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　　哪些公有住房可以出售？

　　答：北京市行政區域內的單元式公有住宅樓房，除處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的住房、危險房、簡易房、嚴重損壞房和違章建筑、具有歷史紀念意義的住房、黨政機關、科研機構、大專院校和醫院內與單位辦公不可分割的住房等之外，均可以按照北京市統一的房改售房政策向合法承租的住房出售。據了解，具有北京市城鎮常住戶口的合法承租人均可按規定向現住房產權單位申請購買現住的公有住宅樓房。另外，根據有關規定，不同時期購買公有住房的價格有不同的名稱。1993年以前，購買公有住房有標準價給優惠和準成本價兩種價格；1994年至1999年購買公有住房有標準價和成本價兩種價格；從1999年開始，購買公有住房只有成本價一種價格。

　　成本價購買的公有住房如何計算房價？

　　答：成本價購買公有住房的計算公式為：房價＝��(成本價-標準價高限×年工齡折扣率×夫婦工齡和)×（1＋調節系數之和)×（本套樓房建筑面積＋陽臺面積×系數)＋裝修設備價�牎粒�1-已竣工年限×２%)-負擔價×現住房折扣率×（本套樓房建設面積＋陽臺面積)以1999年度成本價及有關折扣政策為例，上述公式中各項的內涵及具體數值為：(1)成本價：城近郊區的本價為1485元／建筑平方米。(2)標準價高限＝1485×９4%。(3)年工齡折扣率＝0.9%。(4)夫婦工齡和：夫婦雙方建立住房公積金以前的工齡之和。一般以建立住房公積金的年份減去參加工作的年份，再加上一年。(5)調節系數之和：按京房房改字��1994��578號文件規定計算，考慮地段、樓層、窗戶朝向等因素確定。(6)本套樓房建筑面積，一般以租賃契約中的使用面積×１.333確定，或者按測繪部門實測的數據為準。(7)陽臺面積系數，封閉陽臺的系數為70%，未封閉陽臺的系數為50%；自封閉陽臺按未封閉陽臺算。(8)裝修設備價：以京房房改字��1994��578號文件為準，普通裝修為0。(9)已竣工年限：以1999減去房屋竣工驗收單上的年份為已竣工年限。不足30年的按實際年限計算，超過30年的按30年計算。(10)年折扣率為2%。(11)負擔價＝1485×９4%×（1-0.9%×６5)。(12)現住房折扣率：職工購買1991年7月1日以前進住的公房，給予1%的現住房折扣。從2000年4月1日起，1%的現住房折扣取消。按照上述內涵和具體數值，購房者就可以根據自己的實際情況計算按1999年成本價購房的實際房價款。

　　哪些人購買公有住房可享受優惠？

　　答：購買公有住房，按照購房人夫婦雙方的情況，可以享受的優惠政策有：工齡優惠，按照夫婦雙方建立住房公積金以前的工齡，年工齡折扣率為0.9%。以1999年價格計算，每一年工齡可折扣房價12.56元。辦理具體手續，由購房人夫婦雙方所在單位人事、勞動部門按國家有關規定開具證明到售房單位辦理。購房人夫婦沒有工齡的，不能享受工齡優惠。樓房折舊，考慮樓房的使用壽命和使用年限，每早竣工一年給予2%的折舊。現住房優惠，為鼓勵現住戶及早購買現住房，從1994年起，住戶購買現住房給予逐年遞減一個百分點的現住房優惠，1999年為1%，2000年為0。教師購房優惠，為貫徹《教師法》，1996年10月，北京市有關部門制定了教師購買公有住房的優惠政策，即購房人夫婦一方是教師的，購房時優惠5%；雙方是教師的，購房時優惠10%。教師資格由局級(含)以上單位教育主管部門認定后，由同級人事部門開具證明，購房人到售房單位辦理具體手續。西藏內調人員購房優惠，購房人夫婦一方是西藏內調人員的，購房時優惠5%；雙方是西藏內調人員的，購房時優惠10%。西藏內調人員屬在京中央和國家機關行政事業單位的，由所屬在京中央和國家機關組織，人事部門開具資格證明；西藏內調人員屬歸口中央企業工委管理的在京中央企業單位的，由中央企業組織、人事部門開具資格證明；西藏內調人員為北京市屬單位的，由中共北京市委組織部開具資格證明。購房人憑資格證明到售房單位辦理具體手續。

　　以不同價格購買的公有住房的產權權益有什么不同？

　　答：不論以何種價格購買的公有住房，購房人都擁有占有、使用、收益和處分的權利。但所購住房的產權只能是一種，即部分產權或全部產權。1993年以前購買的公有住房和1994年以后按標準價購買的公有住房，均為部分產權房，產權比例為成本價產權的94%；1994年以后按成本價購買的公有住房，為全部產權房。

　　公共維修基金如何使用？

　　答：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護，利息不足時由產權人分攤。1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元，售房單位也按每建筑平方米26元的標準交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修交納標準調整為：購房人按成本價基價的2%，售房單位按多層住宅售房款的20%，高層住宅售房款的30%的比例，籌集公共維修基金。公有住房出售后，由售房單位組織、指導產權人組成樓房管理委員會或業主委員會，指定物業管理企業負責售出樓房的日常維修管理。樓房戶門以內自用部位和自用設施，設備的維修費用由購房人負擔；公用部位和公用設施、設備的維修費用從公共維修基金的利息中支付；電梯、高壓水泵的運行、維修及更新費用由原售房單位負擔。

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