信貸危機已經凸顯

　　高負債經營模式，需要房價不斷上漲才能支撐。

　　在經濟繁榮時期，由于銀行持有大量的房地產，或者是以房地產為抵押品的資產，房地產價格的上漲將提高銀行資本的規模，從而改善銀行的資本充足率、資產質量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會進一步擴大對房地產業的信貸供給，推動房地產價格持續走高。然而，一旦房價出現下跌，就會影響銀行還款。

　　目前，信貸危機已經凸顯。

　　截至2008年6月底，中資銀行各項人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個百分點，已經逼近3%的國際警戒線。

　　在金融重鎮上海，上海市銀監局的數據顯示，截至2007年底，該市中資銀行房地產貸款占各項貸款接近1/3，如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。

　　央行也意識到這是一個全國性的問題，在2008年8月發布的一份報告中提醒，金融機構需要密切關注房地產信貸的三重風險：一是部分房地產開發企業資金鏈趨緊可能造成開發貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險。

　　“隨著房地產市場下行通道進一步確立，不良貸款率將會顯著提高。”海通證券的一位著名分析師表示，房價下跌對銀行沖擊的更大影響在于，作為銀行主要貸款抵押品的房地產和土地資產將會貶值，在以銀行為主導的中國金融體系下，一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發整個金融系統的動蕩。

　　最近一項新的信貸緊縮措施出臺——2008年8月27日，央行和銀監會公布《金融促進節約集約用地通知》，要求各金融機構嚴禁放貸給開發商買地。這是自2004年以來，中央政府為防止房價過快上漲，所采取的系列信貸調控的最新舉措。

　　2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率，隨后又規定住宅在封頂之后才能預售。上述政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產開發貸款和住房按揭貸款。

　　中國農業銀行廣州一家的支行的信貸員告訴《中國新聞周刊》，當前房地產行業的貸款業務一般都放在最后考慮。

　　盡管目前還沒有具體的案例，但不少分析人士都認為，一些中小房地產公司將瀕臨破產。國泰君安證券研究所報告稱，2008年房地產行業資金缺口會達到3100億元。

　　滬深兩市發布的年中報的109家房地產企業，上半年負債總計超過3500億元，較去年同期上升了65%(數據截止至2008年8月29日)。

　　即便持有150多億元現金的萬科集團，在2008年中報中也明確提出將謹慎拿地，繼續秉持現金為王的策略。

　　可想而知，降價促銷、出讓儲備土地、出讓子公司股權，將成為不少房地產企業回籠現金的選擇。

　　此前在資本市場利好行情和房價暴漲的鼓舞下，中國房地產業曾經掀起了一場圈地熱，那些極度擴張并且負債累累的開發商此時卻被自己囤積的大量土地所累。

　　地產公司首創置業，8月20日宣布以600萬元將天津市東麗區的華明項目60%股權轉讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區的新青項目40%及60%股權分別轉讓給首創置業及RZP，代價各為400萬元及600萬元。

　　首創置業2003年在香港聯交所上市，主要項目大都位于京、滬、粵等沿海大城市，2008年上半年，銷售收入接近25億人民幣。高盛公司早在2008年5月就曾預警，重慶、成都等首創置業樓盤云集之地2008年出現的銷量下滑、價格下跌，將導致公司現金吃緊。

　　招商地產，萬科集團最近也有類似賣地舉動。

　　發行公司債，是上市房地產公司解困的一條主要渠道。據不完全統計，2008年以來，金地集團、新湖中寶、保利地產、萬科A、北辰實業、中糧地產等發行公司債的申請相繼獲得證監會的審批。

　　一些非上市地產公司甚至不惜向民間借貸。5月，嘉興市廣源房地產開發有限公司獲得上市公司大紅鷹1億元人民幣自有資金的貸款，貸款期限一年，年利率為18%，這是銀行中長期貸款年利率的2倍多。

　　但即使這樣高的利率，并非所有開發商都能貸到。