宋國青任志強談土地改革和房產發展實錄(5)

　　 主持人：現在看起來像烏托邦，太遙遠了，但是我們報道過有些人做過這些事情，但是阻力很多。

　　 網友：現在有觀點認為中國人比較適合住在小戶型的房子，否則中國的資源不足以支撐這么多人口的需求，兩位專家怎么看？

　　 任志強：在我們全國城鎮里面，大概80多億平均米建筑總量，加上一些村鎮是140億平方米的建筑總量中，大概70％是兩居室。所以從現在來看，我們確實是以小戶型為主。

　　 表面上看商品房供應大戶型比較多，其實是一種誤解，因為供應量是很低，只占存量的4％，即使它都變成大戶型也不能改變我們現有存量過程中原有住房總的平均面積數，改變不了，因為它的總量很低。到北京在1998年調查的時候，超過一百平米的房子不超過10％，到現在為止，2003年的普查時候，可能大概超過一百平米一套住房在北京整個建筑居住總量里可能不超過15％，仍然是一個很低的比例。

　　 宋國青 ：住房面積的增長，如果個人收入增長率保持相當長時間的增長，應該說非常可能的一個事情。住房面積的不斷的擴大，政府不會限制，這樣人均住房面積不斷擴大，到比較高的水平，我覺得是很現實的事情，因為畢竟現在二三十歲這一代人，整個一代人，他們將來平均居住面積，到他們四五十歲的時候平均居住面積，我想二百米、三百米是很有可能實現的。

　　 任志強：建設部提出的十六大小康標準里面，要求2020年達到人均建筑面積三十五，人均居住面積二十七點幾。從現在情況來看，房地產開發投資增長30％的比例可能都完不成這個任務，實際上我們蓋不出這么多房子來的。只有少數或者是一部分人能滿足這樣35％平均要求，而大部分人實際上想增長也蓋不出這么多房子來。這樣我們大概算起來，我們去年大概總的商業竣工是四億多平方米，其中住宅只有三億多。如果真是到2020年達到35平米的人均，再把城市化率計算進去，和城市人口增加計算進去，可能我們每年需要竣工12億平方米，比現在擴大兩到三倍都不可能。我們把農村的建房和城鎮建房都算起來很難達到35的面積。

　　 主持人：比如廣州的番禺開發了，每人都弄一塊，結果弄的社區不是很完善。我說的這句話意思，包括能源問題，前一段時間我們油漲價了，買車的人負擔會重，電也很緊張，水也很緊張，能源非常緊張。如果把中國耕地放開建，基礎設施很昂貴的，電、水能源需求量多大，我們也采訪很多專家，認為中國還是應該以高層住宅為主，盡量不要像美國一樣，美國現在也在走向城市高層建筑為主。在放開的過程中，實際上國家是不是應該有一個調控在里面，住宅的規劃不應該自己隨意來開發，很長時間以后，能源問題現在看不到，將來是不是會有？

　　 宋國青：這個里面應該還是市場經濟在起作用，因為房價就在那放著，像中國現在土地控制這個情況，買庭院式的居住面積，絕大部分人是買不起的。對待一部分少數人是不是還要征點稅什么，那是另外一回事。現在的人只能住高樓，沒有辦法選擇。以后希望能夠把土地供給增加，居住環境，住高樓其實有很多壞處，一家裝修搞得四鄰八舍一個月在高噪音里面生活，這些情況應該盡量想辦法避免，不能完全說把土地這個角度控制得太緊。

　　 最根本一句話，還是要從將來整個全局，包括糧食，包括其它收入增長這些情況里面做出一個比較合理的，比較圓滿的預測，從這個角度來考慮房子的發展方向。

　　 任志強：宋教授剛才說價格已經在市場上限制對土地的使用，或者戶型超量使用問題已經做出一些約束條件。另外一個，我們住宅能源實際上或者說建筑用的能源，在總量中是很低的，在總的用電上可能也就只占12％，所以大部分的能源緊張和居住是沒有關系的，是因為工業和其它的生產需求所用的能源占的量很大。中國實際上從資源總量上來說我們并不缺能源，我們煤按現在20億噸的產量計算，可能再用二百年可能用不完，如果有問題，無非就是怎么把它轉換成油，轉換成電等其它的能源。滿足人們居住的能源需求，實際上需求量非常低，除了土地占有之外，都是非常低。而其它占用實際上遠遠大于我們居住所需的占用。

　　 網友：房地產泡沫的衡量首先需要對房地產行業的合理利潤率有個明確的上限規定，以此作為參照系去判斷泡沫存在的大小，不知道二位教授如何看？

　　 宋國青：我覺得這個問題是這樣，房地產利潤情況，企業利潤情況有經濟上升期也有下降期，所以應該從長期平均來看。但是有一點確實是這樣，從各個國家的經驗來看，房地產商有一段時間的利潤都是比較高的，這個情況里面有挺復雜的原因，但是像中國情況我覺得很重要，可能不少房地產商，開始和政府保持一種比較特殊的關系，在某種程度上里面有各種暗箱操作的東西，通過這個發了一些財，這個應該說是不義之財，這個問題現在慢慢減少，我不知道，我是聽別人說的，好像還有不少。

　　 這個情況下只能通過公開的招標，各種東西公開處理來進行，但是人為去限制利潤，這個事情在任何情況下都不是一個好的辦法，你只能通過公開競爭來導致行業利潤的平均化，而不能通過人為限制的辦法，人為限制它有好多辦法避免，實際上你限制不了。像房地產價格合理不合理，這個情況還是應該從將來的供給里面，供給里面主要是土地供給，也包括房地產企業的利潤，從這個角度衡量未來的房價，從基本要素角度，房地產商利潤在里面是一部分，但是我想這個問題只能通過公開競爭，提高透明度這些方面著重解決，不能考慮讓政府制定什么，因為政府做這些事情，說一句實話，過去的事不都是政府干出來的嗎？過去我們干了很多事情是因為政府管得太多，不是因為政府管得太少。我的想法在某種意義上可能有點極端，我覺得很多不公平問題，收入差別問題，房價在某種程度上偏高的問題，有好多是政府管出來的，直接的證據就是現在的電價，現在能源緊張什么，這個緊張那個緊張，導致土地采取過度的緊縮措施有很大一塊是前幾年投資失誤，當然原則上來說，預測有錯誤這個誰也免不了，政府免不了，商人免不了，但是政府犯的錯誤更大一點。

　　 所以大家都犯錯誤，政府這邊也有它很多的毛病，不能對政府寄托太大的希望，把希望寄托社會公平，多吸收好的經驗，從這個角度上考慮問題。

　　 任志強：房地產利潤很低的，全國平均起來，我們把五年情況計算大概只有百分之五點幾。

　　 宋國青：按照基本金計算？

　　 任志強：上市公司投資利潤率只有4.8％，但是房地產凈資產回報率很高，超過20％。為什么會形成全部的房地產只有二點幾？就是還有很多爛尾樓。一部分用了銀行的錢，一部分用消費者購買的預付的錢，所以產生利潤集中在凈資產回報上，才形成凈資產投資回報率比較高，但整個行業利潤是非常低的，要和汽車，和鋼鐵和其它原材料相比低得不能太低了。你可以想一想大概兩分鐘出一臺電視，五分鐘出一臺汽車，一臺電視可能毛利是100塊錢，一天24小時流水線上在電視機的利潤是非常高的。而一平方米的建筑要用三年的時間，即使他賺一千塊錢分到三年里面每一年只賺三百塊錢，按時間差和別的工業產值利潤率是沒有辦法相比，但是最大好處是可以通過預售去花老百姓和銀行的錢，所以才產生比較高的凈資產回報率。

　　 宋國青：中國這個情況還有一塊，銀行貸款利率的太低，這個是人為壓低，而人為壓低貸款利率，所以大家爭著要貸款，最后變成誰有權利拿到貸款，在一定意義上變成一種特權或者關系，甚至里面不排除暗箱操作，這個東西都是可能導致利潤偏高的結果。

　　 任志強：當然貸款利率在房地產是這樣，在別的行業也是這樣。

　　 宋國青：全國所有企業自有資本和貸款比例都高，但是房地產貸款率更高，，一塊錢貸款大家都賺兩分錢，自有資產很低，兩分錢到他那變成大錢。

　　 主持人：我們這次討論就到此結束。各位專家能不能簡單對今天討論話題，土地改革與房地產發展做一個簡單的展望？

　　 宋國青：我想首先說一點，對于討論這個房地產問題，稍微引申一點，大家經常說利益集團的問題，利益集團這個事情，我一直是主張討論問題，因為大家說話的權利，就事論事，就這個事情他說什么理由，就他說的理由我跟他辯論，背后利益是講不清楚的。房地產商可能有一些利益動機想把話說得怎么樣，這是一個方面的情況。另外一個方面情況，他為什么要直接說呢？他完全可以買一個人去說，這就是公信力問題，暗箱操作問題。

　　 你說房價能不能漲是另外一個問題，還有非常重要一點就是公信力約束，公信力約束是什么樣的問題？每個人說話，當然主觀上可能傾向于想把你說動，想說的讓你按照他的意圖去做，這是他的愿望。但是你能不能說動，你老從說假話，說真話這個角度來看，你老跟他說假話他還聽你嗎？尤其你老在社會上說話的人，你老說的話老不對，構成一個問題，你前年去年都說錯了，后年你還說話嗎？他自己會考慮這個問題，這是很重要的約束，當然這個約束也是有很多漏洞，里面有各種情況，有些人可能還傾向于說這樣一些事情，但畢竟還是一個約束，可能社會以后，包括我們從媒體方面，對于介紹過去的時候，介紹誰發言時候說他過去說對什么東西，說錯什么東西，不能光說好話，也說一些不好的話，去做全面的東西。

　　 我現在想做這樣的事情，對房地產進行預測，包括各個行業，經常在報刊上看的都做記錄，誰說對多少次，說錯多少次，說對給你加分，說錯給你減分，最后多少分，你要你的公信度我給你拿出來，這樣對你說話的公信力大家會有一個比較更進一步的看法，我現在想做這樣的事情。我覺得還是從這個角度多考慮一些問題。

　　 任志強：我想土地一定和房地產聯系在一起，我們討論很多土地的問題，實際上是看市場的供求關系，如果供求關系不平衡的話，就一定會引起價格的扭曲。所以政府的宏觀調控應該盡可能去保證需求和供給之間的差距越小越好，基本平衡，或者略有偏差的時候問題不大。但是如果因為土地的供應，讓需求這一方過大，而供應這一方過小的時候，一定會出現的價格畸形猛漲。我想未來的一年過程中，可能不會有這么強烈的宏觀調控的手段了，一定會設法解決現在我們仍然在房地產市場存在一些問題，比如說投資的合理度問題，比如說價格增長的合理度問題，以及整個產品的結構的供給的合理度問題，使我們房地產市場在未來的幾十年之內，保持一個合理和正常的增長過程。

　　 主持人：我們這次論壇到此結束，我們要感謝宋教授和任先生參與我們這個論壇，同時我們也感謝網友的參與，提出了很多有意思的問題。謝謝大家。

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