宋國青任志強談土地改革和房產發展實錄

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　　2004年第二屆“中國經濟展望論壇”于12月16日正式登場，本次論壇由北京大學中國經濟研究中心聯合新浪網、《經濟觀察報》發起舉辦，論壇匯集眾多著名經濟專家學者。在歲末年初對中國經濟改革和發展中的話題進行對話式的討論，評論過去一年的熱點，展望未來一年的趨勢。

　　第六場實錄(12月29日 主持人：經濟觀察報記者 呂尚春)

　　 主持人：各位新浪網友大家晚上好，今天是第二屆中國經濟展望論壇的第六場討論，我們今天的主題是土地改革與房地產的發展。這場論壇是由中國經濟研究中心，北大國際MBA，新浪財經以及經濟觀察報主辦的，歡迎各位朋友在網上提出問題，我們會在一個小時和專家的討論之后，留出半個小時讓網友們和專家有一個互動。我們今天邀請兩位專家，一位是來自北京大學中國經濟研究中心的教授宋國青先生，另外一位是北京華遠集團的總裁任志強先生。我們的話題主要會圍繞著大家比較關心的房地產--現在成為焦點的土地問題、以及房地產的泡沫問題，話題一開始從土地和房地產泡沫之間的關系來開始，那我們現在開始。因為房地產的泡沫應該說是非常受關注的一個問題，而且多數的觀點認為今年的宏觀調控，其中土地是受到一個非常重點被關注的項目，以為被土地卡住了后面就消失了，請二位就這個問題跟我們探討一下。

　　 宋國青 ： 我想是這樣的，從基本的供求關系出發，管住土地，減少土地供給的數量，肯定會招致市場的房價升高，可能會出現一些經濟適用房排號，搞下來有點像過去的糧票一樣，現在就變成了房票了，分房票也是一個辦法，但是這個麻煩多了。

　　 主持人：有什么麻煩？

　　 宋國青：比如說今年買房子的時候，排到號了，明天換工作了，怎么辦，這個房子能不能賣都是問題，如果能賣，今天排隊，明年去搞，一個城市一個規則，換到另外一個城市怎么辦？這些問題即使這樣辦，也得想一個什么辦法，你給所有參加有權利抓號的人，一人給一筆直接的現金補貼就完了，走比現在的辦法好，一人發一點錢就得了，這是說遠話了，基本的供給問題了，現在把這個拋開，基本的房價在其他的情況不變的情況下，土地越少，房價越高，這點是沒有問題的。

　　 任志強：我想土地供應量充足的情況下，房價相對平穩，可能出現泡沫的機會越小。如果土地供應量不足的時候，土地的價值才不是一個市場正常的價值，也可能會超出了市場預期的價值。它出現泡沫的可能性反而更大。我覺得今年控制土地的主要原因還不是簡單的認為房地產泡沫，而是整個的宏觀經濟中的投資過熱的問題。在我們的土地利用中，涉及到基本建設和固定占有投資率的項目很多，而房地產在中間占的量很小。真正房地產所使用的土地的總的數量，應該說是非常低的。

　　 主持人：有多少？

　　 任志強：從現在668個城鎮的情況看，和今年清理整頓的情況下，清理整頓的開發區的面積已經超過了所有城市所占用的面積。一共占用大概380多萬開發區，和我們現在所有的668個所謂五億多城市人口所占用的土地基本相等的。因此在控制土地的時候首先控制的并不是房地產所用的土地。

　　 主持人：我們開發區里面干的就是房地產。

　　 任志強：應該說開發區中有一部分是房地產，但是應該說開發區里面不完全是房地產，還有工業用地和其它用地。在我們土地供應上最重要兩個，一個是道路，一個是城市的人均用地，從人均城市用地和道路來看2003年我們超量，一個人用了超過一畝的土地，這在中國土地極缺的情況下是不應該出現的。

　　 主持人：你是說基礎投資投入太大了？

　　 任志強：人均占用的土地量太大。在日本大概城市人均占用的土地從居住到道路，都算起來大概128平米，而我們去年大概一個人人均用了800多平米，如果按這樣速度發展下去，中國的土地不但不能保證我們的居住，甚至不能保證我們的口糧。所以國務院這次特別強調要嚴格限制農用地，就是保證我們吃的問題。土地可能更需要集約利用，或者說提高容積率來發揮土地的集中效果，這樣的話土地的價格會提高，房屋的價格也會提高。因此控制土地的供給，只能讓所謂泡沫的風險會加大，而不是縮小。

　　 主持人：您說的是人均占有的土地加大，但另一方面，您說土地面向經營性土地現在管理很不恰當？

　　 任志強：對，2004年大量的清理整頓出現的問題，可以看到在過去發展過程中，不管利用于城市化小城鎮建設，還是招商引資等等浪費的土地過多，而土地沒有被合理運用，所以管入土地不是沖著房地產來的，但是也一定對房地產有影響。因為土地供應量減小，使房價不斷升高，土地價格也不斷升高。

　　 主持人：宋教授認為土地更多用在開發區，或者交通，城鎮建設上，您認為人均占用過多了嗎？

　　 宋國青：這個里面情況，在搞工業，搞任何其它事業都一樣有盲目性，地方政府有盲目性，個人也有盲目性，這里面通過管理可以提高的，思想做到準確這個也是很困難，做不到的，這是一個方面的問題，當然從這個角度出發，加強一些管理，提高一些效率，這些都是可能的。

　　 但是我想強調另外一方面問題，中國土地我覺得根本問題是糧食，我怎么看都短缺，因為國際糧價一直在下跌的。

　　 主持人：您曾經在文章中寫到過，1984年的時候中國由于糧食進口過多，已經是在積壓了，隨后改變出口，您認為糧食和耕地之間有沒有特別矛盾的？

　　 宋國青：糧食是下跌的，人均用糧生產率和農業生產效率提高還是低。另外農村也要占地，農民占的面積比城里面占的地還要多，農村轉到城市兩頭占地，農村家還有一個房子。

　　 主持人：二元制的過程。

　　 宋國青：這個過程沒有辦法避免，早晚都會發生這樣的事情。從中國整個情況來看，我覺得城市化土地放寬一點，讓我說放寬再放寬，沒有什么太大的問題。我想從這個方面強調。當然我寫過文章說，意思是說我這個意見，我想是一個比較少數的意見，大家可能另外一個極端就是嚴格控制，不讓占地，管得很死，我想兩者意見折中一下，別太堅持我的意見。另外方面也折中一下，按照過去平均占地來規劃以后用地，慢慢糧食用地就沒有太大的問題了。

　　 任志強：我覺得解決宋教授所說的糧食問題，在于提高它的單產，從目前來看我們單產水平太低，所以一定要有這么多土地才能保證現有的糧食功能。如果單產土地供應量提高了，可以把一部分土地放出來，變成城市化所用的居住用地或者建設用地了。

　　 從土地承包制以后可以明顯看到，我們大概用了5年多的時間，單產每畝提高了100多公斤，這是很短的時間內就已經顯示出來了。但是中間有一段時間因為種糧的積極性問題和糧價的問題造成農民荒地，所以糧食單產量實際上逐步下降，因為人們不愿意把錢投到土地里去，所以使我們糧食短期出現一些困難。

　　 今年可以明顯看出來，我們單產是在大幅度提高的，如果我們比較充分的實現城市化，也就是說我們已經提出來要走從40提到60的城市化比例之路，一定要釋放出大量的土地來用于城市建設，要不然這么多居住人口是沒有地方安排的。反過來說把剩余的土地需要再提高它的單產量，如果單產量能達到世界的平均水平，或者比平均水平略高一點，我們實際上還需要在現有的畝產量最少提高140公斤左右，那樣我們土地可能和我們人口增長，和我們城市化需求，這樣我們可能還需要在2020年之前，可能還需要再建一個現有的668個城市那么大的土地，否則我們居住人口不能滿足人均居住面積的提高和城市化的需求。

　　 如果不放這些土地，就意味著人們沒有這么多地方去居住，想改善居住條件人就一定要用高價購買土地，或者讓房價增長速度更快。

　　 主持人：現在怎么面對很多具體問題，可能我們想的更具體，比如三農問題，國土資源部年初出臺的規定，鄉改鎮，很多廣州，包括山東有些地方，農村改成了城市，但農村依然沒有得到任何保證，錢到了村長手到，到不到農民手里，但更多農民土地失去以后他沒有得到新的保障，城市化過程這個問題怎么看？

　　 任志強：從現在來看我們國家對土地的補充費用比較低的，而且尤其是把集體土地征用的錢補到集體手里，然后再由集體去向個人進行分配，集體流程過多，而個人分配過少的時候就會出現這種現象。

　　 宋國青：有一些地方是說，個人手里面沒拿到錢，村長坐著豪華車到處跑，這種現象非常不好。

　　 主持人：這個問題？

　　 任志強：可能今后兩種方式來解決，一種方式就是把大量集體所拿到的錢變成對擁有人或者承包人的一種社會保險，因為把征地的費用投成保險有很多的錢。

　　 宋國青：我覺得最好的辦法直接把錢交給個人手里面，千萬不要中間環節，因為保險還是村長管著。

　　 任志強：不是村長管著，這個保險如果給就一定要給到個人頭上。

　　 主持人：通過基金機構？

　　 任志強：社會保險，這個保險單個人拿著，這樣他失去土地以后他每個月起碼保住金額，保險月支付金額一定保證他的基本生活。

　　 宋國青：稍微跟任總爭辯幾句，買保險讓他自己買保險，我們將來保險也可能出現問題，也可能賠，農民說是你拿我的錢買保險的，你得賠我，你今天讓他自愿買，他自己選擇，留下如果出了問題，至少你也承擔一定責任，至少讓你自己去選擇保險公司的時候也要考慮一點，不要說建一個保險公司掛一個牌子我就去買。

　　 主持人：現在有一個具體問題，有些農民確實分到不少錢，分到以后，特別極端愛賭博把錢賭光了。

　　 宋國青：對個人這種問題，從這個邏輯出發，最少個人別給錢，把錢收到最精明人手里面，大家說該干什么好，該消費什么，這種東西非常有害的東西，他告訴大家說這個人是不理性，你就該管住他。包括過去家長里面管小孩一樣。問題是誰是家長，現在能選出來一個聰明人嗎？當然個人行為有一些地方在我們大家正常人看來是不合理地方，但是翻過來我們看國家的行為非常合理嗎？政府犯了很多錯誤，這些情況都存在，個人也有，政府也有。但是畢竟個人更關心自己手里面的錢，自己關心自己的錢要比別人關心自己的錢更直接，這一點就是直接的理由。

　　 任志強：我們剛才說的一種辦法，另外一種辦法實際上把土地由農民自己來決定它的市場價格和買與賣，這個時候真正市場化沒有現在強制性征用的問題，因為它一定會有一個市場的平均價格，當農民按照這樣一個平均價格去轉讓自己的承包權的時候，他所得的收益就和市場上你從別的方式獲得土地的收益差不多，可能更容易解決一些。

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