2000年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供銷兩旺的紅火局面。2001年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)怎樣？是否能繼續(xù)2000年的光榮與夢(mèng)想？為了全面、準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)2001年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，本報(bào)《新地產(chǎn)》周刊與京城三大著名代理行戴德梁行、偉業(yè)顧問(wèn)、信達(dá)行對(duì)此聯(lián)袂做出10大預(yù)言

　　供求同時(shí)增長(zhǎng)，供過(guò)于求根據(jù)戴德梁行的預(yù)測(cè)，2001年北京市住宅市場(chǎng)將會(huì)承接2000年供銷兩旺的勢(shì)頭，但是供給增長(zhǎng)會(huì)大于需求的增長(zhǎng)。信達(dá)行和偉業(yè)顧問(wèn)的預(yù)測(cè)與此基本相同。

　　國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)暖，預(yù)計(jì)在未來(lái)兩三年內(nèi)會(huì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的看好將有利于擴(kuò)大市場(chǎng)的有效需求，在北京，這種作用尤為明顯。2001年中國(guó)加入WTO和北京為申奧而投入160億，給供求雙方都帶來(lái)良好的心理預(yù)期；加之2000年年底開(kāi)始發(fā)放的中央國(guó)家機(jī)關(guān)20億房補(bǔ)，增強(qiáng)了部分國(guó)家公務(wù)員的購(gòu)買力。2001年市場(chǎng)的整體需求相對(duì)2000年還會(huì)有較大增長(zhǎng)。

　　不容忽視的是，三大代理行同時(shí)發(fā)出警報(bào)，北京市場(chǎng)供應(yīng)量也會(huì)大幅增長(zhǎng)，供過(guò)于求的局面仍將持續(xù)。信達(dá)行預(yù)測(cè)，2000年創(chuàng)下的2天一個(gè)新盤(pán)的記錄到2001年又會(huì)被刷新。2001年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將異常殘酷。

　　價(jià)位分布兩極分化對(duì)于住宅價(jià)位的分布，三家代理行均得出兩極分化的結(jié)論。偉業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，豪宅和低總價(jià)房將成為市場(chǎng)中的熱點(diǎn)，而中檔樓盤(pán)相對(duì)表現(xiàn)不會(huì)很突出。豪宅主要針對(duì)高收入的成功人士，他們購(gòu)房考慮的首要因素不是價(jià)格，而是項(xiàng)目的品質(zhì)、概念和身份地位象征等無(wú)形因素，豪宅市場(chǎng)所占比例不大，但是購(gòu)買力卻相當(dāng)強(qiáng)；低總價(jià)項(xiàng)目的客戶群量大，其考慮的首要因素是價(jià)格，他們現(xiàn)有的居住條件相對(duì)較差，有強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望。但由于低總價(jià)項(xiàng)目在成本和利潤(rùn)居高不下的條件下很難推出，該細(xì)分市場(chǎng)的有效供給不足，已經(jīng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。

　　值得指出的是，由于2001年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈化，很難排除有些項(xiàng)目大幅降價(jià)的可能。但是這并不影響高品質(zhì)的住宅漲價(jià)。

　　熱點(diǎn)區(qū)域不會(huì)轉(zhuǎn)移信達(dá)行預(yù)測(cè)，CBD地區(qū)、南部城區(qū)將成為城區(qū)內(nèi)商品住宅的主要供應(yīng)地區(qū)，郊區(qū)項(xiàng)目重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展區(qū)、奧運(yùn)村規(guī)劃用地地區(qū)、垡頭地區(qū)等區(qū)域。偉業(yè)顧問(wèn)則預(yù)測(cè)，2001年北京將出現(xiàn)泛中關(guān)村地區(qū)、泛亞運(yùn)村地區(qū)、泛CBD地區(qū)三大熱點(diǎn)板塊，此外，京沈高速、京開(kāi)高速、京津塘高速、公路一環(huán)綠化隔離帶沿線也會(huì)成為新的熱點(diǎn)地區(qū)。

　　三家代理行對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)的預(yù)測(cè)也基本相同，區(qū)別在于戴德梁行和信達(dá)行均認(rèn)為南城將繼續(xù)升溫，偉業(yè)顧問(wèn)則認(rèn)為京沈高速、京開(kāi)高速、京津塘高速以及公路一環(huán)綠化隔離帶沿線將成為新熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士判斷，2001年南城項(xiàng)目繼續(xù)升溫已成定局，而幾大高速路和一環(huán)沿線由于配套基礎(chǔ)設(shè)施等原因，成為新熱點(diǎn)還要加以時(shí)日。

　　TOWN HOUSE成為新寵戴德梁行和信達(dá)行預(yù)測(cè)，TOWNHOUSE將在2001年成為市場(chǎng)新寵。信達(dá)行甚至預(yù)測(cè)，TOWNHOUSE將成為2001年北京樓市使用頻率最高的詞匯之一，2001年北京市場(chǎng)上將有10個(gè)以上的聯(lián)體別墅項(xiàng)目登場(chǎng)亮相。

　　由于近幾年北京市場(chǎng)上別墅項(xiàng)目基本沒(méi)有新增供應(yīng)，2000年別墅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖。而聯(lián)體別墅在總價(jià)款上不如獨(dú)立別墅那樣高昂，但其內(nèi)部品質(zhì)、攝取環(huán)境和配套設(shè)施都與獨(dú)立別墅差別不大。近年來(lái)北京出現(xiàn)的一大批新貴，他們主要為中青年成功人士，高學(xué)歷，高收入，注重追求生活的品質(zhì)，他們將是聯(lián)體別墅的主要買家。聯(lián)體別墅的市場(chǎng)容量雖然相對(duì)有限，但其對(duì)2001年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊不可小視。

　　開(kāi)發(fā)成本有望下降偉業(yè)顧問(wèn)預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)融資成本和土地成本有望下降，房地產(chǎn)綜合成本將出現(xiàn)一定的下降空間。導(dǎo)致綜合成本下降的因素主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)量有相對(duì)寬松以及開(kāi)發(fā)資金相對(duì)充裕兩個(gè)方面。

　　由于綠化隔離帶建設(shè)的啟動(dòng)，將增加土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量，有利于抑制土地零級(jí)市場(chǎng)的炒買炒賣行為，降低土地成本。此外，為了確保工程進(jìn)度，綠化隔離帶中的建設(shè)項(xiàng)目將實(shí)行一條龍審批制度，非綠化隔離帶項(xiàng)目的審批手續(xù)也有望簡(jiǎn)化，這將縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，從而減少融資成本。

　　但是，由于2001年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，開(kāi)發(fā)商可能將節(jié)約下來(lái)的土地與融資成本轉(zhuǎn)移到提高房屋的品質(zhì)，以此來(lái)爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。因此購(gòu)房者不必對(duì)房?jī)r(jià)下降抱太大希望。

　　經(jīng)濟(jì)適用房供求萎縮偉業(yè)顧問(wèn)預(yù)測(cè)，2001年經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)面積縮小，價(jià)格上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，由于社會(huì)各界對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策頗有微詞，政府主管部門(mén)壓力相當(dāng)大。政府正在加緊制訂相關(guān)政策法規(guī)，控制經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)量和購(gòu)買條件。在政策法規(guī)尚未出臺(tái)之前，政府必然會(huì)謹(jǐn)慎控制經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)量，因此2001年經(jīng)濟(jì)適用房的的開(kāi)發(fā)量可能會(huì)縮小。同時(shí)，由于對(duì)購(gòu)買者進(jìn)行限制，以及隨著經(jīng)濟(jì)適用房的交通、配套設(shè)施等問(wèn)題不斷凸現(xiàn)，購(gòu)房者貪圖便宜的心態(tài)已經(jīng)開(kāi)始改變，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求也會(huì)大幅下降。

　　寫(xiě)字樓供不應(yīng)求戴德梁行預(yù)測(cè)，2001年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)，尤其是東二環(huán)、東三環(huán)附近以及長(zhǎng)安街沿線高檔寫(xiě)字樓的供應(yīng)量非常有限。這三個(gè)地區(qū)通常是寫(xiě)字樓需求量最旺盛的地區(qū)。除了中國(guó)人壽大廈、瑞城中心以及東方廣場(chǎng)二三期等個(gè)別項(xiàng)目外，這三個(gè)地區(qū)在未來(lái)一兩年內(nèi)基本上不會(huì)有什么現(xiàn)房落成。而這三個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)也只有37萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。

　　從北京西部看，中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)最快也要到2001年上半年才能全面啟動(dòng)，真正落成要到兩三年以后。因此北京西部地區(qū)未來(lái)一兩年內(nèi)除了數(shù)碼科技大廈、太平洋國(guó)際大廈和國(guó)興大廈之外，基本已經(jīng)沒(méi)有什么新增的供應(yīng)量了。

　　與之相對(duì)應(yīng)的則是市場(chǎng)需求的大增，增加的原因不外乎經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的趨好。戴德梁行認(rèn)為，2001年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)在于中資公司對(duì)高檔寫(xiě)字樓需求保持旺盛增長(zhǎng)，這一點(diǎn)在2000年就已經(jīng)初露端倪；同時(shí)，由于出租回報(bào)率高，寫(xiě)字樓主人更加熱衷于出租獲利，寫(xiě)字樓買賣市場(chǎng)上可能會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面。

　　二手房仍冷偉業(yè)顧問(wèn)預(yù)測(cè)，二手房市場(chǎng)將結(jié)束前兩年的徘徊局面，成交量有望顯著回升，三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放將會(huì)與一、二級(jí)市場(chǎng)形成良性互動(dòng)。

　　業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，二手房市場(chǎng)在短期內(nèi)不會(huì)明顯好轉(zhuǎn)。主要原因在于北京房?jī)r(jià)大大高于上海等其它城市，房主對(duì)二手房?jī)r(jià)格預(yù)期也相對(duì)過(guò)高；而北京二手房幾乎全部分布在北京最好的地段，租金售價(jià)比相對(duì)較高；加之政府對(duì)二手房交易的稅費(fèi)較重，卻并無(wú)相關(guān)鼓勵(lì)政策出臺(tái)；三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)也只是概念階段，并無(wú)多少可操作的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

　　投融資渠道增加偉業(yè)預(yù)測(cè)，2001年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投、融資渠道會(huì)有所增加，投資量會(huì)有所上升。，新增投資主要來(lái)自外地投資、其它行業(yè)游資、外商投資和上市融資等多種渠道。

　　2000年北京市場(chǎng)供銷兩旺，使得外地企業(yè)尤其是南方房地產(chǎn)企業(yè)看好北京市場(chǎng)，紛紛進(jìn)軍北京；中國(guó)即將加入WTO，許多行業(yè)如貿(mào)易、金融、零售等投資風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，投資回報(bào)面臨大幅滑坡的危險(xiǎn)，為保證較高的投資回報(bào)率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)IT、生物工程等高新科技行業(yè)具有低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的優(yōu)點(diǎn)，成為這些行業(yè)游資的理想選擇。

　　此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)上市的禁令2000年底已經(jīng)到期，2001年雖然只有三家企業(yè)有望上市融資，但給其它房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一線希望。

　　外來(lái)購(gòu)買力依然旺盛綜觀三家代理行的預(yù)測(cè)，我們看到，三家代理行對(duì)北京強(qiáng)盛的外來(lái)購(gòu)買力重視還不夠。事實(shí)上，外來(lái)購(gòu)買力支撐了北京市場(chǎng)相當(dāng)一部分的份額。有業(yè)內(nèi)人士甚至斷言，北京市場(chǎng)的高檔物業(yè)有一半以上是外來(lái)購(gòu)買力買走。外來(lái)購(gòu)買力對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可想而知。

　　由于北京的特殊地理位置和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，不難預(yù)測(cè)，外來(lái)購(gòu)買力在2001年可能會(huì)更加旺盛。

　　此外，集團(tuán)購(gòu)買雖然已經(jīng)退出主導(dǎo)市場(chǎng)，但其強(qiáng)大的購(gòu)買力仍然不可小視。

　　偉業(yè)顧問(wèn)調(diào)研部、信達(dá)行社調(diào)部張坤昱、戴德梁行詹飛蘭對(duì)本文有很大貢獻(xiàn)；同時(shí)，偉業(yè)顧問(wèn)的林潔先生、信達(dá)行的鄧智仁先生、戴德梁行的葉惠儀女士對(duì)我們的工作給予了大力的支持，在此一并表示我們衷心的感謝。