深圳二手房參考價新政會否引發買方違約?警惕連環買賣和抵押貸
新浪法問 王茜
過去一年,深圳二手房市場領漲全國,成為現象級話題。幾番調控之后,今年春節前夕,深圳住建局發布新政,宣告建立深圳二手住房成交參考價格發布機制,并公布深圳3595個住宅小區二手房成交參考價,此舉被外界稱作是“放大招”。
2月24日,據深圳特區報報道,建行深圳分行、光大銀行深圳分行、農行深圳分行均已表示,將以《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》發布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據或重要參考,相關細則尚未公布。
有業內觀點認為,官方參考價將導致深圳二手房市場“變天”,樓市降溫是大概率事件;亦有不少市場人士持觀望態度,認為這一參考價暫時還沒有更強的約束力。中原地產首席分析師張大偉對新浪法問指出,參考價是否能真正影響市場,還是要取決于銀行方面如何執行。
“參考價對于市場的影響主要在于能不能影響信貸政策,如果只是參考,那么這個價格指導意義不大。” 他指出,這輪樓市一線城市領漲,核心原因是經營貸入樓,因而最關鍵的還是針對后者的管控,“管住了,市場就下來,管不住,市場就繼續漲。”
廣東華商律師事務所的周爭鋒律師對新浪法問指出,銀行現在還沒有按照二手房指導價作為審批的依據,即便最終銀行響應,也會出臺相應的細則。對于在細則以前的在途交易,銀行通常會給一定的緩沖期,簽訂網簽合同或者已經支付過定金的交易,不產生影響。
值得注意的是,從已發布的官方信息來看,不少樓盤的參考價格普遍是較過往的成交價格“打7折”,個別熱門地區的樓盤甚至更低。深圳住建局要求各大中介平臺和公司以官方發布二手房指導價為基礎,掛牌價格不能超過指導價格。
深圳住建局官方人士解讀稱,本次發布二手房指導價的目的是為了落實房住不炒的政策,現在市場的二手價格,熱點樓盤的波動價格很大,有很多泡沫,誤導購房者預期,不利于市場公平、公正交易,發布這個價格,有利于解決一、二手價格倒掛的的問題,穩定市場預期,促進市場健康發展。
在此背景下,不少購房者原有的看漲預期可能會發生變化,已有意向或已簽訂協議的買賣雙方需要就新的利益問題展開博弈,買賣糾紛風險也隨之上升。
深圳房價“領銜”一線城市,二手房買賣糾紛中不乏天價案例。2019年,深圳就曾有一套價值7300萬元的二手房產因交易糾紛產生了700多萬元違約金,刷新了當地紀錄。在房價大漲階段,賣方違約、“一房二賣”的糾紛層出不窮。2015年,于“330”政策背景下,深圳曾因房價暴漲引發賣方違約潮。但眼下,買方違約可能將是二手房市場中值得警惕的問題。
周爭鋒律師對新浪法問指出,當前政策影響產生的糾紛大概有三種:第一,連環買賣糾紛。同時操作一買一賣的換房人群,買受人以出售自己名下房屋獲得購房資金的方式向賣房人購買房屋,買受人的買家毀約導致其無法出售房屋獲得資金或騰出名額,形成連環買賣糾紛。
第二,計劃全款先購買,買完以后做抵押貸、經營貸的這些購房者。購房者擔心依約履行合同,房產過戶后,因銀行調低評估價,自己無法償還墊資公司的墊資款。
第三,認為后期房價會下跌的購房者。這批人認為二手房指導價出來以后房價會下跌,寧愿損失定金也不愿意繼續履行。
周爭鋒律師還表示,按揭銀行因為執行二手房指導價導致買受人成本增加或履行不能等障礙,致使合同無法繼續履行的,屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現,買受人可以和對方協商,促成雙方相互不追究責任和平解約。
但是,買受人不要認為其此時有解約權,給對方發解約函,因為出賣人沒有違約行為。買賣雙方通過協商談判不能處理的,只能去法院依法解決,由法院基于公平原則解除合同。但是具體如何處理,要看雙方合同的具體條款,因為有些合同約定買受人貸款不能或者貸款不足,買受人在知道之日起一定時間內一次性付款的。
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