廣東再探“法律雷區” 擬讓農村宅基地上市流轉

　　《中國經濟周刊》記者 談佳隆/廣東報道

　　早在今年2月初，廣東省召開“兩會”期間，廣東省國土資源廳廳長林浩坤(現已調任省監察廳廳長)就向媒體表示，由該部門草擬的《關于加強農村宅基地管理的通知》已上報廣東省政府審批。其中明確了農民合法的宅基地可上市流轉，其中包括宅基地的轉讓、出租，并擁有收益權。此消息一出，立即引起了各方的高度關注。

　　此后召開的全國“兩會”上，溫家寶總理在政府工作報告中指出，包括農村集體建設用地和宅基地，都要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度。專家認為，“盤活”一詞顯得特別醒目。

　　十屆全國人大五次會議審議通過的《物權法》第一百五十三條也規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，而此前的說法是“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

　　《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)記者在實地調查采訪中發現，廣東農村宅基地轉讓出租的地方法規盡管還未最終出臺，但農民的私下交易已較為普遍，并自發形了成一個宅基地流轉的地下市場。

　　宅基地商品房成了“香餑餑”

　　在20世紀80年代，廣州天河地區還是一片農地，區內的越秀公園、小北地區還屬于郊區。

　　如今，越秀公園周邊已經成為廣州的中心區域，小北地區成了在廣州的外國人最多的聚居區，天河地區更是成為廣州最為興旺的商貿商務中心。廣州的高速擴張使得這些“繁華地段”遍布著大量的農村集體土地。

　　廣東省國土資源廳的一位官員向記者表示：“市場對于宅基地上市流轉的沖動主要集中在廣州、深圳以及周邊地區，特別是廣州、深圳市內的那些集體所有制土地，因為隨著城市地價的上升，這些集體所有土地的潛在價值預期也在升高，很多人想買。”

　　多年來，在廣州、深圳等發達地區，農民與城市居民私下或公開出讓、出租宅基地使用權的情況就開始出現了。

　　據了解，一些村民在靠出租宅基地上所建房屋獲得較為長期的穩定收益，而一些村民則將自己手中的宅基地使用權及其附在其上的建筑物通過各種形式出讓、出租，再用這些錢在城里買房買車，過起城市人的生活。

　　在廣州市中心城區，目前聚集著以下渡村、石牌村為代表的屬于農村集體所有制的土地約有138塊。近日，記者曾聯系廣州市國土資源和房屋管理局想了解目前廣州宅基地分布和交易情況，該局辦公室的相關負責人以“問題敏感為由”拒絕了記者的采訪。

　　按照我國《土地法》，宅基地屬于農村分配給村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有權歸村民集體所有的農村土地。按照目前的法律規定，宅基地使用權不能在房地產的一級和二級市場上交易。

　　宅基地商品房交易由來已久

　　即便如此，在廣州，依舊有一些中介公司在操作宅基地住房的交易。

　　記者從廣州大道北某住宅區了解到，該住宅區的土地權屬是集體所有制，在一座7層的樓房里，每層六戶住戶，每套面積約70-120平方米。該項目最低售價僅3500元／平方米，還帶標準裝修。而同地段的商品房價格已達8000-9500元／平方米。

　　一位知情人士向記者透露，一些房屋中介所稱的“宅基地證房”是沒有房產證的，不能到房屋交易中心辦理產權，所以只能到公證處做公證交易。

　　他還透露，宅基地使用權的買賣已經被套上了“合資建房”的外衣，其簽署的也是合資建房的合同。買賣雙方往往會簽訂宅基地鑒證書，并到公證處公證，但宅基地鑒證書只是買賣雙方協議的證明，不能代表買家可憑此獲得房屋產權。因此，這種交易在嚴格意義上是被禁止的，并可能觸犯《刑法》有關對非法轉讓土地的相關條例。

　　作為一種現象，雖然宅基地使用權交易沒有任何法律上的保證，但依然屢禁不絕。作為當時引人關注的事件，天河“龍怡苑”經常被提及，2004年，廣州市政府就強令拆除被稱為“廣州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龍怡苑”。 整個小區9棟21層的大樓位于城區主干道中山大道旁，當時的售價只需2000多元／平方米，不到周圍商品房價格的一半，兩期1000多套房子不到10天就被一搶而光。按照當時廣州市的規定，即使是宅基地農民住房也要申請報建，但“龍怡苑”自興建起的近兩年來從沒有辦理過任何規劃審批手續。

　　巨大的房屋差價與廣州市民對于房屋居住投資的需求促使了宅基地使用權市場的不斷壯大，但是，廣東省國土資源廳一位消息人士卻有著不同的看法。

　　他向《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)表示：“以廣州為例，以買賣形式的實質交易并不多，在出租、出讓形式中，出租占到了90%-95%以上，宅基地在城內不太可能存在太多出讓交易，在郊區可能存在少量零星交易，但不成氣候。”

　　農民靠“種房子”

　　過上愜意生活

　　下渡村位于廣州海珠區北部，是廣州市中心城區138個集體所有制土地中面積最小的一個。伴隨著廣州市南拓的

城市規劃，原本位于珠江以南的海珠區逐步成為廣州市的市中心，隨之而來的是，下渡村成為廣州中心城區中名副其實的在城市中的村落。

　　據了解，從上世紀90年代后期開始，下渡村村民在原有宅基地上興建了大量樓層。這種現象在廣州市其他集體所有制土地也十分普遍，被俗稱為“種房子”。

　　特別是近幾年來，隨著“廣交會”部分展館遷往位于海珠區的琶洲展館，濱江東高檔住宅區的開發和中大北門廣場改造等原因，該區域無論是房屋租賃還是售樓的價格急速攀升。

　　以與下渡村相臨的藍色康園樓盤為例，其

二手房每平方售價已經接近1萬，離下渡路不過50米遠的金海灣已經成為廣州單價最為昂貴的樓盤之一，每平方米單價已經達到了2.5-3萬元。

　　一位40多歲的下渡村張姓村民告訴記者，雖然他們還是農村戶口，但從一出生到如今都沒有再種過糧食了。愜意的生活全都靠著把宅基地上“種”出的樓房出租謀生。

　　在下渡村生活了50多年的郝姓村民告訴記者：“下渡村以前的居民多為當地農民，隨著海珠北的發展，大量外來打工人口的流入，成為外來人口租住的集中營，近些年來倒是有些變化。”

　　“目前，在下渡村租房的除了外來人口之外，主要有四部分人，第一，當地快畢業的大學生；第二，全國各地來中山大學考研究生的人；第三，剛開始工作收入也不高的上班族；第四，下渡村的小商販們。”

　　廣東省國土資源廳相關人士告訴記者：“像下渡村這種在高校周邊的主要是以學生和剛就業者大學生為主，而在小北、天河地區，不僅僅有剛剛進入社會的年輕人，也有不少外國人，概括來說，主要是那些暫時沒有雄厚經濟基礎的外來人員。”

　　記者在采訪中發現，在廣州，一戶農民在40至50平方米的宅基地上可自蓋一棟樓房，房子一般有7、8層高，一層4—6間，而一樓往往用來出租商鋪。按照保守計算，一年下來，一戶農民僅住宅租金收入都要在15-20萬以上。而在下渡村臨近下渡路一帶的各式雜貨鋪和飯店等店鋪，村民出租的商鋪租金甚至高達每平方米每月200多元。按照一個兩層店鋪100平方米推算，在一塊宅基地上僅一二兩層的商鋪的年凈收入就高達25萬。

　　有分析人士認為，或許，這才是為什么那么多城里人愿意冒著政策的不明朗甚至違法的風險購買在產權上存在問題的宅基地使用權。

　　郝姓村民告訴記者：“像下渡村這樣，有較高預期、租賃回報率較高的宅基地使用權的買賣還是有很大市場的，很多廣州城里人都羨慕我們，農民的收入不單來自于宅基地房屋的出租租金，更來自于村里的‘分紅’，他們過著‘閑庭信步’的生活。”

　　

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