牛鳳瑞：

　　大家都知道，不同的學者有不同的知識結構、不同的信息把握程度，同時我們還有不同的價值取向。這樣我們對同一個問題就會有不同的看法，我以下的發言是我個人的看法。

　　第一，有關房地產業的地位再認識問題。為什么談這個問題？這次中央十大產業振興報告中把房地產撤了，沒有，我認為有更好，沒有我們去怎么認識這個問題。我一直持這樣一種觀點，作為房地產業，它是我們應對金融危機以擴大內需的重要結合點，同時也是我們擴大內需，滿足內需，與改善民生的最佳結合點，也是最重要的結合點。這句話我一直堅持，下面我再展開。

　　2009-04-23 10：43：43

　　牛鳳瑞：

　　2008年，中國的房地產投資超過3萬億，占整個中國固定資產投資的1/5，相當于中國城鎮居民消費額的1/4。你說它不是一個基礎產業，或者它不叫主導產業，這無關緊要，但是它的地位是不可撼動的，恐怕國內沒有任何一個行業的固定資產投資一年達到3萬億以上。中央這次為了應對金融危機，4萬億投資，而且還是兩年，我們房地產一年就是3萬多億，而且每年還以20%的速度在增加。盡管有時候低于20%，或者高于20%，那不是主要的。我想這是我們應該明確的一點。

　　2009-04-23 10：44：57

　　牛鳳瑞：

　　房地產業不直接提高我國的國際競爭力，這句話沒有什么疑問，但是我要說“但是，它為我們提高國際競爭力，提供物質支撐的部門。”我們搞科研、公關必須有房屋作為基本的物質載體，作為一個空間的地域來進行工作，這是基本的常識。本來不是一回事，硬要講到一起，這就說不出道理。同時，我們正處于工業化完成和實現城市化的階段，在這個階段，房地產業所處的地位，它為城市化和工業化提供物質基礎、物質前提的產業地位是不能變的。

　　2009-04-23 10：46：46

　　牛鳳瑞：

　　現在我們講“消費結構升級”，不是說第三次消費結構升級，中國的三個消費領域，旅游、汽車和住房。旅游和汽車占家庭支出的份額是1：10的關系，汽車和住房改善或者住房的滿足占家庭支出的比例又是1：10，所以三者之間的消費支出額的比例是1：10：100。所以我得出一個結論，未來中國消費結構升級的主體在住房的改善。如果有人想和我辯論這個事，我可以應對挑戰。

　　下一步，中國現在處于消費升級的階段，我們要擴大內需，發展中國家不是擴大內需的問題，而是如何滿足內需的問題。我們現在的需求滿足了嗎？我們差得還很多，我們的住房、大學、互聯網、高速公路、城市，哪一方面不需要大規模的投資？我一直講，在今后幾十年內，中國固定資產投資占有一個較大的比重，這是中國經濟又好又快發展的一個必然要求。同時，也是我們改善民生的一個必然趨勢。房地產投資占有一個較高的比例，既有階段性的合理性和必然性。所以我們看待房地產，從目前來說要擴大內需。

　　2009-04-23 10：47：57

　　牛鳳瑞：

　　想一想，如果我們不建設住房，我們上游的鋼鐵、建材、玻璃、水泥等等就沒有市場。我們建設大規模的住宅、房屋，我們上游的技術產業就有了市場，數千萬的建筑工人也就有活干，有錢賺。只有我們把房子建起來，才有可能家電、家裝、家修才有市場需求。我們只有把小區建起來，才有小區服務業的發展。中國喊了幾十年發展服務業、擴大第三產業，為什么效果不佳？我說重要的原因之一就是你的服務業沒有規模化的需求。只有城市化水平的提高，只有我們的小區建設水平的提高，才有真正服務業的規模化需求，才有真正的中國服務業發展。這是一個基本的經濟學邏輯。

　　我在這里把房地產業在國民經濟社會發展中的地位進行再認識。今天我們應對金融危機，這是短期的因素，調整我們的認識，過兩年這個事情一過去，馬上回到原來，這叫折騰。不要再折騰，為什么？就是理論決定認識，認識影響決策。我們的理論認識上還不夠，這樣對房地產的地位和作用認識往往左右搖擺。我不希望再出現這種情況。所以對房地產的地位界定，它不應該是短期、應急之舉。這是我講的第一個問題。

　　2009-04-23 10：49：31

　　牛鳳瑞：

　　第二個問題，在座的大多是年輕人，都會買房子，所以我從理論上談談如何認識房價的問題。這個問題也是媒體關注的焦點，大家都關心。作為人們生活的必需品，住房與食物、衣著一樣，是私人消費品。我們首先強調房價的高低直接關系到人們生活消費支出的水平，所以大家都關心。作為物質財富，住房又是一種投資品，關系到家庭財產的保值增值，所以大家又關心這個事。社會成員從各自不同的利益和實際需要出發，對房價都會有不同的訴求。購房者希望用較低的房價，這叫出價，開發商開出較高的房價叫要價，這都不是真正的，只有從供求雙方的博弈和成交價格，即市場形成的房價才是真實的房價。

　　房價收入比和房屋租售比是分析房價水平的重要工具，這一點學界有很多人在引用。但是我想說，用以進行不同國家和時期的對比要慎重。中國房價為什么高，是引用國外的一些數據，有論者以世界通常的房價比和收入比來判斷我國當前的房價水平，我認為目前尚缺少全面的數據支撐。比如說世界中長的房價收入比為4：6，大家都承認這是一個共同的可以接受的區間。但是現在要問的是，這4：6或者租售比為200，這兩個數據是哪個時代、哪個或哪些國家的平均值？我在有關資料中沒有看到。是否也包括發展中國家，還是僅指歐美等發達國家？

　　2009-04-23 10：51：08

　　牛鳳瑞：

　　第二，房價是房子總價，是單價和面積的乘積，而一套住房有幾十米至一二百平米，甚至更多。作為一個單價，在一個城市也因為區域和房屋品質的不同而相差甚遠。房屋總價以多大面積和多高的單價來計算，從來沒有共同的標準。我們按照2007年全國的平均數來算，我國城鎮居民家庭按照三人來算，人均可支配收入是13786元，全國的平均商品住宅價格是3665元，這樣計算的話，購買一套60平米的住宅，房價收入比是5.3，在4和6之間。如果我們購買100平米的住宅，我們的房價收入比是8.8，購買130平米的住宅，我們的房價收入比是11.5。這是中國的實際數字。

　　2009-04-23 10：53：31

　　牛鳳瑞：

　　第三，在我國城鎮居民家庭可支配收入的統計范圍之外，其他購房的實際支付能力如何進行統計。比如雙方家庭如果父母有能力，他們可以支持，所以我們的實際購房支付能力以統計數據之間有一個相應的差，這一點我們要考慮進去。

　　第四，現在我們更多的輿論、媒體在鼓吹以建造成本加平均利潤來評價房價水平的高低。這一點我持懷疑態度，不是說這個事絕對不能辦，而是說操作起來實際的效果如何。在計劃經濟時期，通過對企業進行內部核算，然后進行行業匯總，我們求出它的成本，然后再加上平均利潤，這在理論上是可能的。

　　2009-04-23 10：54：51

　　牛鳳瑞：

　　但是在市場經濟條件下，這樣做既不具合理性，也不具可操作性。因為相同的房屋售價和企業的管理水平有很大不同，企業管理水平不同，成本也不一樣，土地價格、原材料價格、勞動力價格也不同。房屋建造的成本也會有極大的差異。如果我們用一個成本或者多個成本分別計算，我們怎么樣計算房屋的價格。房屋的建設周期不同，我們是計算總銷售的利潤率還是計算基本的年利潤率，這又有很大不同。

　　用行政干預的方法，無論是壓價還是拖價都是對房地產市場供求關系的扭曲，徒增房地產市場穩定健康發展的成本。這是我想說的第一個層面。

　　2009-04-23 10：55：57

　　牛鳳瑞：

　　房價的漲落是市場信號、市場配置房地產資源的基本形式，有大漲就有大落，有大落就有大漲，有小漲就有小落，有小落就有小漲。在一般情況下，房價上漲表明市場供給不足，需求旺盛，供給方有較高的利潤回報，從而吸引更多的要素進入房地產市場，進入房地產領域，增加有效供給，達到新的規模。房價下降，表明市場需求不足，供給相對過剩，房地產的利潤下降，要素退出房地產領域，供給減少，達到一個新的供求平衡。

　　這是一個市場基本的形式，所以增加住房的有效供給，才是抑制房價過快上漲的釜底抽薪之策。我一直持這個觀點，要想真正的降低房價，就要誠心實意的增加住房的有效供給。除此，沒有其他途徑。過去我們控制投資、控制供地，關閉兩個閘門，客觀的效果就是要控制房價上漲，這一點沒有疑問。在銷售環節，我們對房價進行行政干預，歷史的經驗值得注意，除了少數非常時期，比如戰爭、自然災害等，我們通過對某種必須消費品進行短期的干預，以維持社會穩定以外，在平常時期既希望價格的調控，價格控制來增加某種商品的供給，以達到平衡市場供求的關系，我們還沒有見到成功的先例。

　　2009-04-23 10：57：08

　　牛鳳瑞：

　　大家回憶就知道，相反放開市場價格，發揮市場規律在資源配置中的基本作用。首先可能價格上升，價格上升造成供給增加，從而實現供求關系的平衡，價格的穩定實力在中國近30年來我們是屢見不鮮。想一想，我們今天的副食品供應這么豐富，在上世紀80年代末，廣州一開始放開價格的時候，也是引起了輿論的嘩然。但是由于那種放開暫時的價格上漲，才有今天的中國肉類、蛋品、水產品的琳瑯滿目。我們看看家電產品，也屬于這種情況。沒有家電的產品放開，就沒有家電產品今天的供給能力，以及它的市場競爭力。想一想，這叫市場的力量。

　　同樣也有相反的例子，現在有些產品價格倒現在沒有放開，仍然在高成本、低品質的泥潭里面拔不出來，政府非常操心，像某些生產資料就屬于這種情況。

　　2009-04-23 10：58：37

　　牛鳳瑞：

　　其次，房價是目前分配住房資源最公平、最有效率的杠桿。這一點我們應該特別重視，在住房分配貨幣化、市場化方面，這是住房改革制度的一個基本趨向。有些人站出來說，中國有三大成功改革領域，教育、衛生、住房。教育、衛生我不敢說，住房領域的改革基本不成功的判斷是沒有道理的。

　　大家想一想，從本世紀初，我們的住房改革以來，中國城鎮居民的住房條件是大大改善了，還是小有改善，還是沒有改善？這是檢驗真理，檢驗改革基本成功的基本標準。21世紀末，我們的住房改革以來，中國居民住房條件的大大改善證明改革中間的成功是基本的，改革中間的缺點和失誤是第二位。同樣的，這種缺點和失誤也必須通過深化改革、配套改革才能完善起來，而不能走回頭路，走回頭路是沒有出路的。

　　2009-04-23 10：59：52

　　牛鳳瑞：

　　以住房改革進程中存在著某些失誤和缺陷為由，否定住房分配的市場化改革方向，回歸福利分配的老路，這一點絕對沒有出路。作為發展中大國，我國城鎮居民住房需求是一個由較低水平的滿足到較高水平滿足的長期、漸進的過程，我們希望第二天把中國住房解決，那是不可能的，需要幾十年的時間。

　　當然，這里有誰最后得到滿足的問題，比如40年、50年以后，這期間大多數城鎮居民是要通過市場獲得與自身收入水平和支付能力獲得相應的住房，少數低收入群體通過住房保障來滿足基本的居住需求，較高收入的群體先期滿足較高水平住房的需求，較低收入的群體獲得較低水平的住房滿足。住房滿足水平隨著家庭收入和支付能力的變化而變化，這是正常的、合理的，否則我們就會有新的不公平。

　　在社會主義初級階段，這樣的住房分配方式應該是最公平、最有效率的。既與完善社會主義市場經濟體制相一致，也是發揮市場配置資源基礎作用的必然要求。以行政手段來控制商品房價，將抑制有效供給，不利于我國住宅建設的潛力發揮。

　　2009-04-23 11：01：12

　　牛鳳瑞：

　　第二，將刺激需求加劇市場供求關系的人為扭曲，造成資源的低效率配置，不利于又好又快的推進住房建設。除非實施更加嚴厲的行政干預，否則在低房價面前，首先有利的還是富人、有錢人，有錢人在低房價面前能夠更多的購買占有住房。這一點大家必須清楚。再次，商品房價的背后是復雜的社會分配關系和社會再分配關系。

　　在商品房開發、銷售的過程中，商品房的購買者或者家庭、企業、開發商被拆遷居民或被占地農民，以及地方政府，包括中央政府和各級政府，這四個方面形成一個利益主體，這四個方面的利益主體構成了彼此依賴、環環相扣、沒有起點、沒有終點一損俱損、一榮俱榮的利益循環鏈。購房者通過支付較高的商品房價格，支付了包括開發商利潤、占地補償、政府稅費在內的商品房的開發全部成本。

　　2009-04-23 11：04：38

　　牛鳳瑞：

　　我一直說，任何增加開發成本的，最后都要由購房者去買單的，這樣滿足了自身的住房需求，開發商通過房地產開發而獲得相應的投資、利潤回報，被拆遷居民以改變自己原有的、熟悉的居住地，農民以轉讓土地而獲得相應的拆遷和占地補償。政府則通過土地稅費來獲得相應的財政收入，這是一個利益循環鏈，沒有起點，沒有終點。

　　實際上這里還存在此消彼漲的關系，哪一頭拿得多，哪一頭拿得少。在這種情況下，房價較高，開發商因而獲得較高的投資回報，才有下一輪的更大規模的房地產開發，社會才有更多的住房有效供給。我們希望房價降下來，如果我們的開發商利潤薄的話，下一輪他的開發就要受到影響。這是一個循環。

　　2009-04-23 11：06：25

　　牛鳳瑞：

　　同時，拆遷戶和被占地農民正是因為有較高的房價，他們才有可能獲得較高的補償，政府也才有可能有較高的開發稅費收入或者土地財政。正是因為政府有了較高的土地收入，我們才有可能投資于更大規模的城市基礎設施建設和城市公共產品的供給，這樣對整個市民是受益的。這就是另外一個利益循環鏈。這是一個共贏的利益循環鏈，起點就是我們的房價高。當然，房價過高，購房者支出大幅度增加，我們的生活指數要上升，必然要求增加工資。我們的用人單位、用人企業的用工成本要提高，同時它的利潤要攤薄，但一個城市企業的利益過渡攤薄的時候，將弱化這個城市的經商環境，降低這個城市的綜合競爭力。這是一個一損具損的利益鏈。

　　房價過低，一方面會造成土地低效率或者浪費性的占用；另一方面，我們的開發商無利可圖，就不會有住房有效供給的大量增加。土地不能開發，被拆遷居民和占地農民的土地升值收益就不能變現，最終的結果是買房的人有錢也買不到房，政府也就沒有能力進行相應的基礎設施建設和公共服務的供給。這樣的話，我們的城市現代化的建設將造成停滯，這也是沒有贏家的利益鏈。這是我講的房價問題。

　　2009-04-23 11：10：23

　　牛鳳瑞：

　　第三個問題，我簡單的談一下08年的銷售疲軟是什么原因造成的，09年怎么樣改變這種情況。我們的銷售總量下降了19.7%，銷售總收入下降了19.5%，什么原因造成的？至少有三個原因。第一個是以往40年，特別是2007年那種房價過快上漲造成的購買能力的透支。第二個是以往的宏觀調控與金融危機發生的共振造成的國內經濟形勢的變化。這種變化造成上下未來預期發生了變化。我們一方面控制房價，一方面要控制供給，這是矛盾的，政策的合力為零。

　　這是我們長期的輿論和理論引導，房價高了，不僅僅是2007年有人喊，2008年甚至早幾年就有人喊，喊的結果是房價照漲。當然，2008年年末房價下跌。這是輿論長期的引導、政策多年作用的結果，造成購房者的預期發生了變化。09年會不會走出這種情況，我是樂觀的。我一直講，中國房地產是持續幾十年的春天，不要講嚴冬。我們說房地產春天持續十年，房地產嚴冬持續十年甚至三五年，不可能。整體的趨勢是中國未來房地產市場的主流是房地產的供給不能滿足人們日益增長的住房需求的矛盾，這是未來的主要矛盾。我們的政策方向應該是向這方面努力，增加有效供給。

　　2009-04-23 11：23：48

　　牛鳳瑞：

　　對中國房地產的未來，我們應該充滿信心。因為我們處于這個階段，我們處于一個城市化的階段，處于完成工業化的階段，處于人們消費升級結構的階段，而消費升級結構的主體是改善性住房。

　　我今天更多從學術的觀點做的發言，謝謝大家！

　　2009-04-23 11：26：43

　　謝壽光：

　　剛才牛主任的發言肯定會引起很多爭議，這個鏈條從哪個角度看，解釋循環是可以從不同的階段來解釋。就我個人而言，在一個充分競爭的市場條件下，房價或高或低，問題是現在大量的高價房的存在，你講到供給多了，價格就會下來。

　　2009-04-23 11：27：07

　　牛鳳瑞：

　　政府不要管這個事。每個房地產商有他的考慮，降價會刺激他的資金回流，如果收益大于成本，他不會采取這個措施。房地產商的信息遠遠高于政府，高于學者，更高于買房人。買的不如賣的精，從來都是這樣。

　　2009-04-23 11：28：02

　　謝壽光：

　　這句話我肯定贊成，應該說房地產商的信息量是最大的，否則他不賺錢。今天的議程到此結束，謝謝大家！

　　2009-04-23 11：28：37

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。