謝壽光：

　　感謝朱中一秘書長關于房地產健康發展的講話，特別提到了四個關系的問題。下面有請國土資源部中國土地勘測規劃研究院鄒曉云副總工程師演講，大家歡迎！

　　2009-04-23 10：17：15

　　鄒曉云：

　　各位專家、新聞界的媒體，大家早上好！非常高興在這里相聚。剛才李教授的報告很全面，我想談一下自己的看法。

　　去年一年，土地和我們的房屋市場或者房地產市場是相適應和匹配的，成交的下跌比例像過山車一樣，成交面積也是這樣。基本上有幾個特點：

　　一是流拍的比例非常高。比如深圳在去年4月8月推出了幾塊地，三天之后推出三塊地，其中有兩塊地是流拍。廈門在4月8日推出10塊地，有4塊地是流拍。流拍從各個城市到下半年已經蔓延到主要大城市。

　　第二個特點，低價比例非常高，基本上占到八成。低價成交。如果沒有低價，國土土地出讓沒有最低限價的問題，可能價格還會降低。因為土地出讓有一個比較明確的規定，它不能低于當地的基本地價，這是一個集體決策的過程。為什么低價不能降低，實際上這不是簡單的操作性問題，而是一個程序問題，涉及到國有土地資源流失的問題。

　　第三個特點，比如福州的融信地產曾經拿了一塊地，大概是7000萬元，南京有兩個地塊都是價格比較高的，其中一個是去年5月推出的，損失了500萬。原因很多，我們認為主要原因還是成本太高、風險太高。

　　2009-04-23 10：17：55

　　鄒曉云：

　　這是一個特點，我覺得首先是受經濟危機大的影響，盡管我們現在不太敢說經濟危機這個詞，實際上是有關系的。在這種時間、這種階段，房地產投資商的熱情有非常大的下降趨勢。雖然我們也在增長，但是增長幅度小多了。在北京、廣東都有一些比較明確的說法，比如北京去年11月到今年2月，增幅同比下降30%。

　　第二個原因，土地為什么賣不出去？我個人覺得還是因為大量的房屋沒有賣出去。如果房子都沒賣出去，開發商肯定不想買地。我們的房子控制力也很高。

　　第三個原因，土地的囤積比較多。在開發商手上還有很多的地。有人分析實際用了60%多的地，還有40%的地在開發上手上。開發上有幾種狀態，有的是完全囤積，沒有開發，有的是開發了，最終只開發了一部分，有一部分是已經開發好了，但是沒有進入市場，這些地也是需求飽和的時候，所以地賣不出去。

　　2009-04-23 10：21：12

　　鄒曉云：

　　從土地方面來說，我覺得應該有一個回歸理性的考慮。目前的這種狀況，實際上給我們一個學習的機會，我們應該做哪些事情。首先，政府在這個時候不要著急，應該秉持一種促進社會公平發展、合理利用土地資源的心態或價值觀來規劃我們的土地、市場，政府應該從這方面去做。我們現在的很多政府非常著急，想賣但是賣不出去，低價賣了賣不出錢，高價賣又賣不出去，所以政府應該保持平常心來對待。

　　2009-04-23 10：22：31

　　鄒曉云：

　　第二，總體上是在供需方面解決供的問題，無論是房屋還是土地。需求作為老百姓來說，老百姓有他的權利，也要有各方面的引導，需求是要做選擇的，社會給他提供什么，他們就會在這里選擇。以前有些聲音，責備購房者或者需求者，買不起房就不要買了，有這種因素。但是最應該把選擇題設好，讓購房者來選擇。

　　解決供應的問題，首先我說一下房屋方面。我們要研究一個問題，我們的房屋重點要解決什么問題，我們的房屋為什么賣不出去，為什么大家手上拿那么多房子不愿意賣，這是非常重要的問題。剛才朱秘書長也講了，房地產開發商在持有的過程中有稅的問題。我們的房地產開發商把土地拿過來是70年，經過一段時間，假如十年沒有賣過去，這個房屋賣給購房者之后，實際使用年限只有60年，這是完全可能的。但是我們在賣房時沒有聲明，也沒有在價格上體現優惠，所以這個過程中利益如何調整，誰來承擔這個責任？在這里我們應該做一個協調工作，通過什么方式讓房地產開發商把囤積的房屋，幫助他們采取一些措施，把現有的房屋盡量賣出去。這是我們要考慮的一個非常重要的問題。現在一個是大家買不到房，另外房屋也在浪費。我曾經在歐洲的一些地方看到，房屋不租出去，也不賣出去，幾年之后要強制收稅，最嚴重的就是要推平，因為你在這個地方浪費資源，另外對市場形成了非常大的作用。土地確實是公共資源，所以一切的管理、經營活動都要以這個概念為主，它是公共的，不能隨意操作，這樣社會沒有積極的價值觀念。

　　2009-04-23 10：23：20

　　鄒曉云：

　　第二個要解決房屋囤積問題。

　　2009-04-23 10：27：35

　　鄒曉云：

　　第三個是政策性住房的落實情況。現在建設部成立了住房保障部門，這個情況我們在下面落實的時候地方政府非常不積極，可能還是機制問題。我們應該通過什么樣的辦法讓地方政府愿意做，幫助沒有房子的人解決房子問題。從土地方面來說，一個是要公開供地計劃，很多地方是不公開的，或者公開是一套，做的是一套。現有的房屋供應方向，買是10塊錢，都不知道你要賣多少錢，推出來大家就搶，有這樣的情況。

　　土地出讓這一塊要適當調整一下。我們賣地的時候要做風險評估，因為我們賣的是大家的資源，資源是全社會提供的，我們要對它的風險進行評估。第一個風險是它是不是浪費資源，第二個風險是它是不是對市場不利。比如當明確出現風險的時候，投資明顯報價高了，我們不應該支持賣，這種機制是可以建立的。另外對于一些明顯具有投機性質的投資行為，也應該不支持。這些都應該納入到土地出讓過程的風險評估體系中，經過風險評估之后再確定價格。現在有些地方已經開始有所謂的購地政策，但是這種簡單的操作方法還沒有提高到風險防范的措施。

　　2009-04-23 10：28：09

　　鄒曉云：

　　第三個就是嚴格土地產品開發的限制。土地還是要從公平、利用的角度，政府政權規定土地開發產品的要求，完全可以在出讓的時候提出這個要求。如果作為公共資源你開發出來的產品不能給大家用，你的產品就是對資源的破壞，這是不允許的。政府應該強化公平，包括限價房，其實這是很好的事情，但是有些聲音覺得不好。像廣州出現了賣不出去，當時限價并不是讓你限價賣，你可以降價，為什么不降價，這不是政策本身的問題，可能是操作中的問題。

　　政府有權對公共資源最后的開發成品進行非常細致的限制，做非常精密的管理。大家如果去新加坡了解他們的情況，他們對這種產品規定得非常細，而且這個產品開發出來，你買過去了，在很低的情況下政府可以收回來，因為他要保證大家的公平利益。

　　2009-04-23 10：31：08

　　鄒曉云：

　　第四個就是加快土地的一級開發速度。現在所謂的地方土地供不應求，實際上很多是一級開發沒有跟上，一級開發我們要請更多的房地產開發商加入進來。

　　2009-04-23 10：32：12

　　鄒曉云：

　　最后我想說兩點。第一點，目前處在危機中，作為政府不要認為它是機遇。現在很多講法說它是危機，也是機遇，我們不要鼓勵投資，也不要抄底，至少作為政府不要說這些東西。這是引導社會正確的價值觀問題，如果我們一味的說抄底，對大家的心態有影響。在危機中更多的是學習的機會，我們要在這個過程中把我們的政策進行更好的調整。

　　第二點，社會是非常尊重踏踏實實開發房屋、開發房地產的，向社會提供房地產的企業的。開發是房地產企業做的本份工作，現在有些開發商利用自己的話語優勢，說了很多“媒人”的話，當然它有自己的自由。本份還是要把公共資源開發成更好的產品提供給社會。而且我們對這些開發商非常尊重。

　　我就說這么多，謝謝。

　　2009-04-23 10：32：48

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