房價高漲是熱錢炒上的么

　　□本報記者 馬 韜

　　“現(xiàn)在是最棒的時機(jī)，千載難逢的機(jī)會，可惜不能買了。”朱梅生言語間頗有些捶胸頓足的味道。

　　朱梅生是臺灣人，大手筆投資上海房產(chǎn)已經(jīng)有5年多，限制外資購房的政策出臺后，他

沒法繼續(xù)投資樓市了。

　　在高房價問題已經(jīng)成為社會問題的時候，朱梅生及他的朋友們，卻仍然覺得房價便宜到遍地是機(jī)會。

　　朱梅生是2001年上海歸并內(nèi)、外銷房后進(jìn)入樓市的，而中國大陸率先富裕起來的地區(qū)——以溫州為代表——的資金，則在1998年就已潛入上海樓市。正是這些蜂擁而至的境內(nèi)外富人資本，讓上海本地人覺得高不可攀的商品房根本不愁賣不出去。

　　上海的這一幕，正在全國各地上演。

　　臺北、東京與上海

　　“2萬元一平方米，在臺北只能買到公房，在上海就能買到非常好的房子，怎會沒有機(jī)會？”朱梅生這話完全可以代表蜂擁大陸大城市樓市資金的視角。

　　朱梅生經(jīng)常舉一個例子：他在臺灣的一套老房子，30年漲了40倍。能批量制造富翁的，不是股市，不是其他專業(yè)門檻更高的投資渠道，而是樓市，這是朱總結(jié)多國經(jīng)驗后的結(jié)論。在中國經(jīng)濟(jì)增長加速后，朱和他的朋友們意識到，曾經(jīng)在東南亞各國上演過的樓市造富的機(jī)會又來了。

　　在限制外資政策出臺前，朱梅生名下有9處物業(yè)，現(xiàn)在全部出租，相比月供，租金回報率是住宅5%、寫字樓8%，同時房價還在上漲(他根本就不在乎短期的價格波動)，這令他非常滿意。幾年來，他經(jīng)手買賣的房子大約有40套。

　　“還有很多以前沒進(jìn)來的朋友，在等待進(jìn)場的機(jī)會，個個手里也有個三五千萬。”朱梅生說，“任何物業(yè)都有吸引力，希望以后政策還會允許我們買房。”

　　朱梅生是長線投資——雖然在熱度最高的時候也做短線交易——長期的投資價值是他投資樓市的根本因素，經(jīng)歷過東南亞高速發(fā)展期的他，很清楚中國大陸經(jīng)濟(jì)飛速增長階段會發(fā)生什么。

　　跳出短期的房價變化角度看樓市的前景，結(jié)論自然不同，這與國際大投行屢屢大單投資寫字樓、公寓、別墅的動機(jī)完全一樣。

　　“投資寫字樓進(jìn)行出租，有近9%的毛利，而大部分外資7%的毛利就非常滿意，”全球物業(yè)顧問管理公司仲量聯(lián)行亞洲區(qū)董事陳立民說，“外資買了就不賣了，是絕對的長線投資者。”陳立民認(rèn)為，以國際大投行為代表的外資絕對看好中國的發(fā)展前景，否則也不會如此急迫地進(jìn)入了。

　　“東京的房價是上海的10倍，上海怎么會沒機(jī)會？”陳立民說。從成本角度出發(fā)，很容易理解這種外資大手筆：基礎(chǔ)設(shè)施及人才儲備等并沒有多大差別的東京與上海，10倍差異的房價及工資意味著運營成本的急劇下降，任何一個行業(yè)的利潤率又不會比日本低多少，而中國市場未來空間巨大，外資企業(yè)必然大舉進(jìn)軍上海，這又必然導(dǎo)致寫字樓緊缺。“銀行業(yè)開放了，對寫字樓的需求又是一個拉動，兩年內(nèi)，上海的寫字樓還是供不應(yīng)求。”陳立民補(bǔ)充道。

　　帶著境外視野的長線資金憑借其對中國經(jīng)濟(jì)增長的堅定信心，將中國大城市的高品質(zhì)物業(yè)，牢牢鉚定在一個高位。

　　“我們還會回來的”

　　也正是如此，外資一度被認(rèn)為是炒高房價的禍?zhǔn)住５�跨國物業(yè)顧問公司世邦魏理仕上海區(qū)總經(jīng)理吳立良的看法正相反：“我認(rèn)為不是海外投資者，而正是中國國內(nèi)的投資者造成了中國房價的上升。”

　　“實際外資是支持高端市場，在心理層面給了市場一個支撐。”上海荒島房產(chǎn)工作室市場總監(jiān)馮偉分析道，他認(rèn)為，游資對房價的實際推動力最強(qiáng)，“2003、2004年最厲害的時候，江浙一帶的資金都整棟整棟出手。”馮偉說到的就是以赫赫有名的溫州炒房團(tuán)為代表的民間資金。任何資產(chǎn)的價格都是由一股主流資金發(fā)現(xiàn)并形成的，很顯然，這股熱錢——炒房團(tuán)，就是炒高房價的主流力量。

　　“炒房團(tuán)三個字變成歷史了，”林榮時說，“還有誰敢提呢？”

　　林榮時是上海道邦投資咨詢有限公司總經(jīng)理，曾帶領(lǐng)溫州炒房資金5億元置身于

　　據(jù)林榮時的統(tǒng)計，成氣候的溫州炒房團(tuán)頭頭就有39個，由此可以保守估計出，一直被稱為溫州炒房團(tuán)的這筆資金規(guī)模會有多大。而銀行按揭，又把這筆資金至少放大了4倍。如果以兩成首付計算，20萬元就能操作100萬總值的房子，房價漲20%，對炒房者來說就意味著100%的利潤，與期貨的保證金交易類似，按揭成了這筆資金獲取暴利的最好輔助工具。

　　“溫州一個老板，100套房子，總投入4000萬左右，高峰時期套現(xiàn)2億多。”林榮時舉了一個例子。朱梅生也舉了一個上海本地人的例子：借了20萬，3年下來，炒出了300多萬的身家。

　　林榮時認(rèn)為，早期進(jìn)入的溫州資金比較理性，以溫州當(dāng)?shù)氐拿駹I企業(yè)老板為主，他們在1998年就到上海買房了，當(dāng)時的房價對于他們來說非常便宜，他們買房也是為了自用。后來房價逐漸升溫，他們從2002年開始加大投資力度。這筆資金進(jìn)場早，2005年中就基本退出，到股市去了，也有部分轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京、廣州、深圳等地的樓市。而那些在2004年以后樓市最熱時進(jìn)入的資金，就比較被動，成本很高，目前套現(xiàn)比較困難。

　　2005年3月，國務(wù)院出臺八點意見穩(wěn)定房價，5月11日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，對房價的調(diào)控明顯升級，此后的一年又出臺了稅收等方面的壓制政策，但房價仍然堅挺，只是上海本地的二手房交易已經(jīng)不復(fù)往日的活躍。

　　去年夏天，有關(guān)房價高低的爭吵最激烈之時，這路資金已經(jīng)換了思路轉(zhuǎn)投股市，那時股市正面臨跌破千點的最悲觀的時刻，“總得領(lǐng)先市場才行，在股市里，我們的資金又翻了一番。”

　　對于這路對市場經(jīng)濟(jì)認(rèn)識最深刻的資金來說，追逐利潤的路程遠(yuǎn)沒有結(jié)束，煤礦、股市，都是一個交易對象，“這筆資金炒什么，思路都是一樣的，團(tuán)結(jié)，下手狠，發(fā)現(xiàn)不對頭果斷退出，非常專業(yè)。”林榮時認(rèn)為這筆資金的獲利途徑啟發(fā)了上海本地的資金，加入炒作的資金越來越多，于是，一場硝煙后，留下了一個激辯不停的社會話題。

　　但在那些更專業(yè)的研究者看來，指責(zé)熱錢炒高房價顯然是一個誤解。12月22日，中信證券研究所發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)報告《盤點2006，調(diào)控難言碩果》，認(rèn)為錯誤地把投機(jī)炒作當(dāng)成房價的上漲主要原因，導(dǎo)致了房地產(chǎn)調(diào)控政策難言碩果的結(jié)局。資金為什么會源源不斷地涌入樓市？因為資金所有者意識到了從長遠(yuǎn)角度看，從供求的基本關(guān)系看，房價被低估了。目前的房地產(chǎn)市場，除了投資需求之外，更多地還是自住需求，因此規(guī)范外資、限制流通等措施是無法從根本上抑制房價上漲的。

　　“兩年后我們還會回到房地產(chǎn)市場。”林榮時告訴記者，“房地產(chǎn)的行情遠(yuǎn)沒結(jié)束。”��