宋國青任志強談土地改革和房產發展實錄(4)

　　 主持人：支付能力年齡越來越小。因為年輕人現在的收入反而高于一些歲數比較大的五十多歲的人，他已經超過這個收入水平，這些人逐漸成為主要購買者和支付能力最強的人群。

　　 宋國青：以后新增的人口，其實你看中國人口總量是在增長，但是每一個年齡段的人 口其實都是在下降。這個情況對于將來的房地產價格還是有顯著的影響。或者說中國現在房價，在一定意義上有點偏高，這是從長遠來看。

　　 短期情況我覺得跟宏觀經濟波動還是有密切的關系。這是值得很認真考慮的問題，但是有一點經驗，房地產的大幅度下跌，一定和整體經濟大幅度下挫有關，幾乎沒有出現這樣情況，基本土地價格上升，房地產價格大跌，這個情況很偶然，特別情況下我不知道出現過沒有，我看到情況基本上沒有這樣的事情。

　　 這一點跟未來中國經濟到底大概是怎么樣的情況有關，過去出現過通貨緊縮，我覺得全球范圍是一個不正常的狀態，不出現通貨緊縮是一個比較正常的狀態。但是短期小的波動，或者說整個經濟高一點，低一點，整個價格水平稍微波動一下，像房地產價格往下跌個5％、6％，漲個5％、6％這樣情況都是比較正常的，往上漲的情況，整個物價水平往上漲，這個總的來說是在漲，漲的只是說幅度大小的問題。如果整個物價水平它在漲，房價還在跌這個也有，小幅度也有，明年上半年，從我這個角度，剛才說的角度來看，應該上半年房價會出現這樣情況，微跌，可能下半年有點改變。大跌的情況下從近期來說，到后面兩三年，這個情況下，純粹意義上應該沒有任何的主觀性希望。純粹預測角度來講我覺得大概是這樣情況。

　　 主持人：二位對房價看來還是比較樂觀的？

　　 任志強：我覺得中國經濟現在是處上升期，這個總體趨勢判斷應該是沒有問題。在總體經濟上升的一個過程中，說房價作為重要的財富組成部分會下跌，可能性不太大。從美國來看，從1990年統計數字看，美國人的財富里面大概55％都是房子，或者和房子有關的商場、辦公樓等固定資產。而我們國家按照樊剛教授前一段時間統計來看，我們占的比例還是非常低的。

　　 宋國青：要是把農民住房子，他自己建的房子也要按照市場房價算進去，把這個算進去中國和美國的比例非常接近。

　　 任志強：我們說城市這一塊，還是差得很多。

　　 主持人：城市是不是不應該和農村比較的？

　　 宋國青：城市，和美國比起來，房子比例比美國低一點但不會低太多。人均住房面積27平米，這是全國城鎮，你算多少錢，一平米算兩千多，還有舊房子，兩千多塊錢這就是二十多米，五萬多塊錢，這是人均五萬多塊錢，儲蓄存款城里面多少錢，一共是幾十萬億，里面算一半是城里面，剛超過十萬億，拿四億人口存一下，一人就兩萬多的金融類資產，再加上五萬的房子，還是房子大。

　　 任志強：你是到個人，我說是國家的，和美國相比，總體上來說我們這個比例不是很大，可能還有一點差距。但在未來發展過程中，這個可能會逐漸增加和加大�？偟陌l展趨勢可能是這樣，我們現在大概私有化率已經在世界上占首位了，美國的住房私有化率只有68％左右，我們現在已經接近80％多了。而且中國人的趨向是有了錢農村先蓋房子，城市人有了錢先去解決居住問題，這個趨勢應該是超過美國才對。

　　 人們可能越來越多的是希望在住的條件上得到一個充分的改善，這個大的趨勢。如果經濟增長的總的趨勢和人們需求總的趨勢兩個都是同時上升的，我們想在未來的一個比較長的時段內，房地產都是一個持續的上升階段。

　　 宋國青：我想補充一點，完全從我的理想角度說，但是我知道這肯定幾乎不可能行得通的，至少近期，中國大量增加土地供給，這個時候房價可以往下跌相當一個部分，雖然不太可能，但是我僅僅在到此主張這個事情，這個對整個經濟進展，對于降低生產成本，對于提高大家生活水平都是有利的。說來說去一句話，糧食沒有什么事情，不要太擔心糧食問題。

　　 主持人：從更廣泛的角度。

　　 宋國青：我希望說著說著沒準哪一天，全吸收不可能，部分吸收這樣一種意見，房價還是有希望出現往下跌一點可能性，這是指整個房價。因為北京、上海的房價有一定的壟斷性在里面。

　　 主持人：當然如果出現這樣情況我們大家也是有機會看到的�，F在我覺得還慢慢看，這個東西看不清。

　　 任志強：這和國家政策有關系，看國家采取什么樣的政策，比如宋教授說的，是不是可能大量的用農田轉移為城市建設用地，道路還不一樣，道路有的是山地、荒地，或者非農田地區進行建設。但是城市都是用非山區好的糧田地區進行建設，這兩個地區有轉換過程。如果國家不能完全放開糧食和農用地的管理，可能宋教授所期待這個大量放松土地建房子不太可能。

　　 宋國青：我同意他的觀點，但是從主張希望的角度我是那個觀點。

　　 主持人：現在時間進入到由網友提問的時間段，問題還積累不少。我們按時間順序來提問。

　　 網友：任總，目前是不是已經形成能夠左右政府政策的房地產利益集團？

　　 任志強：我們覺得房地產的產業集中度還是很差的，大概前三百家房地產企業大概只能占到市場的20％左右，而鋼鐵企業和汽車企業幾家企業就占到了市場的50％、60％、70％、80％，所以房地產真正形成市場化還是很難的，一般形成市場化以前都是因為產業度的集中，而我們房地產現在是大量分散的。

　　 主持人：房地產的話語權好像和房地產公司之間沒有什么關系，話語權應該掌握在個別人手中或者是少數人手中。

　　 任志強：我覺得不完全是，這兩年可能我們說得多了一些，是因為我們代表整個行業協會，所以代表的不是一家企業，而是一個，或者說更多的一個集團性的企業利益。比如全國住宅產業商會現在大概已經接近2000多家會員了，這個龐大的群體是市場經濟主體的意見，通過全國工商聯向雙方進行一些反映是很正常的。

　　 我們更多參與一些政策的研究，或者是討論，可能是因為我們做了一些專門的研究報告，而這些研究報告已經被國家管理機關或者專業管理機關所認可了，所以才引起了他們的注意，因此我們更多去參加了一些有關政策制定的討論會。

　　 主持人：宋教授怎么認為？

　　 宋國青：我不太清楚，但是我覺得從政府方面來講，房地產商他們掌握很多方面的信息，從了解信息的角度來講，我倒是很愿意聽一聽任總說的意見，了解一些信息。至于他們主張是不是有影響，或者在多大程度上有影響，我覺得可能有一點影響，部門機構也要聽各方面的意見，包括房地產商的意見，因為它也是經濟一個部分。完全從這個角度去聽意見，不一定說有助于房地產，也要聽別人反對房地產商意見，從這點上，出發點還是比較平衡的。

　　 網友：我國房產經濟的整合開始了嗎？，會是一種什么樣的趨勢？請問，這段時間，房價一個勁地往上漲，以超過GDP的速度猛漲，是不是正常現象？近段時間房價會不會出現下降？

　　 主持人：這個問題已經回答了。

　　 宋國青：房價這一段實際上它的漲幅比物價整個漲幅要高一點。但物價水平它有兩個，一個是生產資料的價格水平，一個是消費品的價格水平，消費品價格水平在過去一段時間比較低一點，整個生產資料水平高一些。房地產價格比工業價格多一點。這種情況持續下去我覺得沒有什么可能性的。

　　 任志強：目前房地產價格里面有相當一部分因素是不可比的因素，過去說的平均房價和現在的平均房價買的不是一個東西，房子質量提高在房屋價格增長中大概占了40％左右的比例�？赡苓^去說平均房價是指QQ車的平均價，今天說的平均房價可能指的桑塔納或者奔馳、寶馬的平均房價。我們大量分析因為質量的提高本身房價產品的增長大概占40％左右，這個比例是很高的。而因為土地的價格增長提高大概占到2％、3％左右，這個比例還是很高的。

　　 宋國青：這一點上，統計局專業機構做的房價指數里面，會盡量排除這個因素。但實際上各個國家都有這個情況。

　　 網友：請問土地改革什么時候能夠實行公平買賣，每一個人都可以自己買土地建房，而且銀行可以提供貸款。

　　 宋國青：從個人角度講，大致是這樣，但是有規模問題，不可能說每個人拿十萬塊錢建一個很小的樓，這個事情沒有辦法辦，要考慮規模問題。但是把小錢集中起來，通過其它形式，比如大家集資，其實就是集資搞一個房地產公司，實質性問題，就是房地產商也要競爭，跟其它任何行業一樣，沒有任何門檻，只要有符合一定基本規則就可以進去，銀行貸款也是看一些基本情況，過去的歷史情況確實是很復雜的事情，怎么看，看不看確實需要考慮的。但是里面有關系，腐敗這些情況，我想政府應該花大力氣去解決的問題，一句話，房地產商跟其它產業一樣，都是要競爭，競爭下來以后，利潤平均化，房地產商的利潤跟其它企業的利潤，跟其它產業利潤應該都是一樣的。

　　 任志強：我補充幾個，可能這里有這樣幾個問題，你剛才說的問題實際上在國外很多地方是實現了的。發達國家大部分都是這樣，比如在美國，它的土地私有化，所以大家可以花很少錢買一個很小的土地，僅僅蓋我們一家人的房子。第二個他的社會融資條件和銀行信貸條件已經比較發達了，是因為他有很基本的口頭信譽，而我們驗證是很困難，而銀行不敢放款，我們建立這樣一套體系的時候銀行敢放寬貸款條件。第三個他已經產業化，這個概念是什么？個人不需要有很多建筑房子的專業知識，而是從設計師到材料供應商，很多東西都是在工廠生產，幾個工人在現場一組裝就完了而我們現在這個程度還是很低的，產業化基本上沒有，或者基本上接近于零，需要你的專業知識和專業技術水平就比較高了。所以你分工的過程中，就要用專業的公司和專業的人員、專業技術才能解決這些集中的效率問題。

　　 實際上我們已經有了宋教授剛才說的很多人集中在一起進行集資建房的，叫做合作社，合作社在二次大戰之后歐洲是非常流行的，大家共同出錢組成一個合作社，然后國家指任銀行給了七十年的無息貸款或者低息貸款，組織社區居民進行自我建設。甚至二戰之后歐洲很多國家把土地白給居住家，劃成一塊一塊地，每個人自己蓋房子，這些在二戰之后迅速解決了房荒問題。我們現在基礎法律條件可能相差比較多，住宅合作社在大部分城市都是有的，但是它的生產量和它的供應是很低的，和我們信譽程度是有關系的。

　　 義務定制實際上也允許你買一個開發商大片土地中一小塊，然后你自己可以指定加工和指定進行建設，也已經出現了。土地招標拍賣以后，如果有更多人愿意集資建房要有合作社名義，否則在我們法律上是集體集資，在法律上不具備條件，所以銀行不可能給他貸款，沒有信譽保障不可能貸款。但是我想在逐步市場化的過程中，提問者提到這些問題，今后會在中國實現的。

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