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□本報記者 鞠 靖
“我們終于拿到地了！”
2006年11月15日，趙智強興奮地宣布了這個消息。他是溫州市市場營銷協會秘書長、該市合作建房的倡導者。這群“敢吃螃蟹的人”花了1個多億，得到溫州市上江路西片14號地
(下稱“14號地塊”)，面積15650平方米——可以建兩個標準足球場。此地北鄰機場大道，對面是市政府商務中心。
這是中國民間合作建房團體的第一次“勝利”。自2004年北京成立首個合作建房機構后，23個此類組織都是紙上談兵。“他們成功了70%，”樂觀者估計說，“而這個拿地模式可能向全國推廣。”
悄然破冰
今年5月，趙智強看中了14號地塊。但是溫州土地“招拍掛”的規則是，必須由開發公司投標。趙智強不得不找個開發商合作，暗渡陳倉——雖然集資建房者和開發商是天生的冤家。
開發商王鑒輝，曾在浙江某房地產公司任多年總經理，他的公司在溫州有許多項目。王鑒輝也早就看中了14號地塊，但缺乏資金。數次談判后，王鑒輝決定與趙智強合作，只收2%的管理費，開發出來的房產歸合作建房者。
總經理把合作計劃向集團作了匯報，得到的答復是：“零利潤”的事情你去做什么？
王鑒輝又找到了浙江瑞安的正元房地產開發公司。他提出，以趙智強的合作建房項目和“正元”簽訂承包合同，成立項目部，獨立核算，自負盈虧。王鑒輝擔任項目總經理，并給“正元”60萬元承包費。王鑒輝還承諾，在項目運作期間，自己承擔可能發生的虧損。能夠毫無風險地賺到60萬，“正元”同意了這個要求。
北京的合作建房組織者于凌罡，是最先嘗試找開發商代建的。但這被誤認為是接受了“招安”，嘲笑和猜疑一片。而溫州人采取的“建立項目公司承包”的方法，不僅可以避免誤解，而且可以從拿地階段開始合作。
拿地先要和它的主人達成協議。這塊地屬于溫州江前村。此時，那個自稱是“中國十大營銷人之一”的趙智強一改高調，藏在了幕后，所有接觸都由王鑒輝出頭。連江前村也不知道，他們的地真正賣給誰。
“在房地產市場上，合作建房者不堪一擊。”王鑒輝說，“而我是以‘零利潤’跟他們合作，這種做法會被開發商看成眼中釘。如果公開，地就拿不下來了。”
北京的于凌罡就是“前車之鑒”。于發起的合作建房組織“藍城”曾經看中了北京一塊地，結果招來開發商的瘋狂抬價，最后只能失敗告終。在杭州，聽說合作建房者看中了一塊地，結果有90家開發商報名爭奪那塊地，合作建房者只好退出。
當時，溫州14號地塊已2次招標，2次流標。太貴了，底價是每畝700萬元。王鑒輝找上門來后，江前村召開村民代表大會，把價格降到每畝410萬元。但他們提出，正元公司要先交500萬元定金。接到定金后，村里不會把這塊地給其他開發商。
經過一個多月的討價還價，“正元”將定金壓到了50萬元。趙智強很快向會員們發出募集資金的通知，大套8000元、小套5000元，錢很快湊夠了。
低調仍在持續。這是順應房地產界的規則：要么實力大到嚇退所有競爭者，要么就夾起尾巴免得成眾矢之的。10月，趙智強還施放煙幕彈“拿地沒戲”。
繞不開的潛規則
由于此前的兩次流拍，江前村這次向國土部門申請以掛牌方式出讓。這意味著，即使只有一家報名，也可以進入拍賣程序。曾有包括“正元”在內的3家地產商報名競標，但到了10月30日——繳納保證金的最后期限，只有“正元”將1000萬元交到了招投標中心。他們順理成章地以高于掛牌起始價1萬元的價格拿到了土地。
在溫州市國土資源局局長劉允南看來，14號地塊的招投標是完全合法的，因為正元公司是完全按照法律程序，至于后臺是誰、資金從何而來，與國土局無關。
但在這個過程中，精明的溫州人沒有繞開潛規則——為了避免開發商的敵意和競爭，他們穿上了開發商的外衣；為了打通方方面面的關節，他們從開始的時候就確定要拿出項目總價的3%作為“管理費用”，大量的公關費要從中開支。此外，溫州市銷售額最大的10家房地產企業中，有6家是營銷協會的會員。趙智強暗示，他的這些頗有實力的會員給了很大幫助。
“再比如和江前村的那個私下協議，”王鑒輝說，“嚴格地說，這個協議沒有多少法律效率。但是，這樣的協議又是長期以來溫州民間賴以體現誠意的約定模式。”
感慨溫州人的幸運后，一位不愿透露姓名的合作建房組織者說：現在土地都是“招拍掛”，可是招拍掛真的公平嗎？真實的情況很可能是：第一，已有開發商看中這塊地，土地所有方報到發改委、規劃局。通過后，再報到房地產部門去準備“招拍掛”。所以只要拿出來的地大多是有主的。第二，原先的既得利益者都已經談好了，這塊地我拿到以后大家怎么分。合作建房的人拿到了這個地，很難保證某些人的利益。因為合作建房的賬目必須對會員公開透明，要請人吃飯送禮，賬就對不攏。而且賬一公布，誰還敢吃你的飯？這樣，建房過程中的100多個章能敲得來嗎？
溫州拿地的成功，還在很大程度上歸功于時機。
按房地產界的規則，“要獲取10%的利潤，必須要留足30%的空間”。對于開發商來說，他們必須考慮未來的銷售情況、房價下跌等不可知因素，并且要負擔人員工資、廣告營銷成本、售樓處硬件投入等開支。而這些，正是合作建房的優勢所在——建房人就是買房人，他們不需要搞什么營銷。
尤其是今年，開發商中流傳著一份國土資源部的文件征求意見稿。按照這份文件，他們所建樓盤的價格，不能超過上個季度同級別普通商品住房均價。所以，開發商更要顧慮利潤空間，不敢輕易參加競買。這無疑給趙智強和王鑒輝拿地創造了良機。
開發商“設套兒”
趙智強稱，14號地塊合作建房的房價只要5300元 ／ 平方米。隔壁的xx大廈，每平方米8000元；不遠處的xx花園，超過10000元。一個購房者在100米外的某花園以13000元 ／ 平方米買了套房子，得知合作建房的價格后，馬上退貨。
11月，溫州較大的七八家開發商組織了兩次“研討會”，對于合作建房集體聲討：一是正元公司沒有取得預售證就開始賣房，二是沒有實行網上銷售。
溫州市規定：新開樓盤必須在取得銷售許可證10天內在網上銷售。這也是合作建房無法繞過的坎：如果公開銷售，無法保證260名合作者都拿到房子；否則就是違規。
“合作建房者的目標是打破開發商的壟斷，遭到阻擊不可避免。”趙智強說。而上海的朱劍曾經和某開發公司的總裁談好過合作。這個公司有一大片土地，分5期開發。總裁同意和朱劍合作開發第5期土地，但是后來反悔了——同業對他壓力很大，同一個地塊里，市場價賣到8000元，而合作建房只要這個價格的六成，連總裁自己的其他4期項目都要受到影響。
一位溫州開發商又設法算計了趙智強和王鑒輝。他先是設宴灌醉了江前村一位參加合作建房的村民，從他手里拿到了參加合作建房的確認書、繳款通知書，然后以此為證據向工商、公安、房產、銀監會等部門舉報營銷協會和正元公司，罪名包括擾亂市場秩序、非法集資等。
工商、公安、銀監先后找到趙、王調查，但最后并沒有確認開發商們舉報的罪名。趙智強和王鑒輝為此十分感激市政府。也有官員以很硬的口吻要求趙智強停止合作建房，但趙智強也不是吃素的：“你們發份文件，我就停下來。”——他知道這是對方的個人行為，并不代表政府態度。
前途難料
但拿地的風波依然未平。《東方早報》報道，12月13日，溫州市房管局局長胡立同表示，該市個人集資建房項目在操作上已脫離標準框架，存在明顯的違規行為。
“在事先沒有告知的情況下，他們就委托開發商拿地，存在欺詐嫌疑。”胡立同解釋說。因此，政府可收回該地塊的使用權，原先繳納的拿地保證金1000萬元，可能被沒收。
趙智強覺得十分冤枉。“事先的確沒有向他們匯報，因為我們沒必要。”他說，“沒有任何一個房地產公司買地前還要向房產局匯報。至于委托開發商拿地，那也是按照規定辦事——招標公告上明確必須是房產公司才能去投標。去年，我們曾委托一家上海公司投標，當時的結果是流標了。但報紙登了好多次，房產局為什么不禁止呢？”
但在12月18日，趙智強和王鑒輝又面見了溫州市分管城建的副市長葉際仁。趙和王異口同聲地說，葉市長明確表態，不會輕易給他們“戴帽子”。一天之內，這種說法就傳遍了浙江內外。爭議之中的合作建房帶頭者，能夠面見副市長并得到鼓勵，本身似乎表明了政府態度。
但是，副市長說“不輕易戴帽子”不等于沒人給趙智強和王鑒輝“戴帽子”。胡立同此前透露，溫州市房產局已向建設部遞交了一份關于溫州個人合作建房的“調查報告”。坊間已有傳言，建設部叫停溫州合作建房的文件已經擬好，不日下發。
包括國土局局長劉允南在內的眾多政府官員都認為，對于溫州建房者來說，拿到土地其實只完成了20%的工作，還有漫長的路要走。
對于趙智強、王鑒輝來說，麻煩遠不止“失敗”那么簡單。如果真如媒體報道，溫州合作建房是“違規”，1000萬元保證金被沒收，那么260名合作建房者將血本無歸，等待趙、王二人的極有可能是牢獄之災。
趙智強每天只要晚點回家，他年邁的父母就會睡不著覺，擔心他出了什么事。他如果不在辦公室，就會故意不把話機放好，任由電話發出“嘟-嘟”的忙音。這樣，找他的合作建房者們就會相信，趙智強還很忙，合作建房還沒出事。
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