新年伊始，對于大部分“房奴”而言，最重要的事情莫過于確定自己是否能夠享受到房貸新政中的七折利率優惠。

　　“這幾天，打銀行個貸中心的咨詢電話幾乎都是占線，也不知道自己是否符合申請優惠利率的條件。”2007年購房的劉女士期盼新年可以享受到最優惠利率。

　　事實上，與劉女士一樣對此事“一頭霧水”的貸款人不在少數，而據記者了解，目前各家銀行在對待存量房貸客戶時，不僅政策不一，存量房貸客戶要享受七折優惠，也仍然有點“難”——首套住房、改善型住房、貸款余額、信用記錄甚至自身的資產實力，都成為享受優惠前需要跨越的“大山”。

　　⊙本報記者 金蘋蘋

　　風向：四大行開始“松口”

　　存量房貸優惠利率政策，市場早已等待太久。

　　終于，在2008年即將結束之際，部分股份制中小銀行幾乎同時對購買首套普通自住房的存量客戶開啟了優惠的“閘門”。而隨著中小銀行的集體“倒戈”，到了2009年，國有四大行也終于按捺不住，開始對存量客戶“松口”。截至記者發稿，除了工行之外，中行、建行、農行都已經出臺相關政策。

　　據記者了解，目前在上海的四大行中，最先放松相關條件的是農行和建行。

　　綜合客服熱線和農行上海分行信貸部門有關人士處了解的情況，按照農行的規定，其對存量客戶的利率調整大體分為兩種情況：一種方式是自動調整，只要初始商業貸款發放金額在30萬元(含)以上、原來能夠享受同期同檔次基準利率0.85倍的客戶、且沒有發生過貸款逾期情況的，農行的計算機系統將會對其利率進行自動調整，從今年1月1日起統一調整為同期同檔次基準利率的0.7倍。對于那些不符合自動調整條件的客戶，則需要去銀行遞交申請，由銀行綜合評估后決定是否可以享受優惠利率。當然，農行比較看重客戶的信用記錄，如果借款人發生過連續90天(含)以上逾期記錄的，農行有關人士表示，銀行將不受理其利率調整申請。

　　而建行上海分行的存量客戶，只要符合4個條件，也可以到經辦行提交相關申請，由銀行審批是否給出最低利率優惠。這4項條件是，必須是享受基準利率0.85倍優惠的存量客戶；最近兩年內貸款拖欠不超過2期；重新定價日起無拖欠貸款余額、不存在違約行為；重新定價日起不超過2筆以上商業貸款未還清。

　　此外，根據中行上海分行最新出臺的政策，凡2008年10月27日之前在中行成功辦理浮動利率個人住房商業貸款，貸款之初屬首次購買自住房或貸款購買改善型自住房，當前還款正常且貸款期間無不良還款記錄(即連續3次以上或者累計6次以上的逾期還款記錄)的客戶均在本次調整范圍之內。中行上海分行有關人士表示，中行將采用電話聯系、寄送信函等方式主動通知符合規定要求的客戶；客戶接電或收信后即可回復該行；收到客戶回執后，該行將對客戶進行住房按揭貸款利率的優惠調整。

　　至于工行，相關人士表示總行正在制定相關存量房貸利率優惠政策，在近期將會出臺具體細則。

　　實踐：享受優惠利率“有點難”

　　盡管很多銀行出臺的優惠政策都比較誘人，只要符合相關條件，就能享受利率優惠。但在現實中，貸款人在申請相關優惠時，卻發現七折利率優惠并非“免費午餐”，要實現起來有點“難”。是否是自住房、改善型住房、信用記錄、以及貸款余額等等都成為申請優惠利率的“攔路虎”。

　　首先是在信用記錄上，銀行將根據貸款人有無逾期還款記錄、其信用等級以及是否與銀行業務往來頻繁等各類因素進行綜合考評、審核合格后才會給予相關優惠。一旦有了逾期還款記錄或者不良信用記錄，則部分客戶面臨無法獲得優惠利率的可能。

　　雖然貸款購買改善型住房的借款人也被大部分銀行列為信貸支持對象，不過在實際操作中，為了證實自己的“改善型”條件，借款人也需要大費周章。很多銀行規定，證實“改善型住房”的借款人必須要有借款人家庭人均居住面積不足當地平均水平的證明文件。而如果要辦理相關申請，借款人必須拿相關資料去當地房地產管理部門辦理證明文件。

　　除了這些“硬性”規定外，很多銀行還有貸款額度的限定。光大銀行表示，享受七折優惠利率需要滿足一個“附加條款”——存量房貸的余額必須在30萬元以上；農業銀行要求初始貸款額度在30萬元以上；而中信銀行、上海銀行等銀行則要求，存量房貸的商業貸款額度必須超過50萬元。浦發銀行上海分行的方案則為，對于貸款金額500萬元(含)以上，且借款人家庭凈資產達100萬元(含)以上，或借款人貸款金額與家庭凈資產合計達1000萬元(含)以上的，最低可按央行貸款基準利率下浮30%的最惠利率標準予以調整。

　　不僅如此，很多銀行還要求，享受7折利率優惠的存量客戶，須是“優質客戶”。據了解，中行上海分行的客戶就需要客戶連續一段時間在賬戶中保持50萬的存款，或者提供月收入8000元的工資稅單、月繳750元的公積金單據(個人與單位合并)等條件來限制存量客戶。而中信銀行也在相關規定中表示，如果商業貸款額度不足50萬元，客戶擁有該行的白金卡也可以。這就表明，銀行除了考慮客戶的信用記錄和風險程度外，還關注其對于銀行的整體貢獻度。