住房保障制度成效調(diào)查 經(jīng)濟(jì)適用房到底賣給了誰

　　□本報(bào)記者 趙小劍

　　經(jīng)濟(jì)適用房的貢獻(xiàn)和問題

　　“230平方米的超大面積、木地板、高檔瓷磚的精裝修、6個(gè)空調(diào)、6臺(tái)電視、全套實(shí)木家具、跑步機(jī)等健身設(shè)備一應(yīng)俱全”，這是某房產(chǎn)中介公司的售房廣告，而這戶豪華惹眼的

房子，其性質(zhì)卻是經(jīng)濟(jì)適用房。

　　在北京著名的經(jīng)濟(jì)適用房回龍觀小區(qū)里，寶馬、甲殼蟲、悍馬等極品汽車輕易可見，而類似廣本、帕薩特這樣的中高檔汽車更是遍及視野。

　　讓人無法回避的問題是，原本強(qiáng)調(diào)保障功能、意在解決中低收入人群住房問題的經(jīng)濟(jì)適用房到底賣給了誰？

　　2005年，由全國工商聯(lián)

　　按照1994年由建設(shè)部、財(cái)政部等部門聯(lián)合頒布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房被定義為——由相關(guān)部門向中低收入家庭的住房困難戶，提供按照國家住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)而建設(shè)的、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)的普通住房。按規(guī)定，購買者必須具備一定條件，以北京為例，條件之一是家庭年收入在6萬元以下；二是申請(qǐng)購房者必須是無房戶或現(xiàn)住房面積未達(dá)到本市規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)的未達(dá)標(biāo)戶。

　　然而，在現(xiàn)實(shí)操作中，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)變成了一張從單位輕松獲得的收入證明。“單位領(lǐng)導(dǎo)都希望你自己能解決住房問題，當(dāng)然會(huì)竭盡全力幫助你開證明。這不就是一張紙和一個(gè)公章的問題嗎？沒人會(huì)難為你。”一位經(jīng)濟(jì)適用房的購買者對(duì)記者說，他是一位高級(jí)白領(lǐng)，光自己的年薪就至少數(shù)倍于6萬元的標(biāo)準(zhǔn)。他在北京的天通苑小區(qū)買了套200平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，把自己的父母從外地接過來安度晚年。

　　為了加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的審核，有地方政府出臺(tái)政策，要求經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)人必須將自己及其配偶姓名、核準(zhǔn)蓋章單位、可購買經(jīng)濟(jì)適用住房最高總價(jià)等情況在網(wǎng)上公示，公示期為10個(gè)工作日，公示期滿未被舉報(bào)的，批準(zhǔn)其購買資格。“這個(gè)的作用是什么呢？如果你在單位人緣不好，你買經(jīng)濟(jì)適用房就會(huì)有一定的危險(xiǎn)性。否則，你說誰會(huì)去舉報(bào)你呢？不在一個(gè)單位工作的人認(rèn)都不認(rèn)識(shí)。”一位經(jīng)濟(jì)適用房房主對(duì)記者說。

　　“客觀評(píng)價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用房作為住房保障制度的重要組成部分，的確為緩解住房緊張問題作出了很大貢獻(xiàn)。為什么北京的房價(jià)比上海晚了兩年起飛？這中間天通苑、回龍觀等超大型社區(qū)是滿足了大量有效住房需求的。但是它的每一個(gè)房子是否都在實(shí)現(xiàn)住房保障的功能？從現(xiàn)實(shí)情況看，也值得懷疑。”一位經(jīng)濟(jì)適用房專家對(duì)記者評(píng)論道。

　　廉租房如何降低門檻？

　　所謂“住房保障制度”，簡單來說，就是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。這并不是指讓所有人在自己私人財(cái)富中都擁有住房這種資產(chǎn)，而是讓買不起房子的人也有保障住上房子。因?yàn)樽》渴侨松�存的必要條件。“人人有房住”是一個(gè)文明社會(huì)起碼的目標(biāo)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)責(zé)任政府必須提供的“公共產(chǎn)品”。

　　除經(jīng)濟(jì)適用房外，廉租房是住房保障制度的另外一部分。與經(jīng)濟(jì)適用房的“低門檻”相比，廉租房的門檻則顯得太高。以北京為例，目前北京市實(shí)施的廉租政策完全是附著于民政方面的低保體系中的，對(duì)于發(fā)放租金補(bǔ)貼的家庭，政府定的標(biāo)準(zhǔn)是：連續(xù)享受低保一年以上，人均住房面積不足7.5平方米。“只有吃上低保，才有權(quán)利吃廉租”。

　　北京市投資建設(shè)的全市惟一一棟廉租住宅——位于廣渠門北里那棟政府廉租樓里，其進(jìn)入門檻更高——必須是北京市確認(rèn)的優(yōu)撫家庭，即指持有《革命烈士證明書》、《革命傷殘軍人證》等6類證件的家庭。這棟樓里的居民以七八十歲的老人為主，他們按每月每平方米2.4元上交租金。由于該樓的房子尚未住滿，今年北京市建委和市總工會(huì)又在考慮將市級(jí)以上老勞模納入其中。

　　而除低保戶以外，處于“夾心層”的人不在少數(shù)。所謂“夾心層”是指渴望住上廉租房的，還有那些既不夠吃低保、又無力買房的人群。北京市廉租中心曾在市內(nèi)的危改地區(qū)作過調(diào)研，得到這樣一組經(jīng)驗(yàn)數(shù)字：這幾年每次城市拆遷中，拆不動(dòng)的家庭占30%，其中只有5%符合低保條件，剩下的25%便成了“夾心層”。與廉租戶相比，“夾心層”的居住窘境程度毫不“遜色”，然而，卻因?yàn)槭杖肼猿�出低保線而被廉租政策拒之門外。

　　限價(jià)房防止成為批條子工程

　　今年，北京市政府又推出為增加中低價(jià)房供應(yīng)而制定的一項(xiàng)新政策，這就是“限價(jià)房”，即在競(jìng)標(biāo)中便限制了市場(chǎng)價(jià)格和房屋套型的房屋。因?yàn)橛蟹績r(jià)限制，所以它不同于由開發(fā)商自主定價(jià)的商品房；也異于經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)殚_發(fā)商需要繳納相當(dāng)數(shù)額的土地出讓金。地方政府顯然希望在控制房價(jià)的基礎(chǔ)上，同時(shí)保證賣地的收益。

　　今年6月、7月，北京市公布七大地塊為首批限價(jià)房地塊。今年11月30日，北京城市開發(fā)集團(tuán)以26億元競(jìng)得這七塊地之一——朝陽區(qū)廣渠路36號(hào)住宅及配套用地的使用權(quán)。在所有參與投標(biāo)的13家房企中，出價(jià)高過成交價(jià)的多達(dá)4家。

　　廣渠路36號(hào)地規(guī)劃建筑面積達(dá)46.04萬平方米，東起九龍花園東路，西至化工設(shè)備廠東路，南至大郊亭路，北至廣渠路，是目前CBD地區(qū)為數(shù)不多的一塊寶地，被稱為“地王”。按26億元計(jì)算，如此該地樓面地價(jià)5647元左右。

　　業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，廣渠路36號(hào)地價(jià)格應(yīng)該在40億元人民幣左右。因此，與成交額相比十幾個(gè)億的出入額度對(duì)開發(fā)商來說，獲利空間是巨大的。目前該住宅意向銷售價(jià)格為9500元 ／ 平方米。相對(duì)周邊樓盤15000元左右的價(jià)格，9500元實(shí)是低得太多。

　　限價(jià)房的購買者要求限定經(jīng)濟(jì)水平、北京市戶口且是首次購房。“事實(shí)證明，土地價(jià)價(jià)高者得，房價(jià)價(jià)低者得的辦法，我認(rèn)為不是非常可行。無論是限價(jià)房，還是限價(jià)地，很可能又會(huì)變成一個(gè)批條子的產(chǎn)物，反而破壞了市場(chǎng)秩序。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說。

　　“你想想看，在周圍價(jià)格那么高的樓盤里面，突然出現(xiàn)這么一個(gè)低價(jià)房，大家不會(huì)去搶嗎？中國經(jīng)歷過那么多年的短缺時(shí)代，從買自行車到安電話，最后不都是靠關(guān)系，條子滿天飛？從某種程度上說，限價(jià)房就是經(jīng)濟(jì)適用房的姐妹花。在這種背離市場(chǎng)規(guī)律的交易中，宏觀調(diào)控的真正意圖能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？”

　　在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授看來，由于中國缺乏良好的信用監(jiān)管制度和反映真實(shí)狀況的收入監(jiān)管體系，加上不同的文化背景，無論是經(jīng)濟(jì)適用房，還是限價(jià)房，最后都會(huì)出現(xiàn)變形和扭曲。而且考慮到現(xiàn)實(shí)條件，一個(gè)一直生活在城南的人，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房建在北五環(huán)，他就得被迫改變以前所有的生活環(huán)境。所以他主張改補(bǔ)房子為補(bǔ)錢。“貨幣補(bǔ)助靈活性很大，買大買小、買新買舊、買在哪里都可以由被補(bǔ)助人自己決定。”

　　“問題的關(guān)鍵還是在于如何把這些真正需要幫助的窮人科學(xué)地遴選出來，這個(gè)問題無論是通過政府建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，還是貨幣補(bǔ)助，都需要完成這項(xiàng)工作。但是我認(rèn)為因?yàn)樨泿叛a(bǔ)助環(huán)節(jié)相對(duì)簡單，中間尋租的機(jī)會(huì)可能會(huì)相對(duì)較小。”董藩說。

　　(本報(bào)記者師欣、曹海東對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))