近日，關(guān)于個(gè)人首套存量房貸利率調(diào)整的問(wèn)題備受房貸用戶(hù)關(guān)注。政策雖已落地，但不少房貸用戶(hù)仍有諸多疑惑。比如“我有未結(jié)清的房貸，這次能調(diào)整嗎？”、“我辦貸款時(shí)不是首套房貸，如何確認(rèn)現(xiàn)在是不是？”、“我的利率能調(diào)到多少？”…

　　對(duì)于這些客戶(hù)集中關(guān)注的問(wèn)題，多家銀行發(fā)布存量住房貸款業(yè)務(wù)利率調(diào)整問(wèn)答。

　　問(wèn)題一：我在“某銀行”有未結(jié)清的房貸，這次能調(diào)整嗎？什么樣的個(gè)人住房貸款可以調(diào)整利率？調(diào)整范圍有哪些？

　　工商銀行、中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行以及中信銀行明確指出，進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整的貸款需要同時(shí)符合四種條件。

　　比如，工商銀行表示，進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，用戶(hù)的貸款需要同時(shí)符合以下條件：一是屬于商業(yè)性個(gè)人住房貸款；二是2023年8月31日前已經(jīng)發(fā)放的或者已簽訂合同但未發(fā)放；三是貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行首套住房貸款利率政策，或者用戶(hù)的實(shí)際住房情況符合所在城市首套房標(biāo)準(zhǔn)的；四是貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)所在城市房貸利率政策下限。

　　農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行指出，按《中國(guó)人民銀行 國(guó)家金融監(jiān)管總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）要求，本次調(diào)整的存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，為2023年8月31日前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

　　建設(shè)銀行指出，本次調(diào)整范圍是指存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，具體包括2023年8月31日前我行已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房貸款，或?qū)嶋H住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的住房貸款。

　　建行同時(shí)指出以下兩種情況不符合本次調(diào)整范圍。住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購(gòu)買(mǎi)商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整范圍內(nèi)。前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，不進(jìn)行調(diào)整。

　　問(wèn)題二：調(diào)整后，我的房貸利率如何確定？我的利率能降到什么水平？

　　存量首套房貸利率調(diào)整后，能省多少錢(qián)？這無(wú)疑是各位房貸用戶(hù)最關(guān)心的問(wèn)題之一。

　　對(duì)此，工商銀行指出，調(diào)整后，您的房貸利率水平不得低于原貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市同期限 （按原貸款合同期限）的首套房貸利率政策下限。各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級(jí)分行官方網(wǎng)站公布的為準(zhǔn)，具體利率調(diào)整幅度及規(guī)則以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)。

　　其他銀行同樣指出，本次調(diào)整后的貸款利率水平，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

　　中國(guó)銀行舉例稱(chēng)，目前，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的，本次調(diào)整不涉及LPR變化，是調(diào)整加減點(diǎn)。例如目前LPR是4.2%，您的貸款按加80個(gè)點(diǎn)執(zhí)行，則您現(xiàn)在實(shí)際貸款利率為5%（4.2%+0.8%），如果您貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為L(zhǎng)PR+10個(gè)點(diǎn)，則您存量貸款調(diào)整后不得低于LPR+10個(gè)點(diǎn)，調(diào)整后您的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

　　建行還表示，會(huì)在政策空間內(nèi)，充分考慮百姓訴求，保障客戶(hù)權(quán)益，進(jìn)行調(diào)整，具體請(qǐng)以后續(xù)公告為準(zhǔn)。

　　問(wèn)題三：如何判定“首套房”？辦貸款時(shí)不是首套房貸，如何確認(rèn)現(xiàn)在是不是？

　　隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，“首套房”概念儼然發(fā)生變化。當(dāng)下該如何判定“首套房”？

　　對(duì)此，建設(shè)銀行指出，首套住房貸款包括兩種情況，一種是指貸款發(fā)放時(shí)利率按所在城市首套住房貸款利率執(zhí)行的貸款，另一種是您貸款發(fā)放時(shí)是非首套住房貸款，但實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　建設(shè)銀行舉例稱(chēng)，如果您貸款購(gòu)買(mǎi)本套住房時(shí)，家庭沒(méi)有其他住房，因當(dāng)時(shí) “認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，本次可以按首套執(zhí)行。上述情形下，需要您提供相應(yīng)的證明材料。

　　建設(shè)銀行還表示，如果仍無(wú)法確認(rèn)自己是否符合首套房標(biāo)準(zhǔn)，可咨詢(xún)貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

　　中信銀行指出，如您當(dāng)前已滿(mǎn)足以下任一情況，可認(rèn)定為首套房貸：（1）如果您貸款購(gòu)買(mǎi)本套住房時(shí)，家庭沒(méi)有其他住房，因當(dāng)時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；（2）如果貸款購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。如果您仍無(wú)法確認(rèn)自己是否符合首套住房標(biāo)準(zhǔn)，您可咨詢(xún)我行當(dāng)?shù)刭J款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

　　問(wèn)題四：根據(jù)相關(guān)政策，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，可由借款人向承貸銀行提出申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。協(xié)商變更合同約定利率與新發(fā)放貸款置換具體指什么，有何區(qū)別？

　　工商銀行指出，新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過(guò)簽訂補(bǔ)充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。對(duì)于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無(wú)明顯區(qū)別。

　　工商銀行表示，考慮到您操作的便利性，我行主要采取變更合同利率方式，具體以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)。如您有其他服務(wù)需求可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

　　農(nóng)業(yè)銀行也表示主要采取協(xié)商變更合同約定利率方式辦理。

　　問(wèn)題五：已辦理提前還款的，是否可以下調(diào)？如果我的房貸現(xiàn)在有拖欠，能否申請(qǐng)存量房貸利率調(diào)整？

　　對(duì)于已辦理提前還款的房貸能否下調(diào)，農(nóng)業(yè)銀行表示，區(qū)分兩種情況：

　　一是已完成提前還款扣款操作的，不再進(jìn)行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合《通知》條件的，可進(jìn)行利率下調(diào)。

　　二是已提出提前還款申請(qǐng)、但尚未完成扣款的，客戶(hù)可根據(jù)自身需要撤銷(xiāo)提前還款申請(qǐng)，凡是符合《通知》條件的，納入此次調(diào)整范圍。具體請(qǐng)聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。

　　對(duì)于不良個(gè)人住房貸款，工商銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、光大銀行紛紛表示，符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款，暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整，需要?dú)w還積欠本息后再申請(qǐng)調(diào)整。

　　問(wèn)題六：業(yè)務(wù)為固定利率的，可以調(diào)整嗎？

　　2019年，中國(guó)人民銀行發(fā)布公告，宣布啟動(dòng)改革完善LPR形成機(jī)制，推動(dòng)降低貸款利率，對(duì)于個(gè)人住房信貸客戶(hù)當(dāng)時(shí)有兩種選擇：一種是固定利率，另外一種是LPR+點(diǎn)差。此后，大部分房貸用戶(hù)選擇了LPR+點(diǎn)差的模式。

　　由于目前房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的，本次調(diào)整不涉及LPR變化，是調(diào)整加減點(diǎn)，所以部分固定利率客戶(hù)對(duì)于能否參與利率調(diào)整充滿(mǎn)疑惑。

　　金融研究院注意到，截至目前，僅有光大銀行對(duì)此作出明確答復(fù)。光大銀行指出，固定利率客戶(hù)可以向光大銀行申請(qǐng)降低首套房貸款利率。調(diào)整后，利率類(lèi)型仍為固定利率。

　　問(wèn)題七：什么是利率政策下限？如何查詢(xún)貸款發(fā)放時(shí)的首套房貸款利率政策下限？什么時(shí)候可以辦理存量房貸利率調(diào)整？

　　關(guān)于利率政策下限，各家銀行紛紛指出，利率政策下限是指當(dāng)?shù)厝嗣胥y行官方公示的首套住房貸款利率政策下限。用戶(hù)可以通過(guò)人民銀行各省級(jí)分行官方網(wǎng)站查詢(xún)。

　　對(duì)于何時(shí)能夠辦理業(yè)務(wù)，各家銀行統(tǒng)一表示，將按人民銀行要求在9月25日提供服務(wù)。

責(zé)任編輯：李琳琳