房地產藍皮書主編談房地產市場

http://www.sina.com.cn 2009年04月23日 11:52 中國網

　　謝壽光：

　　感謝何秘書長對藍皮書這項事業的肯定和鼓勵。下面有請2009年中國《房地產藍皮書》的主編李景國研究員做主題報告，大家歡迎！

　　2009-04-23 09：14：55

　　李景國：

　　各位來賓、新聞媒體的朋友們，上午好！下面我代表中國房地產發展報告課題組做主題演講。

　　2008年，中國宏觀經濟形勢前后劇變，房地產市場也隨之風起云涌，“調整”成為2008年房地產市場的主題之一。房地產市場調整的深度和廣度到底如何，需要通過2008年房地產市場的主要指標進行分析。同時，也可以通過這些指標勾勒出2008年市場的概貌。首先我們看一下2008年房地產市場的主要指標。

　　一、2008年市場主要指標。首先看房地產開發與建設的指標。第一個指標為投資，2008年房地產市場投資的特點是投資高于運行，下半年增幅回落。2008年全國房地產投資達3.06萬億元，同比增長20.9%，其中商品住宅投資2.2萬億元，同比增長22.6%，房地產和商品住宅投資額均為1998年房改以來的最高。

　　從投資的年內變化看，1—6月，房地產開發投資同比增長33.5%，1—12月同比為20.9%，住宅投資1—6月增幅為36.6%，1—12月增幅為22.6%。表明房地產投資從年內變化看，從年初到年末處于下降態勢。

　　第二個指標是土地購置和開發面積，這個指標同比下降。2008年購地降溫，購地面積3.7萬平方米，同比減少8.6%。同比增幅從年初到年末逐步下降，1到2月為35.8%，1—6月為7.6%，1—12月為負8.6%。2008年完成土地開發面積2.6億平方米，同比下降5.6%，同比增幅從年初到年末也逐步下降，1—6月為9.9%，1—12月為負5.6%。

　　2009-04-23 09：18：14

　　李景國：

　　第三個指標，竣工面積。2008年全國商品房竣工面積5.9億平方米，同比增速1—2月為31.6%，1—12月為負3.5%。住宅竣工面積為4.8億平方米，同比增幅1—2月為30.2%，1—12月為負4.2%，同比處于逐步下降的態勢。

　　第四個指標施工面積、新開工面積，這兩個指標增幅高于回落。2008年全國商品房施工面積為27.4億平方米，同比下降5.1個百分點，同比增幅1—2月為32.1%，1—12月為16%。2008年新開工面積為9.76億平方米，同比增長2.3%，同比增幅1—2月為32.1%，1—12月為16%。

　　2009-04-23 09：21：41

　　李景國：

　　房地產市場主要指標的第二個大方面就是房地產開發資金。首先看銀行貸款和個人按揭貸款，這兩個指標中銀行貸款增幅較小，個人按揭貸款快速下降。2008年全國房地產開發個人貸款為7000多億元，1—2月同比增36.9%，1—12月同比增3.4%。企業自籌資金同比高速增加，1—12月增幅達到28.1%，其中1—6月增幅高達40.8%。個人按揭貸款約3600億，同比下降29.7%，這在一定程度上反映了購房意愿下降。

　　主要指標的第三個方面，商品房的銷售。銷售面積，2008年銷售面積大幅下降，空置面積增加。2008年商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降16.7%，是住房市場化以來首次出現的下降，但仍然超過2006年的銷售面積。商品住宅銷售5.6億平方米，同比下降20.3%，也是住房市場化以來首次出現的下降。2008年商品房空置面積1.6億平方米，商品住宅空置面積0.9億平方米，均達到2003年以來的最高值，同比分別增長21.8%和32.3%。

　　2009-04-23 09：23：11

　　李景國：

　　第七個指標是房價。2008年房價總體特點依然上漲，但出現明顯的下調趨勢。從全年看，房價并沒有如多數消費者期望的那樣真正下降，70大中城市房價依然上漲6.5%。但是房價漲幅逐步回落。1—11月房價同比上漲，但增幅回落，12月房價絕對價格出現明顯下降趨勢。備受人們關注的一線4個城市，上海、北京、廣州、深圳房價的走勢存在差異。北京2007年7月到2008年7月，房價連續13個月兩位數同比增長，2008年12月增幅降至1%。深圳2006年2月到2008年2月，房價連續25個月兩位數同比上漲，其中有連續7個月同比超過15%。2008年6月出現下降，12月同比下降出現負15.2%，出現較大幅度下調。上海房價同比在2006年到2007年年終下降，之后出現較大幅度上升，2008年最后兩個月又下降。廣州房價同比在較長時期以較大幅度上升之后，于2008年年終下降，12月份同比下降5%。

　　從以上指標可以看出，許多指標同比或從年初到年末出現下降走勢，房地產市場出現調整。但2008年房地產市場調整的特點是什么，第二個大的問題我們就要談一下2008年房地產市場的調整。我們認為2008年房地產市場調整的主要特征就是銷售面積大幅下降。

　　2009-04-23 09：24：57

　　李景國：

　　2008年市場調整的主要特點包括兩個方面，第一個特點，2008年房地產市場調整以銷售量大幅下調為主要特征，但還不是全面的調整。我們可以從指標上看到，首先我們看銷售量。剛才我談到，住房制度改革以來，商品房銷售面積一直是逐年連續增長，2008年商品房銷售量首次同比大幅下降，成為2008年房地產市場調整的最明顯標志。但是其他主要指標并沒有類似的態勢，首先我們看房地產投資。

　　房地產投資額2008年同比增長29.9%，增幅雖然較2007年下降9.3個百分點，但延續了房改以來投資連續增長的態勢，在2008年達到歷史最高。商品住宅投資走勢也是如此。土地購置面積同比減少，但仍然處于近年波動范圍之內。比如2004年土地購置面積創新高達到近4億平方米之后，2006年減少到3.65億。2007年再創新高達到略高于4億后，2008年減少到略高于2006年的水平。

　　新開工面積同比小幅上升。施工面積與投資指標一樣，從房改以來也在逐年連續增長，2008年達到最高。當然需要注意的是，2008年施工面積基本逐月減少，后半年比前半年成倍減少。竣工面積2008年房地產累計竣工面積與2007年相比減少3.5%，但仍然高于2006年的數值。這是第一個特點。

　　2009-04-23 09：27：03

　　李景國：

　　第二個特點，從全年看，房價依然增長，呈現“量跌價漲”的局面；從年初到年末的變化看，房價增幅逐步回落，年末絕對價微跌，呈現下調趨勢。2008年全國商品房銷售量大幅萎縮，成為市場不景氣的主要反映，但全年房價在歷經多年快速增長、價位高起的情況下同比卻仍然上漲6.5%，呈現“量跌價漲”的特點。從各月看，1月到11月房價同比仍然上升，但環比增速逐月下降。12月絕對價同比微降，房價呈現走低趨勢。

　　房價高起并繼續增長，與銷售清淡、需求萎縮并存，與開發商主導市場定價權不無關系。銷售量大幅下降表明供大于求或者價格偏離了市場的政策，使市場發出下調價格的明確信號，但許多開發商為繼續維持高利潤不愿意或不甘心順應市場變化，等待政府出售救市等是形成全年總體“量跌價漲”局面的最主要原因。

　　面對“量跌價漲”，開發企業選擇減產應對市場變化，比如竣工面積減少，施工面積從年初到年末大幅縮減。然而，商品房空置面積卻以較大幅度增加，說明減產的措施難以應對市場變化。

　　2009-04-23 09：30：17

　　李景國：

　　市場調整的主要原因：

　　第一，房價持續高漲，超過消費者購買能力。我國房地產業和房地產市場經歷了十年的快速發展，一方面近幾年房價迅速飆升，另一方面高收入、富裕家庭和自主性住房需求已經基本滿足，住房主要群體移到工薪階層。住房市場的需求已經得到一定程度的階段性釋放，價格彈性開始出現，導致市場支撐能力開始減弱，房價增長空間透支，價格上漲超過消費者的購買能力時，價格回落就成為必然。樓市也是如此。

　　第二，調控政策使投資，特別是投機風險增大。2007年下半年出臺的第二套房貸新增，使投資，特別是投機購房門檻提高，風險增大。這一政策在2008年連續實施。同時隨著美國次貸危機引發的全球金融危機的沖擊，經濟下滑壓力的加大，2007年底開始出現的房地產市場調整進入2008年逐漸明朗，使投資、投機性風險進一步增大。盡管因為投資和投機的住房數據缺失，無法進行估算，但是因為投資和投機性資本的獨立性和敏感性，人們有理由相信2008年的投資和投機性住房大幅減少，有人甚至認為2008年投資和投機性住房基本缺失。

　　2009-04-23 09：32：11

　　李景國：

　　第三，政策和經濟下行環境影響消費者心理預期。全球金融危機蔓延，國內經濟下行壓力加大，預期收入減少，國內持續多年的控制房地產開發，抑制房價的政策和導向使消費者心理預期發生變化，購房意愿下降。

　　第四，開發企業應對市場變化遲緩。2007年下半年開始，房地產行業運行的環境已經發生改變，但是房地產開發企業對于市場反映相對遲緩，土地儲備和在建、新建面積較大。2007年土地購置面積、竣工面積均達到最高。房價高起并快速上漲，與居民購買力之間的不匹配是目前房地產市場成交量下跌的最主要原因。在金融危機沖擊、經濟壓力下行加大的情況下，多種因素疊加交織形成了部分消費，導致成交量萎縮，成為當前市場的主要問題。

　　2009-04-23 09：34：00

　　李景國：

　　2008年房地產市場的調整除了市場調整以外，還有一個更重要的調整就是政策調整。首先是宏觀經濟政策調整，2008年上半年，雙防依然是宏觀調控的主基調，下半年宏觀調控的主目標調整為擴內需、保增長。

　　與此相對應，房地產政策在2008年也發生了重要變化，2007年國家對房地產實施控投資、擠泡沫、抑需求的調控，2008年上半年這一政策得到延續，并得到強化。2008年下半年在金融危機的沖擊、房地產市場銷售量明顯萎縮的背景下，打折、降價、退房等事件在各類媒體鋪天蓋地的出現，救市與反救市的爭論異常激烈。以往房地產調控政策措施均出自中央政府，不少城市政府先后出臺政策措施，以刺激銷售，但地方政府的政策效果甚至動機受到諸多質疑。

　　為落實增投資、擴內需、保增長的宏觀經濟目標，國家對房地產市場的調控政策進行調整，包括降低房地產企業融資成本，減輕購房者負擔，刺激消費等等。12月17日，國務院常務會議確定了關于房地產的三項政策措施，加大保障性住房的建設力度，進一步鼓勵普通住房的消費，引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房的銷售。12月21日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，要求加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品房的住房消費，支持房地產企業積極應對市場變化，強化地方政府穩定房地產市場的職責，加強房地產市場的監測，積極營造良好的輿論氛圍。并對第二套房貸作出原則性的寬松規定。

　　2009-04-23 09：35：02

　　李景國：

　　成交量萎縮成為2008年市場的主要問題，不僅影響了房地產市場本身的穩定、健康發展，也影響房地產業在促進宏觀經濟發展中增投資、促內需、保增長作用的發揮。而房價在高位運行，一直上漲，且消費者不買的市場環境下，加大了激活商品房市場、刺激市場消費量擴張的政策、措施選擇的難度。大力發展保障性住房，為購房者減稅、減負，鼓勵自助性消費，促進合理消費成為理性政策的法則。這一政策既可以刺激內需，又可改善民生，當然房地產市場的調整也有利于房地產市場的主體回歸理性。

　　2009-04-23 09：37：50

　　李景國：

　　第三個大方面，2009年房地產市場發展趨勢。第一個趨勢，房價上半年總體下行，下半年市場有回暖的可能。受世界經濟形勢的影響，2008年下半年以來，國內經濟呈現下降趨勢。2008年末，全國GDP增長率降到6.8%，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策作用下，我國經濟有了向好的跡象，但全球金融危機至2009年初仍顯示出種種跡象，我國經濟還存在變數。房地產市場發展也存在著不確定性，總體上2009年我國房地產市場大體存在如下趨勢：

　　2009-04-23 09：39：07

　　李景國：

　　一個是房價上半年總體下行，下半年市場有回暖的可能。首先國內外經濟形勢與房地產市場自身發展規律促房地產下行，住房體制改革之后，伴隨著經濟的快速發展和城市化推進，我國房地產市場經歷了近十年的快速發展，旺盛的需求、良好的預期等多種因素促使房地產價格一路攀升。2008年下半年，在國內外宏觀經濟形勢變化及多年調控政策累計效益的作用下，樓市交易量明顯萎縮，樓價漲幅回落，走低趨勢形成。從產業發展來看，任何產業的發展都不可能總是直線上升，房地產也不例外。但由于我國房地產供求關系基本面沒有發生根本變化，2009年房價總體將處于高位。

　　2009-04-23 09：39：53

　　李景國：

　　二是房價下降預期強烈。首先，資金壓力可能促使開發商降價促銷，資金短缺成為2008年困擾房地產企業的大問題。在樓市銷量銳減的情況下，資金回收量減少，資金壓力加大。從2008年3月開始，房地產企業的資金增速低于應付款累計增速。2008年9月房地產資金累計增速比2007年12月下降了27.2個百分點，2009年來自資金的壓力成為房價下調的重要因素，房地產企業也需要主動降價促銷。其次，在政府調控、房價形成下降趨勢，大量保障性住房建設等眾多因素的影響下，消費者觀望情緒難以消退，對房地產市場預期的變化使市場難以吸引敏感的投資和投機資本入市。2008年全國商品房控制面積大幅增加的局面也恐難在2008年中逆轉，盡管開發商打著降價、促銷，但若房價與市場繼續脫節，恐怕難讓消費者付諸行動。

　　此外，國家有關部門呼吁房地產開發企業根據市場變化和需求主動采取措施，以合理價格促進商品住房的銷售。一些房地產商積極降價促銷，為企業爭得了發展空間，提高了競爭力等等。這些形成了強烈的促使房價下調的社會氛圍。

　　2009-04-23 09：40：48

　　李景國：

　　三是下半年房市有回暖的可能。2008年的房市調整不僅使房市銷量銳減，更有前期房地產價格引導的城市房價出現下行。但總體來看中國房地產價格出現升幅大調的可能性不大，主要因為在房價快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施，房價泡沫在大范圍減跌，而市場需求尤在。

　　特別是2008年下半年以來，國家及時調整了宏觀政策，如大幅降息和存款準備金率，放松信貸等，對房地產持利好。在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，宏觀經濟有望在下半年走高，推動房地產景氣度回升。在國家放松購房信貸、鼓勵購房消費的政策刺激下，市場需求將由無償性釋放，一些房價調整較大的城市有可能率先走出低迷，趨于回暖。

　　2009-04-23 09：42：19

　　李景國：

　　第二個趨勢，保障性住房建設力度增大，商品房市場存在不確定性。中央提出刺激擴大內需計劃，其中9000億元用于新增廉租房等政策性住房的建設。相當于2008年全國房地產市場實際投資額的10%，保障性住房建設力度前所未有，大量住房困難家庭將受益。

　　但是國內外經濟形勢和房地產市場調整的影響，2009年商品房建設投資還存在較大的不確定性，由于銷售下降，控制方存量較大等因素影響，上半年商品房建設投資意愿會受到抑制。由于改善性住房扶持政策尚不明朗，觀望情緒的改變需要時間等等，商品房市場存在不確定性。下半年，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的作用下，如果經濟形勢出現明顯好轉，商品房市場也有回暖的可能。

　　2009-04-23 09：43：36

　　李景國：

　　第三個趨勢，房地產企業面臨優勝劣汰。2008年受開發信貸增長下降和需求衰退的影響，許多房地產企業資金周轉困難，部分中小企業面臨資金困境，生存受到威脅。因此，2009年房地產企業面臨著優勝劣汰。整體來看，一切品牌發展商雖然銷售受到沖擊，但其行業的領導地位和上市公司的背景在融資方面有一定優勢。2008年一些品牌企業依然取得了與2007年持平的銷售面積和銷售收入業績，市場份額也在提高。調整將使新一輪的洗牌加速進行，使強者更強，較小的企業不得不通過降價、銷售資金回籠、企業自救和整合力度將決定自身的命運。從長遠來看，企業的優勝劣汰有利于房地產資源的整合和優化，有利于房地產持續、健康、穩定發展。

　　2009-04-23 09：45：02

　　李景國：

　　第四個趨勢，暖市成為調控政策的主基調。首先降息和下調準備金率有利于暖市。其次，加快房地產融資多元化步伐。為改變房地產企業融資過于依賴銀行的局面，房地產投融資創新將加快，推進資金來源的多樣化和社會化將有新的進展，主要是通過增加和擴大項目融資的主渠道，包括上市、股權、私募、信托等，提高企業自有資金的生產能力。通過引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰略合作伙伴，提升房地產項目的開發能力和管理能力。2009年房地產信托投資基金有望在國內試點。在確保資金安全的前提下，將住房公積金用于經濟適用住房等住房建設將在有條件的地區開展試點。

　　2009-04-23 09：46：14

　　李景國：

　　第三是完善住房消費政策。在國際國內經濟下行的背景下，發揮房地產業滿足內需、促進經濟增長的作用凸顯重要，為此中央、地方政府已出臺了一系列政策措施。若前期的政策不能見效，2009年激活住房消費市場的新政策措施有可能繼續出臺。

　　2009-04-23 09：51：36

　　李景國：

　　第四大方面，促進我國房地產穩定健康發展的政策建議。

　　我國房地產投資約占現有固定資產投資總額的1/3，住宅銷售額大約相當于城鎮居民消費額的1/4。采取更加積極有效的政策措施，穩定房地產市場的信心和預期，促進房地產業穩定健康發展，對于擴大內需保增長，改善民生促和諧具有全局性的長遠意義。

　　2009-04-23 09：52：23

　　李景國：

　　(一)調整土地批租節湊，加大信貸扶持力度，促進房地產開發投資穩步增長。房地產開發的投資取決于多方面的因素，在市場需求不變的條件下，開發成本越低，投資增長就越快。因此在房地產市場交易清淡的形勢下，降低開發成本，有利于促進投資穩定增長。為此，可以從土地和資金這兩大房地產開發命脈采取措施。

　　第一，調整土地批租節湊，保證房地產開發用地適度增長。

　　在經濟繁榮時期，通過控制用地的供給，抬升地價，可以獲得更多的土地出讓收入，抑制投資過度增長；在經濟調整時期，繼續維持高地價，形成大面積土地流拍，導致二級市場土地價格居高不下、限制土地流轉困難，進而導致房地產開發投資下滑。所以適應調整時期的宏觀形勢，各級政府應適度加快批租節湊，適時下調土地出讓價格，適度放松從緊的土地購置政策，保障房地產開發用地供給穩定適度增長。

　　第二，提高對新增開發項目的信貸扶持力度。

　　經濟調整時期，金融系統出于對風險的擔心，謹慎施貸，導致開發企業資金信貸困難。但實際上，房地產風險主要發生在繁榮時期的資產購置環節，調整時期或調整后期的新增房地產資產往往已經貶值，進一步貶值風險較小。所以應引導金融機構對房地產開發信貸市場進行細分，提高對優質新增開發項目的信貸扶持力度。

　　2009-04-23 09：53：49

　　李景國：

　　(二)規范開發進程，促進房地產開發企業優勝劣汰。

　　首先是規范房地產開發程序，抑制屯房屯地的行為。房地產開發周期較長，開發過程各環節之間環環相扣，一氣呵成才能保證開發投資的落實。因此管理部門應依據我國房地產開發實際進程，科學規定房地產開發程序，并監督開發企業嚴格執行，防止房地產開發鏈條中斷。在經濟低谷和調整時期，隨著房價地價下跌，泡沫擠壓，一些在繁榮時期購置的土地和未售的房產面臨貶值。但一些習慣于經濟繁榮的企業因期望繼續追求高利潤，拒絕順應市場要求降價銷售，會出現“屯房”現象。一些開發企業對前期購置土地延緩開發進程，以求在地價、房價再次高漲時期轉售或再開發，就會出現“屯地”現象。這兩種現象既影響宏觀層面的房地產開發投資增長，也導致微觀層面土地資源的閑置浪費。因此在經濟低谷時期，更應采取措施抑制企業屯地屯房行為。

　　二是鼓勵重組并購，促進企業優勝劣汰。一些在繁榮時期大量購地屯地，而又不能適時回籠資金的企業將面臨最嚴重的流動資金壓力，對大量購置的土地往往無力實施進一步開發。為了保障房地產開發投資穩步增長和維護正常的市場自序，對這些企業應限制信貸資金流入，加速其重組。對那些能夠順應市場形勢的房地產開發企業，則應提供用地、信貸等方面的支持，鼓勵其對虧損企業和虧損項目進行并購，促進虧損企業資產重新進入市場。

　　三是拓寬企業重組并購融資渠道。國家應擴展企業重組并購融資渠道，積極支持資本市場金融創新，鼓勵社會資本對困難開發企業并購重組，有條件的城市可以設立房地產開發資產交易中心，并實施稅費優惠。

　　2009-04-23 09：57：26

　　李景國：

　　(三)加大自住性購房支持力度，激活購房需求。

　　首先建立以購房戶為對于的購房儲貸補貼制度。住房公積金是我國自住房支持政策的重要工具。但現有住房公積金以職工工資收入作為積累標準，而在社會分配中，中低收入和中青年家庭又多屬于低工資收入家庭，這造成沒有住房而需要補貼的中低收入和中青年家庭無法或只能享受很小的補貼，而已經擁有住房的中老年家庭則享受了高補貼。因此為了啟動自住性購房需求，應改革現有以職工為導向的公積金制度，建立國家政策扶持的無房家庭戶自愿參與的購房儲蓄計劃，國家設立儲蓄購房補貼基金，根據儲戶參與購房儲蓄和家庭收入狀況給予相應購房補貼。

　　二是調整住房補貼方式。除公積金外，我國還對中低收入人群推出經濟適用房等政策性住房政策。由于政策性購房補貼屬于供方補貼，必然產生供方補貼所固有的諸多低效率，如補貼對于認定困難、容易助長腐敗等等。在經濟調整時期，這一低效率更加突出。一方面部分繁榮時期建設的政策性住房項目可能因價格過高而滯銷，導致政策性住房和資金資源的積壓；另一方面，政策性住房及其相對低價位的存在也容易誤導市場預期，導致更多的家庭在購房決策時產生觀望和等待心理。因此，為了更好的拉動消費型購房需求，應盡可能避免政府對住房建設、銷售環節的直接干預。用于支持政策性住房的公共資源可以直接用于建立國家購房儲蓄補貼基金，直接用于中低收入家庭的自住性購房信貸補貼，同時擴大信貸補貼的人群覆蓋面。

　　2009-04-23 09：59：58

　　李景國：

　　(四)增加廉租住房供給，促進居住城市化。

　　首先是加大廉租住房建設力度，其次是擴大廉租保障人群覆蓋面，惠及農民工群體。

　　( 五)開征房地產資產持有稅，減少流轉環節稅費，促進房地產持續健康發展。首先減少流轉環節稅費。在經濟繁榮時期，為了遏制房地產市場投機，國家強化了房地產流轉環節多項交易稅費，但高額交易稅費的征繳一方面抑制了房地產市場投資和投機性需求，另一方面也增加了房地產正常交易成本。既限制了房地產資源流動，也降低了房地產資源的有效配置，還形成了市場供過于求的預期，加速市場波動。因此為了活躍房地產市場，拉動市場需求，有必要清理房地產交易流轉環節稅費。

　　二是開征房地產資產持有稅。減免房地產交易環節稅費并不等于鼓勵放任市場壟斷和投機，加強對持有環節的監管更有利與持久遏制壟斷和投機行為。房地資源具有稀缺性特征，對房地資源的占用和使用隱含了多層面的公共外部性。為了保障大多數公眾對房地資源的基本使用權，防止具有公共性的稀缺資源的閑置和濫用，在做好與70年土地資金一次性繳納銜接工作的基礎上，對房地資源征收持有調節稅，有利于社會公平和提升房地產資源的使用效率。對開發企業超出規劃周期的閑置土地和未售房產征收房地資源閑置調節稅，抑制屯房屯地，加速土地資源和開發資金流轉，促進房地產開發投資增長非常有利。

　　謝謝大家！

　　2009-04-23 10：02：16