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□本報記者 舒 眉
動了真格
開發商的資金鏈開始真正收緊了。
10月30日，北京市銀監局召集北京16家商業銀行個人金融業務部負責人，正式傳達指令，包括四大行在內的所有商業銀行都被禁止向未封頂樓盤發放按揭貸款。緊隨其后，11月中旬，北京市銀監局又召集銀行行長開會，指出土地儲備貸款中存在的風險，要求立刻停止發放土地儲備貸款。
對開發商來說，相當重要的一項資金來源是定金及預收款，這筆錢占開發商全部到位資金的27.8%，而購房者支付的定金及預收款，一半以上又是來自商業銀行的個人住房貸款。
叫停未封頂樓盤的個人住房商業貸款，會使開發商的預收款減少，這就對開發商的自有資金提出了更高的要求。
看一下銀行發放房貸的速度，就不難理解為何監管當局要再次厲令嚴把房貸閘門。
來自中央銀行的統計表明，1998年的房貸總量是2063億元，2005年，這一數字為4.91萬億元，7年間增長了13倍多，已經占到全部貸款的100%以上。2006年1月至10月，全國完成房地產開發投資1.46萬億元，其中，商品住宅投資同比增長28.4%。
“雖然渠道不同，但這些資金幾乎全部來自銀行。最為保守的估計，目前銀行資金至少占房地產公司資產總額的70%。”一位業內人士說。
這種高度關聯性意味著銀行的風險高度集中，這一點讓監管當局坐臥難安。
“銀監局這次動了真格。”農業銀行北京分行的一位支行行長說，“在給我們開會時，銀監局的人反復強調，如果發現在未封頂的樓盤有哪家銀行的宣傳單，哪家銀行給土地儲備中心貸款，哪家銀行的支行長將就地免職。”而在該行所發放的個人按揭貸款業務中，有80%～90%為未封頂樓盤。
商業銀行的房地產依賴癥
借著前幾年鼓勵房地產發展的政策，房地產業在不知不覺中已經挾持著銀行業坐上了同一輛戰車，兩者已然成為一對同生共死的患難兄弟。如果執行中央政策對房地產業收緊銀根，自有資金嚴重匱乏的開發商就會有相當多項目無法完工，商業銀行此前的房貸就可能出現大批壞賬；如果不收緊銀根，房地產泡沫破滅后，商業銀行又將面臨更加嚴重的損失。
央行曾三令五申強調不得對自有資金比例不足35%的開發商貸款，但在大多數商業銀行眼里，相比其他信用類貸款，房地產貸款風險更小，因為這類貸款往往有土地或者房產抵押，而房價越高，抵押品的市場價值和變現能力就越強，這意味著貸款看起來更安全。
這種考慮激發了銀行的貸款沖動，他們和開發商一道，想出了各種辦法來繞開這一規定。
記者在同多家銀行工作人員的交談中了解到，對開發商來說，滿足自有資金35%的要求并不困難。北京農行的那位支行行長分析說，“因為自有資金很難界定，股東的往來資金也會作為自有資金，而在一些大的地產開發公司，假借集團的財務管理平臺混用項目資金的現象非常普遍；還有一種化整為零的方法，比如一個總額10億元的開發項目，按規定要有3.5億自有資金，但開發商往往拆成4個項目，分頭到四家銀行各貸款2.5億，而他的自有資金不過是8750萬。”
央行提高開發商貸款門檻是為了維護金融安全，提高個人購房貸款首付比例也是為了維護金融安全，有意思的是，同樣是為了維護金融安全，銀監會對商業銀行資本充足率的硬性規定卻起到了鼓勵發放購房貸款的作用。
根據中國銀監會的《資本充足率管理辦法》，到2006年底，各家銀行的資本充足率必須達到8%的最低標準。我們知道，資本充足率并不是簡單地以資本作為分子、信貸資產作為分母計算，而是套用一個風險權重，即不同類型的貸款可以乘以不同的風險權重，加權平均計算風險資產，以此作為分母。
在具體規定中，一般貸款的風險權重為100%，而個人住房抵押貸款的風險權重僅為50%。這意味著在資本金既定的前提下，辦理個人住房抵押貸款可比一般貸款多做一倍的業務，利差總收入也更高。
因此，在支持消費信貸政策的鼓勵下，各銀行近年來紛紛將個人購房貸款作為支持的重點，這在大大提升消費者購買力的同時，更刺激著房地產業的迅猛擴張，也使開發商和銀行的關系更加微妙起來。
“我們和地產商關系就像楊白勞和黃世仁，但現在楊白勞更有發言權。”一位銀行人員說。如果能放出幾單大型房產項目的抵押貸款，銀行將吃喝不愁。開發商也似乎掌握了銀行這一心理，進而向銀行提出發放個人購房貸款，就必須同時發放開發貸款的要求。
這樣，開發商就可以一手使用消費者的錢、一手使用銀行的錢，商德不佳者，正好據此囤積房屋，抬高房價。
在這一過程中，銀行的風險也在逐漸加劇，對此，央行行長周小川憂心忡忡，他說，“我國的房改是上個世紀末啟動，并在近年基本完成的。房貸對很多銀行來說都是新業務，與傳統的貸款相比，它是一個好的成分，所以銀行發展這項業務的積極性很高。但也要清醒地看到，我國的房貸業務沒有經過兩方面的考驗：一是業務開展時間的考驗，我國的房貸業務開展沒幾年，所積累的數據尚不足以看出中長期的違約率水平；二是經濟周期的考驗，現在經濟處于興旺周期，但市場經濟是有景氣變化的，當經濟進入下行調整期時，很可能違約率就會上升。”
或許銀監會的指令可以看作一個積極的信號，而央行金融市場司房地產金融處處長陳建勝的話也頗具代表性：“我們仍在一個試錯過程中，這需要因地制宜，不斷試驗。”
多方協作治病根
白手套潔凈無瑕，指揮動作堅定有力，但周圍車流卻不怎么聽指揮。一位中國經濟學家曾將央行行長周小川比作在疏通擁堵路口的交警。
這個比喻也適用于央行的房地產信貸政策：盡管在有案可查的資料中，央行最早發出了警惕房地產泡沫的聲音；面對房價的飛速上漲，央行也幾乎動用了一切工具，然而，無論是121文件還是加息手段，每次政策出臺三個月之后，樓市不僅沒有降溫，某些城市反而會有一個報復性的增長。房地產信貸總量依舊在高速擴張，非議的聲音更是鋪天蓋地：“央行出錯了板子，沒傷到投機客，可成本全讓老百姓承擔了。”
央行自己也覺得挺冤枉，這交警開不了罰單，又有哪個司機愿服從指揮呢？
央行看似嚴厲的種種限制并未被商業銀行遵守，因為在分離了銀行監管職能后，央行對于商業銀行幾乎沒有直接約束力。“現在銀監會對銀行才有直接的風險監管權和人事權。”中國建設銀行總行趙慶明博士說。
而央行和銀監會對于房地產問題的態度顯然有所差異。
當2003年6月央行出臺121號文件后，2004年初銀監會也出臺了226號文件(意見稿)指引121號文件，其中規定：“商業銀行房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30%”。而銀監會顯然不同意這個做法，一位銀監分局人士向記者表示，銀監會對商業銀行的監管原則是流動性、安全性和效益性，無權限制商業銀行在某一行業中的投資比例。“121號文件這個條款實際上違背了銀監會的監管原則。”
121號文件還規定：銀行對土地儲備機構發放抵押貸款的額度，不得超過土地評估價值的70%，期限最長不得超過兩年。而銀監會的指引里沒有提及，只是籠統地要求“商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人應審慎發放土地儲備貸款”。
與央行意見分歧的不止是銀監會，央行曾在《房地產金融報告》中建議取消房屋預售制度，建設部一天之后便出面表示，預售制度不會取消。
房價問題是一個全局問題，需要各方通力協作，沒有系統協調，央行的事倍功半也就不難理解了。
“就像醫生治病，我們開了藥方，卻不能保證病人吃藥，你說怎么辦？”央行房地產金融處處長陳建勝反問記者。
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