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各銀行實施房貸優惠爭搶優質客戶
□本報記者 錢杰 深圳報道
“我的房貸利率能不能打7折？”元旦假期過后，各銀行的房貸經理頻頻被問到這個問題。自從2008年10月鼓勵自住型購房的房貸新政出爐后，之前已貸款購房個人客戶的剩余房貸利率該如何調整，一直為各界所關注。
記者了解到，盡管目前大多數銀行的存量房貸調整實施細則未擺上臺面，但在上海、廣州和深圳等城市，打折政策已率先松動，包括工農中建四大行在內的多家銀行已紛紛開始受理7折優惠利率的申請。而為爭奪優質客戶，一些銀行更是花樣不斷。
實施細則“猶抱琵琶半遮面”
記者致電中行、建行、工行、農行的客戶服務熱線，咨詢存量房貸能否享受7折利率優惠，得到的答復均是——總行現在還沒有出臺具體的執行細則，建議咨詢當初辦理房貸業務的支行信貸部。招商銀行、深發展、寧波銀行等銀行也表示細則還在研究之中。“四大行的細則都沒出來，我們肯定不會先出�！�
除農行、民生銀行等少數銀行表示會給還貸記錄良好、房貸余額在30萬元以上的客戶自動打折外，多數銀行對存量房貸利率打折一事都是只做不說，只有客戶主動提出申請，被批準后才可以享受利率7折，對于未提出申請的客戶不會主動打折，也不會通知其前來辦理申請。
在深圳一些銀行的信貸部，記者看到前來辦理房貸打折申請的市民絡繹不絕。過程非常簡單，只要帶上身份證和房貸合同，填寫一張申請表，總共用不了10分鐘。工行、深發展、深圳平安銀行等多家銀行支行的房貸經理告訴記者，在該行辦理房貸的老客戶只要滿足首套、普通住宅、信用記錄良好這幾項條件，利率打7折的申請都能獲批，大約需要兩周左右就能辦好。
銀行對于存量房貸利率打折的態度為何如此“曖昧”？業內人士分析，這是因為銀行既怕丟了客戶，又怕少了利潤。中國社科院金融研究所學者易憲容在其博客上算了這樣一筆賬：2007年12月21日后，5年期存款利息5.85厘，5年以上的貸款利息7.83厘，優惠住房按揭貸款利息為6.6555厘(基準利率的8.5折)，5年期優惠貸款利息與5年期存款利息兩者的利差為0.8055厘。而2008年12月23日央行利息調整后，5年期存款利息3.60厘，5年以上的按揭貸款利息5.94厘，優惠住房按揭貸款利息為4.158厘(基準利率的7折)，因此，5年期優惠按揭貸款利息與5年期存款利息兩者的利差僅剩下0.558厘。利差的下降讓房貸份額較大的國有銀行在執行存量房貸利率優惠政策時明顯失去了動力。
銀行業有關人士透露，由于一些大型銀行個人房貸余額規模巨大，利率下調將牽涉很大一部分資產的重新定價，因此總行對于優惠利率的實施細則相當謹慎。
轉按揭爭奪白熱化
就在大銀行觀望之際，一些中小銀行瞄準了它們的優質房貸客戶，紛紛承諾利率打7折，并推出免費辦理同名轉按揭來“挖墻腳”。所謂同名轉按揭，就是由新的貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款，同時可享受7折優惠。
本來轉按揭需要付給擔保公司數千到上萬元的擔保費以及評估費，但許多積極吸收存量房貸客戶的銀行，為客戶承擔了所有轉按揭環節所需的手續費。在辦理過程中,客戶只需提供原來的借款合同、最近一期的賬單、身份證、戶口簿以及貸款銀行的還款明細、申請銀行的銀行卡等。
不僅銀行的信貸部可以辦理免費轉按揭，一些地產中介也接受了銀行的“委托”加入了轉按揭爭奪戰。世聯地產有關人士透露,去年11、12月份，前來辦理轉按揭的人數明顯多了好幾倍。“剛開始大部分是從中行、建行轉到深發展和廣東發展銀行的，因為四大銀行那時還沒有打折，而這些小銀行已經明確表示可以打折。后來‘受傷’嚴重的工行也開始跟我們合作免費轉按揭，我上個月辦的都是從其他銀行轉去工行的，客戶不用花一分錢，只要帶齊證件來一次就行�！�
接受記者采訪的多位貸款購房者均表示，會要求銀行給自己的房貸打7折，如果不打折，肯定會轉按揭。
“迫于競爭壓力，我們直接發短信通知所有符合條件的客戶，系統將直接下調房貸利率，這才確保了優質客戶不被競爭對手搶走。”一位股份制銀行個貸部負責人告訴記者。而為了應對同行咄咄逼人的競爭，興業銀行日前推出“免供本金房貸”產品，以更無畏的態度加入了戰團。
并非“免費午餐”
當然，7折優惠利率并非“免費午餐”。尤其是對于“跳槽”過來的轉按揭客戶，許多銀行都對他們享受7折優惠利率提出了一些附加條件，主要包括貸款余額、資產總額、限制提前還貸等。例如，深發展的要求是住房面積不超過144平方米，貸款余額不少于20萬元，兩年內不得提前還清貸款。招行公布的“附加條款”為例，獲得7折優惠的房貸客戶，三年內不得提前還貸，否則必須支付相當于提前還貸總金額3%的違約金。
一家銀行的房貸客戶經理告訴記者，這主要是防止客戶再“跳槽”�！拔覀兒貌蝗菀谆ㄥX挖來的優質客戶，不能再隨便轉按揭被別人挖走��！”
各家銀行的附加條件五花八門。例如，上海一市民去某銀行申請7折優惠利率時被告知，必須開通網上銀行并在該支行申請至少10張信用卡。而深圳的陳先生告訴記者，他在辦理利率優惠申請時不僅被銀行要求辦了一張信用卡，還要承諾不得提前還款或縮短貸款年限，否則要交納一定的違約金。
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