廣東農民“一戶多宅” 不擔心“失去房屋”

　　《中國經濟周刊》特約記者 祝桂峰/廣東報道

　　十屆全國人大五次會議高票通過的《物權法》將于2007 年10月1日起施行。《物權法》第十三章明確了宅基地使用權。但是，對于廣受關注的宅基地使用權上市流轉問題，《物權法》并沒有突破原有法律、法規的規定。究其原因，主要在于目前我國農村社會保障體系尚未全面建立，并且，在很多地方宅基地仍然是農民生活最基本的保障。

　　而在這前的2月份，廣東省有關部門表示，將對農村宅基地制度進行改革，允許農民合法的宅基地上市流轉，目前已草擬了《關于加強農村宅基地管理的通知》(以下簡稱《通知》)，并上報省政府審批。目前，已要求各地對現有的農村宅基地和農民住宅完善確權和登記發證手續。

　　廣東宅基地改革迫在眉睫

　　據了解，廣東方面的考慮是，宅基地流轉可以集約用地，并加大市場配置土地資源，這對珠三角的發展具有重要意義。廣東的現實情況是很多農民都是擁有“一戶多宅”，甚至在城里購買了房子，所以對“失去房屋”的說法并不擔心。

　　眾所周知，隨著廣東經濟的發展，各項社會保障體系不斷建立與完善，這塊曾是廣大農民安身立命的根本，是他們身份象征的土地，這些原本處在城郊的村莊正被日益擴大的城市圈所吞沒，農民進城、城里人下鄉越來越普遍，農民和城里人的界限越來越模糊，村民的生活日漸富裕，紛紛在城里買房買車。村里的宅基地也水漲船高，法律法規雖有明令禁止，但租售市場仍然旺盛。

　　事實上，由于廣東省宅基地的流轉“身份”一直得不到認可，很多發達地區的農民都私下進行房屋交易。已經多次出現農民私自轉賣宅基地或住宅的情況，尤其是廣州、深圳等發達地區，宅基地隨著城市經濟發展不斷升值一些城市市民擅自買下農民的宅基地，重新建房或自住或出租。在廣州市海珠區小洲村，從幾萬元到幾十萬元，買房、租房的人很多，目前僅廣州類似小洲村這樣的城中村就有138個。在東莞、佛山等地，為加大招商引資力度，紛紛建設農民公寓，將村民集中安置居住，從而騰出大量土地，包括宅基地用于建設廠房等。

　　立法試驗田里 “雷區”終于突破

　　據悉，早在2001年，廣州就已經提出過宅基地流轉的問題。當時說補交一定的地價，宅基地房屋就可以交易，只是由于操作問題，后來沒有了下文。同時，廣東迫于建設用地緊張的壓力，也早已在土地流轉方面開始了嘗試。

　　2005年10月1日，廣東省以“政府令”形式發布《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(下稱《辦法》)規定，農村集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價、同權”的原則納入土地交易市場。《辦法》實施以后，得到了全國的極大關注，國土資源部也多次到廣東調研，了解試驗的效果。

　　盡管目前尚沒有統計數字顯示，廣東有多少宅基地流轉。但在促進經濟發展的考量下，盡管一直冒著“違法違規”的危險，廣東實際流轉的宅基地數目卻不在少數。據悉，廣東宅基地面積標準在平原地區和城市郊區為80平方米以下，丘陵地區120平方米以下，山區150平方米以下。廣東現有5047萬農業人口，按一家4口推算，計有1260多萬農戶。即使以80平方米每戶計算，也有超過10億平方米的宅基地面積。

　　同樣，目前究竟廣州有多少宅基地？也沒有一個政府部門能提供確切的數據，但相關人士透露，廣州市國土資源和房屋管理局等部門在2000年之前已經用衛星遙感、地理信息系統等現代測繪手段對廣州市的宅基地數量作了登記普查，所有城中村農民住宅已全部登記備案。

　　宅基地房上市 眾人說法不一

　　“宅基地流轉問題在各地都是最難突破的，在廣東也一直被稱為‘雷區’，因此如果能得到同意并實施，在全國具有示范意義。”中山大學政治與公共管理學院博導陳瑞蓮認為，廣東是在2005年實行的集體建設用地使用權流轉的基礎上再次邁了一步，選擇在今年“兩會”期間高調推出這一政策，可能是有意在試探社會反應，從而為下一步決策作參考。

　　廣東省第二屆特邀國土資源監察專員吳志峰說，隨著農村勞動力向城鎮轉移步伐加快，舉家進城居住、務工或經商的農民日益增多，農村集體土地上農民賣宅基地或住宅的情況越來越普遍。由于這些宅基地或住宅沒有經過確權，買賣時無法辦理過戶手續，造成這些農村宅基地交易存在風險，由此便導致大量農村宅基地閑置甚至毀壞，致使農民的宅基地或住宅缺乏有力保護。吳志峰說，這種狀況已不利于農村人口的流動和農村經濟的市場化發育。為此，盡快完善有關法律法規，通過為農民住宅辦理產權證的方式，使農村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買賣，以促進農村人口有序流動，推動農村經濟健康發展已成當務之急。就此而言，廣東的合法宅基地或可上市流轉顯然具有開拓意義。

　　宅基地可上市的新規出臺后，會否出現突擊建宅基地房、加大城中村改造的難度？有專家對此也表示了擔心，“不排除違法建筑加劇，政府執法任務加重，而廣州市城中村改造的成本將加大。”

　　但也有專家認為不必過慮，因為該《通知》早已未雨綢繆：明確“通知下發后新發生的超過法定面積標準或非法取得的‘多宅’的農民住宅、一律不得確權登記發證并依法予以拆除。本通知下發前發生的超過法定面積標準或“多宅”的農民住宅，沒有申請對違法用地、違章建筑統一處罰給予辦理確權及登記發證手續的，一律依法予以拆除。”

　　流轉價格將由市場決定

　　針對宅基地流轉之后的使用問題，廣東省國土資源廳有關人士表示，目前尚未有具體的措施。但是按照國家有關的土地管理規章，宅基地也受到土地用途的管制，不能用于經營性用途，例如不能用于房地產開發、變更成廠房等。改建也必須要依照有關規定報批。

　　盡管廣東省國土資源廳表示，該新規還沒正式出臺，政府還在研究，但房地產業界普遍認為，該項新規無疑給了市民一個信息：除了可以從開發商手中買到商品房和通過單位自建房的重啟獲得經濟適用房，也可以宅基地上市流轉，如此多的購房通道，在目前情況下，對開發商、購房者都有一種心理暗示作用，對穩定房價有益處。

　　有分析師認為，廣東宅基地的流轉對房價和市場供應不會有太大影響。“農民把房子賣掉還要再買進新房，數量也有限，買進賣出對市場不會太有影響。而且流轉放開后，宅基地等同于商品房的性質，價格都是市場化的，不會對現有房價帶來沖擊。”

　　對于這份管理方法的出臺時間表，廣東省國土資源廳有關人士向記者透露，《通知》有可能在今年上半年獲得省政府審批，屆時應“有所探索”。在此情況下，廣東試探性走出的這一步，或許可以打開一個新的局面。

　　據悉，廣東省近期已經開始組織對農村宅基地使用情況的調查，主要是完善確權及登記發證手續。在流轉價格方面，廣東方面也表示流轉價格應由市場決定，因地區而異，不會出指導意見。

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