宋國青任志強談土地改革和房產發展實錄(2)

　　 主持人：土地的私有化有什么區別？

　　 任志強：我覺得不完全是私有化的問題，完全私有化就是所有的所得都歸個人，但是非完全私有化的時候一定會有一部分比例是國家地租。你可以在市場化交易過程中，取一定的比例作為國家的地租，剩一部分歸農民所有，它和完全私有化之間還是有差別的。這可能 是第二種比較好的辦法。

　　 另外一種辦法，就是在國家征用之后，如果在土地進行商業使用的時候，進行拍賣的過程中，把拍賣過程中相當一部分比例返還給農民，這可能也會對進行一種有償的保障。比如說我們大興的土地4億5標價，拍賣9億多，多拿4億5，如果統統被國家拿走了，國家就要承擔對失地農民再保障問題，所以它一定是轉移支付過程。而我們社會保障和轉移支付沒有出現的時候，農民就會出現現在的鬧事、收入過低或者生活無保障的現象。

　　 宋國青：我想補充一句，這個里面有一個問題是這樣，城市土地價格和農村土地價格兩者之間有一定差別，這種差別是修路收費不足，有些項目根本沒有收費，這些項目投資價值轉移到土地上去。作為一個地方政府他要搞這些事情的時候，他要從土地增值，從農地轉到非農地增值一部分錢拿到這一塊，差價還是存在的。

　　 任志強：保證基礎設施的建設等等還要花錢，還要從土地里拿回來。

　　 主持人：我想這個話題專家指出幾種趨勢和辦法，我們把話題再往回拉一拉土地和房地產之間的關系，今年包括任總寫的文章，對經營性用地招拍掛是不是合理的辦法？從現在來看，北京比較晚，在江蘇、浙江他們招拍掛實際上是政府委托給經營機構來辦理，管和辦是分開，但北京管和辦是合一，還是通過國土局來完成的。據我了解目前土地招拍掛的進行還是有些問題，以前是規委和計委主要指導這個問題，現在發生功能不是很均衡，土地招拍掛過程很慢，市場轉型要求政府管理機構也發生轉型。這個時候我不知道二位對目前土地市場過程中政府怎么樣才能夠很好做到和市場競爭是匹配的？

　　 任志強：有可能第一個土地開發的社會化問題，必須市場化，如果不社會化、市場化而是壟斷在國土管理部門，等于它既做經營又做管理，這樣最不利一種資源分配和使用。表面上看來，在每次拍賣或者招拍掛的過程中，信息是公開的，資源是自由控制。但是在儲備過程中不是這樣，嚴格說起來，國家的法律上規定應該是根據計劃的需求，來分配資源，國土資源部應該是管理資源的部分，而不是分配資源的部分。由于招拍掛讓一個國土管理的部門變成一個資源分配的部門，就一定會在國家權利上出現一種扭曲，我們是按照發改委的預期計劃和市場的需求提供土地，還是按照資源分配部門管理能力分配土地，中間發生一個重大矛盾。

　　 恰恰是由于地方政府愿意用壟斷而形成土地價格的提高，所以它就會盡可能縮小土地的供應總量，迫使價格會不斷的上升。因為它充分放開以后，或者它更多用于經濟適用房建設的時候，土地不能讓政府獲得更多的財政收入。因此這兩者矛盾在資源分配和資源取得，以及資源獲利過程中，形成一種政府行為不規范的機制，這種激勵作用促使地方政府更多愿意從土地上拿到更多的錢，而不是說愿意用更低價的土地，讓百姓去，或者讓城市居民獲得更合理的居住條件，成了一種逆向的激勵機制，這種逆向激勵機制我認為不利于現在的市場發展。

　　 在政府認為可能土地它的升值全是因為政府和基礎設施投入，我們剛才說的肯定政府投入，修橋修路會讓土地增值。但實際上房屋增值并不是完全因為土地增值而產生的，這里面包括我們所說的土地增值稅，所有的房價超過一定利潤以后，就一定因為土地而來的增值稅，所以政府按照現行的這種辦法收增值稅。這里面大大忽略了由于管理者或者操作者他們的才智，或者他們的設計，他們提供最好的產品而產生的增值，我們好的企業和壞的企業都一樣是根據土地來收取增值稅的，而不是根據產品來合理定價的，這樣這兩者之間的矛盾，一個是想從土地規模中獲利，一個是不承認開發商的才能而產生的價值增值，也把它認為從土地的增值，應該多收稅，這兩個促進作用就是政府處的位置和屁股就坐歪了，他不是想如何發展正常的市場，或者放在如何重點解決居民的居住上，而是通過土地取得更多的利益。

　　 主持人：宋教授在土地的處置方式上，政府管和辦分開，有沒有什么好的辦法？

　　 宋國青：辦法分開當然是最好的，因為把一個事情，把規則定清楚以后，交給市場去做，這是一個挺不錯的辦法。當然規則要清楚，對于這個你剛才說的這個例子里面到底情節情況怎么樣，這個可以再去研究。但很多事情，政府把一些政府做的思路委托給企業來做，這是很好的方式。

　　 任志強：比如說土地一級開發的招標，而不是土地毛利直接招拍掛招標，從一級開發不由政府去做，而是由社會招標的辦法。二次開發的時候，大家可以看得到一級招標的土地成本。而一級開發完全社會公開，比政府直接管理、操作，然后直接進行分配，直接招拍掛，直接獲利這樣環節好得多，因為每一個環節中都是陽光、透明，讓社會可以預知的，而不是政府在強制性進行操作的時候是一個暗箱操作。

　　 比如什么是公益事業的征地問題，在我們法律上有明文規定，但是一直在社會上有爭議，比如對農民的利益因為公益而去征收這個土地，而是因為商業用途去征收土地，而不是政府我名譽上用公益的目的征用土地，而倒過來當把土地征完以后，把它轉換成商業的目的招拍掛，這樣可以在一級開發過程中完全回避這樣的操作。

　　 主持人：我們剛才所談的應該是從宏觀調控過程中，政府對土地是怎么樣處置的，以及目前的問題在哪里。接下來我們想談一談今年因為被宏觀調控著重在房地產，更多任總說了是由于固定投資非常龐大。拋開這個問題不談，我們看看房地產問題，今年由于泡沫爭論，我覺得比去年還要厲害，更多的經濟學家也參與到其中。前一段時間我覺得一個比較有意思的話題是北大的謝國忠教授，認為摩根斯坦利的專家，發出了中國地產泡沫是很嚴重的，而且時間會很短，大概幾個月，一年之內就會產生問題，但同時摩根斯坦利卻以很大的投資在房地產領域里面進行投資，謝國忠教授就認為這個你一邊認為有泡沫，一邊還投資，我不知道二位對今年泡沫的爭論，以及對我剛才說的問題怎么看？

　　 宋國青：我想這里面有幾個問題，準備一點，一個跟利益無關的問題，我想談幾點，一個是這樣的，從這幾年，全世界經濟里面首先是史無前例，包括美國的赤字一直是居高不下，而且還在增長，而且看不到低下來的征兆。另外亞洲巨額外匯儲備，這個是史無前例。還有一個美國的低率，美元利率很低，雖然提高一點利率，但是通貨膨脹也在漲，實際利率沒有提高多少。還有雙順差，包括美國房地產價格都很高，股市的市盈率比較高。這些事情結合在一起，從總體上來看，很多事情都超出過去經驗，在這個背景下出現一些關于不同方面對房地產價格問題出現比較差別大的情況，我覺得是有背景，這個背景就說本來就看不清楚，出現不同意見還是挺正常的一件事情。

　　 第二點中國宏觀調控，從四月份開始宏觀調控以后，全世界經濟好多東西，尤其表現在大商品價格上面，振蕩幅度非常大，銅價單邊往上走，去年四月份一直到昨天都是大幅度振蕩，平均價格沒有什么變化，一會兒漲一會兒低。這里面表現問題，對中國宏觀調控，以及后果，中國經濟走向，甚至包括人民幣匯率到底怎么辦，這個全世界看不清楚，這個時候出現很多方面的爭論，我覺得也是一個正常的現象。

　　 還有一點，這個當然是題外話，作為發言人，從學者研究角度來講，多少有點傾向，語不驚人死不休，說話都是比較極端，但是我接觸大部分人對房地產的事情，絕大多數人看都是很極端，當然有一點跟去年不太清楚一點，看不清楚不知道是該漲還是該跌，這個看不清楚，這個反映由于基本情況發生一些，超出過去經驗的情況，所以很難把握這個事情。至于說具體到，怎么樣評價，我對這個問題堅持一點，就事論事，即使他在那買，他同時說賣，你就他該說賣該不該，或者他說有泡沫這件事情對不對，不要談背后的動機，因為他動機問題講不清楚，說了太多就變成一說什么話好像有什么動機，這個事情不是一個好的東西。就事論事，他說有泡沫，你反對他說有泡沫，你說你的理由，他講他的理由，咱們就這件事情本身來說，跟后面的利益放在另外角度說去，不是說不談利益，我想知道房價到底是高是低，從這個角度出發我就事論事談問題，談別的事可以談，但是這是另外一件事情。

　　 任志強：我們在兩年的時間里面，組織了專家做系統性的分析，國外的專家習慣于用國外的辦法來評論中國的現實情況，但是中國和成熟的發達國家的經濟最主要不一樣就在于它是一個計劃經濟向市場經濟轉型的過程。我們的房地產是一個不完整的基本建設過程，在計劃經濟時候，完全是基本建設過程，到八十年代的中期以后開始逐漸出現一個房地產的建設過程，雖然98年之后又把基本建設中住房的一塊福利分配、食物分配變成貨幣化分配，轉移到了房地產的領域之中來。因此我們的市場是兩個部分組成，一部分是基本建設的固定資產投資形成的房屋建設，另外一個部分是市場化的房地產開發形成的建設。當國外的專家只看到了房地產開發的這一塊，并拿這一塊的數據去和他們這些成熟發達國家的歷史數據相比的時候會發現我們投資增長速度是很快的，房價怎樣也是很快的，這兩者的快就產生一個泡沫的結論。但是他們恰恰忽略了我們在固定資產投資的基本建設這一塊的替代作用，我們房地產過去只占總的建設過程中的百分之二十幾，從98年以后逐步上升，我們現在已經占到了房屋建設投資中的百分之六十幾，這個替代過程是把原來國有一些投資轉換成了房地產投資。比如說過去是單位出錢建房子分配給個人，而今天是把錢發給個人，由個人去花，到市場上去買房子。所以單位的投資減少了，而轉成了市場投資。

　　 這個替代作用在我們這幾年的發展過程中是巨大的，每年大概有五到六個點，或者到七個點的一個替代過程。那邊在不斷減少，這邊在不斷增加。如果我們把這兩個部分合起來看，在十年發展過程中我們住宅建設總量平均每年只增長3.2％，這個增長速度很低，除了替代作用之外我們總量怎樣是非常低的。

　　 我們房地產大約每年平均增長26.6％，但實際上把兩個加起來合并計算的時候我們發現整個增長百分之十三點幾，我們房地產一半都不到，全國居住總量增長情況看，就是房屋建設總量情況看，我們不但沒有出現泡沫而且還處在低增長過程。

　　 宋國青：3.2％指的是什么？

　　 任志強：整個全國的居住面積。如果從房地產單獨算確實增長很高，百分之二十六點幾很高了，但是恰恰因為它替代過去單位投資那一塊，所以中國投資讓外國人看不懂的重要原因是因為他們沒有計算原來基本建設過程中類似于房地產用于分配的住房這些生產，而是單獨看到我們現在這幾年替代完成，或者還沒有完成過程中這樣一個高速增長。所以總的來看我們投資增長不快。

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