謝壽光：

　　感謝李景國研究員的報告。現在進入論壇環節，第一位演講的是中國房地產協會朱中一秘書長，大家歡迎！

　　2009-04-23 10：04：41

　　朱中一：

　　各位領導、各位專家、新聞界的各位朋友，早上好！剛才聽了何秘書長的講話，也聽了李景國研究員代表課題組做的主題報告，我有一個感受，我覺得課題組的報告很全面，數據也很全，建議還是比較科學的。客觀上來講，在對房地產的市場作出一個讓大家都能夠信服的報告難度很大，這主要有幾個原因。

　　第一，房地產行業既是一個支柱行業，但它又是一個民生行業。這中間找到平衡點很難。

　　第二，房地產的區域性很強，個性化很強。今年的報告中有一個建議，可能對于有些省份是適用的，但對于有些省份可能是不適用的。

　　第三，房地產產品既有消費的特點，又有投資的特點。從消費的特點來看，老百姓都希望我買房子的時候價廉物美，但從投資的特點來講又希望保值增值。各方都希望房價低，但買了以后都希望保值增值，所以同一個人的想法也不一樣。另外房地產還有一個重要的特點，就是這個項目的開發本身有開發時間兩到三年，使用周期是50年到70年，這個問題又給房地產的政策有滯后效益，對判斷市場帶來了難度。

　　基于這些特點，要給房地產市場作出一個非常準確的，各個地方或者每個人都想法一致的東西，可能比做任何的報告都難。我覺得不管怎么說，剛才李景國研究員代表課題組的報告介紹得很全面。我自己覺得，大家在看報告的時候要結合各地的特點，因為地區性的差異性很大，你反映了主要城市的特點，像中西部地區的特點就沒有反映，有些是結合各地的特點來鑒別報告。

　　2009-04-23 10：05：01

　　朱中一：

　　另外，這里有一個建議要看時機怎么樣，就是開征房地產的持有稅。2008年市場比較疲軟，目前在房地產市場存量交易比較大，在這種情況下，開征房地產持有稅的時機如何，這個稅種遲早是要開征的，但是目前提出這個稅種是要考慮的。其他方面我覺得這個報告真的不錯。

　　2009-04-23 10：07：01

　　朱中一：

　　我在協會還兼任了產業與市場研究委員會主任職務，對市場方面我確實比較關注。由于時間問題，我不可能談得很多。就當前的市場來看，我們要注意好四個關系問題，第一個關系，保持合理的房地產投資規模與消化存量的關系。07年以前，房地產的投資規模平均是25.3%的投資規模，應該說比固定資產投資規模還要高。07年因為投資規模過高以后，消費者的消費提前釋放以后，08年自然而然的要下來，這是市場經濟的規律。

　　但是08年是逐年下降，今年1—3月又延續了08年的勢頭，房地產的開發投資總體增長僅僅是4.1%，與房地產投資增幅下降有關系的，土地開發投資同比下降12.4%，土地購置面積，完成土地開發面積和房屋新開工面積同比下降14.01%，11.3%、16.2%。這些指標的下降一方面必然會影響今年的國家投資規模，可能對于GDP的增長也有影響。比如北京市提出今年GDP增長9%，但是北京的房地產投資規模總體下降比較厲害，這種情況下對當年的GDP也有影響。而且對于后幾年，這種新型指標下降對后兩三年的房地產的健康發展帶來了問題。盡管當前存量房的消化壓力不小，怎么樣處理好這個關系問題，這是第一個重要關系。

　　總體的意見一定要把新增的規模保持一定規模，而且要把盤活存量作為一個有效供給的重要成分來考慮。

　　2009-04-23 10：07：45

　　朱中一：

　　第二，一定要注意好住房保障和市場協調的關系。前些年我國對市場化問題強調得多了一點，對住房保障強調得少了一點，這兩年加強了住房保障是應該的。但是我們覺得住房保障應該量力而行，而且住房保障資金主要用于廉租房的建設，對于經濟適用房的建設，各地應該根據各地的能力作出判斷。目前市場上，尤其是市場比較低迷的地方，包括90平方米的房子多的地方，政府能不能通過一些辦法來解決住房保障和市場的協調發展問題。經濟適用房也可以采取補磚頭、補人頭的不同方式，地方政府可以增加選擇權。

　　另一方面，要處理好滿足居民多層次的住房需求和調整住房結構的方式。滿足多層次的住房需求，這在03年國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提到，這幾年我們提得不是很多。實際上一個完整的市場就應該保證有不同人群的市場。這里一個是高端的需求，我們也應該考慮滿足。當然，它占得比較多我們也不考慮。

　　2009-04-23 10：11：21

　　朱中一：

　　另外，在滿足多層次的住房需求中，我們覺得有一條要吸取教訓，美國之所以發生次貸危機，就是當時美國政府和金融機構支持了那些沒有自付能力的人住房貸款。我們對于沒有自付能力的，作為老百姓來講應該理性消費，你可以先租房，或者先租小房再租大房。作為金融機構，我們應該建立一個金融風險的評估體系，保證既要促進市場的繁榮，又要防范金融的安全。

　　2009-04-23 10：14：32

　　朱中一：

　　第四個要處理好短期調整和中長期穩定發展的關系。去年下半年以來，特別是四季度以來到現在的一季度，地方政府也好，中央政府也好，出臺的政策都是短期的。尤其是對老百姓購房政策都是暫定到2009年12月31日，這對當前的市場有好處，但是中長期國家是怎么考慮的，我覺得應該要考慮一個中長期的發展規劃或產業政策。只有政策穩定，市場就會穩定。如果政策沒有超前性，沒有穩定性，市場很難穩定。我覺得處理好這四個關系問題，在今年房地產市場是特別重要的。

　　2009-04-23 10：15：05

　　朱中一：

　　另外，媒體朋友也在，我們覺得在媒體的宣傳上不要過多的關注房價，不要過多的關注什么時候抄底。因為不少媒體在采訪我的時候都問什么時候抄底，媒體同志大多數都是年輕人，這個心愿我特別理解，但是市場的不確定因素很多，我們很難回答，不是不想回答，我們很難判斷。

　　或者我們講某個地方的時候，媒體覺得是全國性的，這是一個誤導。媒體應該按照中央的要求，你的關注點是怎么樣引導房地產持續健康發展。前段時期有一些開發商以合理的價格促銷，媒體就講降價，有些老百姓抓著銷售的地方，有些媒體就把這個問題放大。實際上作為開發商，合理的降價是有利于市場回暖的，這是好的方面。至于老百姓去吵，那是不合理的，從法律上這是不合理的，你要這樣引導他，就會有利于市場回暖。媒體如何宣傳，要圍繞國家大的政策來宣傳，這樣才能保障市場能夠持續、穩定、健康發展。

　　謝謝大家！

　　2009-04-23 10：15：57

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