宋國青任志強談土地改革和房產發展實錄(3)

　　 主持人：宋教授您覺得這樣一個計算方式，您同意嗎？

　　 任志強：剛才講這方面沒有問題，另外計算全社會總投資，把兩塊合在一塊算，應該就是這么算的，因為要算全社會在住房面積里面整個的投資。但是不管怎么說，這幾年投資率比較高，這也是一個事實。當然這個事實背后的原因到底是什么東西，這個我想結合背景要說起來，從我們做宏觀經濟研究這個角度來看，非常多非常多的原因，每一年年產量都是 百分之二十幾的增長率在干，發電量百分之十幾的增長率，這是過去多少年沒有見過的情況，這是房子需求拉起來，本身有一塊，一個什么原因？過去幾年，前幾年通過緊縮期間很多方面投資都很弱，有一些年份的投資率相當低，從那個里面攢到現在以后有一個恢復性，這是一個重要的原因。

　　 另外就是現在的利率，我剛才前面說到是美國的利率多少年以來最低的利率，中國的利率在今年，現在情況正在發生變化，但是在原來情況下，去年來說到今年上半年來說，是負利率，也是多少年沒有的利率，這樣低利率情況下，房地產需求比較高，投資比較高，也是正常的，從需求方面來看是正常的，從社會方面來看正常不正常，最后這個也是各國管宏觀經濟調控基本經驗，最后看通貨膨脹率，把總的通貨膨脹率控制在比較合適的程度上就行了，該漲多少就漲多少，并不是漲得高是壞事，中國經濟過熱大家覺得是壞事，如果沒有過熱，體現通貨膨脹率比較合適，這個情況下高有什么？高是好事。單純從投資是不是增長率高的角度上看問題，本身是不成立的，因為要講高，這幾年出口的增長率比房地產還厲害。

　　 任志強：三十幾、四十幾、五十幾。

　　 宋國青：好幾年平均將近三十的增長率，這個非常高，這個里面也有一些問題，這個都是具體問題具體分析，肯定不能因為高就說它存在問題，增長率比較高，尤其是不能拿美國標準比，簡單說一個例子，美國經濟平均增長率三左右，里面有一部分增長百分之九比較高，有一部分百分之十幾非常高。中國經濟平均增長率是九，里面沒有20％、30％增長率的部分怎么辦？因為有一部分消費就是食品需求，穿衣服這些東西它的增長率非常低，有很大一部分它的增長率百分之二、三、四，消費糧食總量生產率一年1％，整個生產能力是9％，你怎么讓一的部分和其它部分達到九就得有二、三，這是很正常的情況。

　　 任志強：實際上我們投資增長量也是非常大的。今年我們銷售可以明顯看出來，遠遠高于投資增長率。所以雖然有些經濟學家認為可能會出現泡沫，其實他們忽略了我們的建筑總量在開發這一塊是非常低的，大概去年光拆遷就拆遷了超過一億多平方米的建筑，如果按正常拆遷，而他們需要被拆掉房子需要住新房子情況看，大概我們有接近于40％的新房建設是用于滿足拆遷的，今年到現在為止已經拆遷了7800多萬平方米，它的需求大概1：1.2，大概最少需要一億多房子，而我們今年總的竣工大概才三個多億，也就是說最少有1/3是用于拆遷過程中需求。我們需求增長還剩多少？按我們去年新增人口780多萬，我們實際上房地產建設只提供300多萬套房子，只能滿足城市新增人口40％左右的需求，所以這個需求還差得很遠，如果我們的生產量和需求量相比，還差得很遠，那么說明我們不可能出現泡沫，因為需求是在不斷上升的。

　　 從購買的情況看遠遠超過我們實際增長能力，因此才有供不應求的情況，才有價格的上漲情況，就是因為我們有巨大的需求。

　　 第三個從需求情況看，人們會認為需求是不是有能力去購買，那么我們根據前十年的平均情況看，房價增長平均每年怎樣2.7％，整個房價定理指數增長26％，但是收入增長平均9％左右，說明我們購買能力在加強，并不是因為我們房價漲了以后人們購買能力是在削弱，由于收入增長的幅度大于房價增長的幅度，所以實際的購買能力是完全可以支撐這樣一個房價的增長。因此我們整個泡沫可能性幾乎是零，或者說不但沒有泡沫，而且是負增長的一種情況。

　　 宋國青：任總剛才講這個情況是全國的平均情況。網上有很多討論，我也看到了可能里面涉及到現在一個很現實的問題，中國現在社會差別越來越大，這個情況是一個大家最后把這個情況，從低收入的角度來看這個房價太高了，從全社會平均情況來看有一定合理性，但是貧富差別問題是問題的另外方面，這個里面由很多方面的原因引起，肯定是一個非常嚴重的社會問題，因為中國貧富差別一些能夠度量到的指標已經達到了世界非常高的水平了，沒有度量到的，隱藏的收入差別可能更嚴重，這些問題確實是需要下大力氣去從政策角度，從公平角度，從市場建設角度去解決的。收入差別問題和購買力問題聯系在一起的話，就形成了一個好像是很多人低收入的，或者中等收入很多人買不起房子，形成這么一個現象。我想這個事情應該主要從解決貧富差別這個角度去考慮，當然貧富差別這個事情，還是要考慮效率和公平兩個方面的事情，有一塊是現實的一個問題，行政審批弄的尋租這些事情都是擴大貧富差別一個東西，對這些東西，我覺得應該還是用提高市場化水平，朝著這個方向去推進。

　　 任志強：孫教授剛才講的是整個社會的貧富差別問題，實際上在住房問題上和其它的貧富差別還是有差別的，就是因為國家會用經濟適用房的低房價來滿足或者不收土地出讓金低房價格來滿足中低收入的保障問題，還有廉租房這樣來解決最低收入者的住房問題，無非是政府力度大小問題，如果力度不斷加大，可能社會的低收入階層的住房問題能夠通過國家保障方式來解決，因為在世界上發達國家也是這樣解決低收入住房問題，而不是讓低收入家庭買房子，這樣可能把社會貧富差別問題，在住房問題上用另外一種辦法來解決了。

　　 主持人：我想像宋教授講的，現在中國問題也是我們以前從來沒有遇到的問題，兩個現象，現在為什么北京的房子有人買，上海的房子有人買，包括杭州的房子賣得特別火，實際上是由這個城市外圍，因為我們城市二元體制，那里是農村的人，這個強烈置換，北京人只能住在郊區了，我們講的是情緒，實際上北京市民被擠到城外去了，社會出現心理不平衡的方面。第二個方面，農村用地被擠占以后，農民有多大保障？房地產這個層面上看的城市和農民居民的向兩極化分開。

　　 宋國青：北京、上海的人擠到城外去這個事情，從北京人的角度考慮問題，也該從外地人的角度考慮問題，很簡單問一個問題，憑什么北京就是你的？為什么就你住在北京，我不能住在北京呢？北京不是大家的嗎？這個事情兩方面都要考慮，我想這個事情沒有什么太好的辦法，就是政府考慮合適的程度，折中一下，兩方面意見都考慮考慮。

　　 單講一個方面，這是公說公有理，婆說婆有理。

　　 主持人：從房價上經濟適用房雖然很便宜，但對所謂的低收入家庭買起來很困難。

　　 任志強：你應該說更低收入的人，他們應該住廉租房，商品房占全國13％，而房改房占到67％，這67％實際意義上對過去勞動的承認，把這些國家分配房用很低的價格賣給這些原來的擁有者，實際上從我們總量情況看，缺房子人，或者完全沒有房住的人，在二十年建設過程中已經很少了，所以大部分人都有一個基本的居住條件，盡管低收入者現在基本上也不是完全沒有房子住，無非就是在需要提高他的住房質量的過程中，或者擴大他的居住面積過程中他們的能力稍微差一點。

　　 但是我們社會上有一種很不好的理論，認為人們在計算收入的時候要從零開始變成一套很好的房子，這不是一個在中國的問題，而是在全世界都沒有的現象。所有的國家解決住房問題都從40變成60，60變成80，每一次換住房的時候平均只增長20厘米，除非一次性暴富的人從零變成很好的房子，其它一定是替代過程逐步提高他住房質量，而不是一步到位，恨不得我拿出全部的錢一輩子都不換房，不是這樣，必須是逐步提高的過程。這樣解決問題，一百米的房子這么貴我買不起，而是先把你四十米的房子賣掉，然后再拿這個房子加上你工資收入兩者合并買一個六十平米或者八十平米的房子，這樣替換過程逐步被社會所習慣。

　　 主持人：這個上海人很習慣，北京人還不習慣。

　　 任志強：北京主要因為二手房交易很差，過去管的條件很多。還有北京市舊城區的一些老的居民房子已經不能進入市場二次交易了，所以造成現在特殊情況。但是從購房的理論角度來說，不能說我用我的工資現在期待于買一個一百米的房子，一下子一步登天改善居住條件，一定是有一個替換的逐步發展過程，這樣你收入和你房價相比那個差距沒有那么大。

　　 主持人：剛才我們談了很多問題，是困難。這個論壇是中國經濟展望論壇，咱們展望一下，房價問題是大家很關心的問題。問題是很多，農村用地，包括城市的招拍掛現在舉步維艱，展望一下，房價在今后一段時間內它會是什么樣的走勢？我們大家一定很關心這個問題。

　　 任志強：首先從關心農民的角度出發，征用農地，或者關心拆遷戶角度，征用拆遷的房屋成本一定會提高。在這個提高過程中，土地成本本身是在大幅度提高的。越要對弱勢群體實施保護，轉換到商品房的用地上成本就一定會提高。

　　 第二個土地供應量從目前來看是減少了，國家對土地的控制，或者對土地的嚴格管理，包括招拍掛的土地供應量不足，造成土地減少，也使土地價格上升。我們從總體上來看，房價上升是很自然，很必然的條件。當巨大價格存在而供給不足的時候價格必然上升。我們沒有覺得房價上升速度會暴起暴落，從目前來看是比較平穩的怎樣。比如北京連續這幾年平均增長價格低于全國的平均增長速度。少數地地區由于供求矛盾激化，或者因為它城市政府集中拆遷，大量的拆遷，就會使這個價格產生暴漲，因為他把所有的需求提前實現，而且在短時期內實現，尤其拆遷的房子很多不是因為我的收入，而是因為形成投資，把這個消化，在短期之內局部地區形成高增長。我們可以看到，國家已經采取措施，比如建設部已經提出要求，明年拆遷量不能大于今年拆遷量，和今年拆遷量7800萬基本上持平，防止各級政府，鞠躬盡力在短期之內大量拆遷而形成市場暴漲。北京這幾年平均每年20％速度下降拆遷的戶數。

　　 主持人：今年下降多少？

　　 任志強：今年下降也就百分之二十幾，五年之前，大概我們每年城市拆遷量是十萬戶，這個總量是非常大的，而今年全市兩萬左右。它對市場的影響就會越來越小，也就是說由公款投入進行城市改造修橋修路而形成的轉移消費，形成市場需求高度緊張，這個壓力會越來越減小。但是自然需求的增長還是存在的，所以房價看來還是要漲，但是不會過速的暴漲。如果土地供應能夠更加充足，房價上漲速度會放慢。如果土地供給的速度離市場的需求差得太遠，反而會使市場價格畸形。

　　 宋國青：房價是這樣，從過去經濟周期角度來看，整個商品價格水平變化波動方向是非常一致，或者房價是經濟周期非常敏感的，甚至在某種意義上是領先指標，核心指標都可以這樣去說。從現在的情況來看，顯然房價問題決定因素是土地供給，土地供給其實政府，我看過過去二十多年政府管土地這套東西，基本上在緊縮期間非常嚴厲的管土地，然后到了經濟比較簫條的時候，經濟又出現，嚴重的時候通貨緊縮，不太嚴重的時候不太景氣，這個時候過了一段時間又慢慢增加土地供給，老在這波動。

　　 我是想從現在的情況來看，希望政府在明年下半年什么時候怎么土地供給，尤其像現在管得太死的情況不能再持續，再持續房價再漲是講不好的事情。這個既是一個希望，也是一個預測。如果大家都是土地卡得太緊政府沒有什么理由把這個硬卡下去，希望在明年下半年恢復比較正常的供地。在這個情況下，個別地方這個情況有一些壟斷個別因素說不清楚，但是就全國大城市總體的房價水平來講，我覺得是一個基本上和全國物價水平保持一個一致，相對物價水平的漲幅可能是微微的，談不上多大漲幅，這個也就是說往長遠看中國房價到底將來會，說再遠一點，二十年以后房價到底有多高，我覺得不會太高，最主要依據糧價下跌，糧價跌得那么多，留著那么多土地干什么，該蓋房子就蓋房子，該搞城市化就搞城市化。而且有年齡結構問題，這個里面38歲是核心，這一代人從38歲-40歲是人口密度最大，這部分人是買房主力軍，再往下面的人口就集中小的，這個房價也是對于長期房價的，應該說對房價上升減弱的需求相對變小，大家正在分家買房子相對集中的時候，也有這個因素在里面。

　　 任志強：我們算過2030年才出現人口下降的趨勢。

　　 宋國青：人口絕對下降，現在是年齡結構密度最大的這一代人，集中點是38歲，38歲這一波人正是買房子的高潮，20多歲付不起首付，40多歲已經有房子，30歲到40歲左右是主力軍。

　　 任志強：我們現在統計購房年齡不斷下降，現在大概30歲左右的已經成主力。

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