中鐵建·國(guó)際公館 “限競(jìng)房”變形記

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　　文|周遐觀  編輯|劉狄

　　近日，購(gòu)買了中鐵建·國(guó)際公館的業(yè)主們很是焦慮。

　　花費(fèi)幾百萬(wàn)購(gòu)買的“限競(jìng)房”，竟然變成“限價(jià)房”。公共區(qū)域和樓盤公區(qū)裝修，被告知有“高配”、“低配”之分；承諾的人車分流似乎也不能實(shí)現(xiàn)，這讓業(yè)主們直呼“沒辦法”。

　　01

　　買的“限競(jìng)房”   得到“限價(jià)房”

　　公開資料顯示，中鐵建·國(guó)際公館位于北京大興區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，2019年10月取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)2022年10月底交房。項(xiàng)目整體限均價(jià)52695元/平米，限高價(jià)55330元/平米（含全裝修）。

　　該樓盤容積率為2.50，綠化率30%，停車位26萬(wàn)-28萬(wàn)元/個(gè)，共計(jì)10棟樓1137戶，由中鐵建物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)費(fèi)3.98元/平米。主要包括79㎡兩居、80㎡兩居（東西向）、89㎡三居、150㎡四居，總價(jià)約420萬(wàn)-840萬(wàn)元。

　　國(guó)際公館是中鐵建旗下的“國(guó)際系”，屬中高端產(chǎn)品。據(jù)“北京中鐵建國(guó)際公館”官方微信公眾號(hào)介紹，該樓盤為限競(jìng)房，精裝入住。業(yè)主提供的材料顯示，宣傳冊(cè)展示的電梯廳大堂是瓷磚通鋪，樣板間外墻壁也均貼瓷磚。

　　但在近期，業(yè)主被告知，該樓盤公共區(qū)域交付標(biāo)準(zhǔn)分“高配”、“低配”兩種，只有150㎡戶型才屬于“高配”，首層及標(biāo)準(zhǔn)層的電梯廳的墻地面均貼瓷磚，與宣傳冊(cè)一致；而其他三種戶型均屬“低配”，僅首層貼磚，其他樓層電梯廳均為大白墻。

　　此外，無(wú)論“高配”還是“低配”，封閉樓梯間僅為水泥踏步、地下車庫(kù)也是水泥地面，與購(gòu)房前宣傳的“防滑貼磚、環(huán)氧地坪”不符。這讓業(yè)主們難以接受：“我們現(xiàn)在都不指望室內(nèi)裝修怎么樣了，大不了我們拆了重裝。可是公共區(qū)域必須得爭(zhēng)取到，這個(gè)太影響房屋價(jià)值了，而且是以后花錢都解決不了的事兒，我們真的是沒辦法了。”

　　業(yè)主代表李先生（化名）對(duì)財(cái)小新表示，他們翻閱了所有銷售人員提供的文件，包括宣傳冊(cè)、樣板間，甚至是購(gòu)房合同，均沒有提到“公共區(qū)域及樓盤公區(qū)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)區(qū)分‘高配’與‘低配’”的情況。

　　對(duì)此，中鐵建·國(guó)際公館項(xiàng)目營(yíng)銷部的王經(jīng)理曾對(duì)業(yè)主解釋到，宣傳的“國(guó)際系、中高端”指的是“園林”，并非該樓盤“全部公共區(qū)域”。

　　此外，業(yè)主還質(zhì)疑開發(fā)商刻意隱瞞信息，制造全部公區(qū)高端裝修的假象。資料圖顯示，宣傳冊(cè)中，關(guān)于電梯間的效果圖，在圖片右下角注有“首層電梯廳”字樣，未說(shuō)明“其他樓層電梯廳與首層是否一致”等信息。

　　另?yè)?jù)李先生提供的《關(guān)于中鐵建北京亦莊國(guó)際公館項(xiàng)目涉嫌虛假宣傳等問題之業(yè)主訴求書》，在銷售過(guò)程中，銷售人員也并未向業(yè)主提起，公區(qū)“高低配”問題。這讓業(yè)主們誤認(rèn)為，每一層都是“高配”效果，而實(shí)際上只有首層如此。

　　3月9日，業(yè)主代表前往售樓處與開發(fā)商進(jìn)行溝通。此時(shí)，開發(fā)商代表拿出一份名為《北京中鐵建亦莊限價(jià)房公共區(qū)域設(shè)計(jì)方案》的內(nèi)部培訓(xùn)資料，告知業(yè)主：公區(qū)從銷售時(shí)，即區(qū)分“高配”、“低配”兩種標(biāo)準(zhǔn)。但業(yè)主均表示，對(duì)這份資料毫不知情。

　　至于明明是“限競(jìng)房”，為何要按照“限價(jià)房”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)裝修設(shè)計(jì)？業(yè)主稱：“開發(fā)商沒有給出合理的解釋，目前也不溝通。”

　　02

　　交房時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)均存隱憂

　　除了公共區(qū)域的裝修減配，國(guó)際公館的業(yè)主們還面臨可能會(huì)延期交付的煩惱。

　　2022年2月27日，一位業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板，就國(guó)際公館可能出現(xiàn)延期交付問題進(jìn)行投訴。其表示，由于中鐵建內(nèi)部問題曾導(dǎo)致建設(shè)停工；現(xiàn)在，距離原約定的交付期限還有7個(gè)月，目前仍有幾個(gè)樓還沒出地面（如5號(hào)樓）。該業(yè)主質(zhì)疑：“這么短的時(shí)間，要完成出正負(fù)零、主體結(jié)構(gòu)、封頂以及內(nèi)部裝修等，建設(shè)質(zhì)量完全（可能）不能保證。”

　　據(jù)悉，中鐵建·國(guó)際公館的項(xiàng)目公司為北京昊遠(yuǎn)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京昊遠(yuǎn)”），系中鐵建旗下全資子公司。

　　2018年10月19日，通過(guò)招拍掛，北京昊遠(yuǎn)取得該地塊所有權(quán)。2019年7月19日，北京昊遠(yuǎn)取得一標(biāo)段（4#住宅樓、5#住宅樓、6#住宅樓、7#住宅樓、地下車庫(kù)）建筑工程許可證，總包單位為“中鐵十八局”。

　　2020年12月，中鐵十八局停止施工，并與北京昊遠(yuǎn)溝通，要求解除《總包合同》。據(jù)購(gòu)房人稱，北京昊遠(yuǎn)并未在第一時(shí)間，就中鐵十八局停工一事通告業(yè)主。

　　2021年8月10日，北京昊遠(yuǎn)發(fā)布《情況說(shuō)明》，向購(gòu)房人說(shuō)明了更換總包單位一事。而此時(shí)距停工已有8個(gè)月之久。

　　值得一提的是，該《情況說(shuō)明》上，并未印有任何單位的公章，落款為北京昊遠(yuǎn)。業(yè)主對(duì)財(cái)小新表示：“他們不給蓋章，簽字都是磨嘰了好久才簽的。”

　　停工期間，業(yè)主不斷與國(guó)際公館進(jìn)行溝通，開發(fā)商曾承諾，“建立正式的溝通渠道、定期更新施工進(jìn)度、提供裝修材料的品牌、批次等”。“但至今，開發(fā)商仍未履行承諾。”李先生無(wú)奈地表示。

　　2021年10月份，“中鐵十四局”接替中鐵十八局進(jìn)場(chǎng)。在停工10個(gè)月后，中鐵建·國(guó)際公館又恢復(fù)了施工。但業(yè)主普遍擔(dān)心，項(xiàng)目能否按期交房，即便能夠按時(shí)交房，是否會(huì)由于搶工期出現(xiàn)質(zhì)量問題。

　　而據(jù)其他業(yè)主反映，該樓盤還存在私自更改窗戶形狀和尺寸的問題。業(yè)主提供的照片顯示，部分戶型的窗戶與樣板間不同（如下圖）。

　　2021年12月31日，購(gòu)房人向項(xiàng)目營(yíng)銷部的王經(jīng)理提出疑問。2022年1月4日，王經(jīng)理回復(fù)稱：“8980的主臥室窗戶是優(yōu)化了”，變更原因是“原來(lái)的設(shè)計(jì)空調(diào)室外機(jī)放不出去”。

　　另外，“人車分流”也被業(yè)主質(zhì)疑名不副實(shí)。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目有南北兩個(gè)車行出入口，北口直接通向市政道路，南口則在項(xiàng)目?jī)?nèi)部。有業(yè)主反映：“如果關(guān)閉南口，則無(wú)法負(fù)擔(dān)業(yè)主出入地下停車場(chǎng)的需求；而如果開放南口，則根本無(wú)法人車分流。”

　　對(duì)此，項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王經(jīng)理回復(fù)業(yè)主稱：房屋交付時(shí)，不開南口。如果后期無(wú)法滿足業(yè)主出入地下停車場(chǎng)的需求，由業(yè)主和物業(yè)協(xié)商南口開放問題。

　　03

　　律師：開發(fā)商要舉證

　　針對(duì)業(yè)主質(zhì)疑的，開發(fā)商刻意隱瞞信息，制造全部公區(qū)高端裝修的假象的問題，光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師指出：“這個(gè)問題的核心點(diǎn)是，當(dāng)商品房的宣傳資料、樣板房所展示的商品房標(biāo)準(zhǔn)，與實(shí)際交房的標(biāo)準(zhǔn)不一致時(shí)，開發(fā)商是否應(yīng)該，按照宣傳資料和樣板房所展示的商品房標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)履行合同并交付房屋。”

　　對(duì)此，最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中，有過(guò)這方面的規(guī)定：當(dāng)商品房宣傳資料中，關(guān)于房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，則該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　徐軍進(jìn)一步指出，若宣傳資料中的公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)，能夠視為合同內(nèi)容的，則開發(fā)商違約，需要向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。

　　北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人陳元律師也認(rèn)為，若開發(fā)商在銷售時(shí)，對(duì)外宣傳材料均為“高端”標(biāo)準(zhǔn)，未注明具有“高低配”之分，則該種行為有構(gòu)成，“以引人誤解的商業(yè)手段進(jìn)行虛假宣傳”的可能性。若被認(rèn)定為虛假宣傳，開發(fā)商可能面臨相應(yīng)的行政處罰，并向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

　　而“限競(jìng)房”與“限價(jià)房”性質(zhì)不同，開發(fā)商以“限價(jià)房”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，顯然不符合合同目的，構(gòu)成違約。至于開發(fā)商內(nèi)部的《“限價(jià)房”公共區(qū)域設(shè)計(jì)方案》培訓(xùn)資料，是否可以作為公區(qū)建設(shè)的約束文件？陳元提醒廣大業(yè)主，“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證。開發(fā)商需證明，在宣傳或者簽訂合同前，已向業(yè)主明確告知、并且已獲得購(gòu)房人的認(rèn)可，否則不能作為裝修標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。”

　　2021年7月8日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，明確要求商品房樣板間應(yīng)“所見即所得”。

　　而部分國(guó)際公館的業(yè)主，是在此（2021年7月8日）之前與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，當(dāng)遇到開發(fā)商未按樣板間標(biāo)準(zhǔn)，修改實(shí)際裝修設(shè)計(jì)時(shí)，業(yè)主能如何維護(hù)權(quán)益？對(duì)此，兩位律師也給出了解答。

　　陳元律師指出：“業(yè)主在住建委規(guī)定出臺(tái)前，購(gòu)買商品房不影響其維權(quán)。”

　　徐軍律師也提到：“即使沒有北京住建委的這個(gè)文件規(guī)定，也有相應(yīng)的法律規(guī)定，例如上述司法解釋，開發(fā)商應(yīng)予遵守。”

　　依據(jù)《民法典》（2021年之前，依據(jù)為《合同法》、《民法總則》）以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，當(dāng)業(yè)主遇到此類問題時(shí)，仍然可以向房管部門、工商局等進(jìn)行投訴，也可以向法院起訴要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

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責(zé)任編輯：李思陽(yáng)