胥會云

　　在市場出現各種回暖跡象時，為穩定市場預期，住建部稱，2013年要堅定不移地搞好房地產市場調控，繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。

　　25日，住建部召開2013年全國住房城鄉建設工作會議，住建部部長姜偉新做了上述表態。這延續了日前剛剛結束的中央經濟工作會議的基調：繼續堅持房地產市場調控政策不動搖。

　　中國指數研究院[微博]指數研究總監何田表示，2013年房地產政策以穩為主，會繼續堅持從緊取向。而出于平穩過渡的考慮，房價仍將是明年新一屆政府考慮的重點。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟對《第一財經日報》記者表示，由于各地調控政策普遍將于年底到期，從明年元旦到3月份會有一個政策“空檔期”，再加上消費者對于未來樓市增長的預期，因此住建部此次表態，是對明年繼續抑制投機性需求的調控政策的進一步確認。

　　“主要還是讓消費者不要被錯誤預期引導，對房地產市場的整體穩定是有利的�！� 陳晟說。

　　限購進入疲勞期

　　限購始自2010年，當時北京、深圳、廈門、上海等城市陸續實施，到2011年1月頒布的“新國八條”，使“限購”擴展到全國所有省會城市、計劃單列市和部分房價上漲過快的城市；當年7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”。

　　陳晟對記者表示，限購對市場產生了不小的影響，改變了人們像搶白菜一樣的恐慌性購房預期，也增加了普通商品房的供應，鼓勵了剛需。但在政策已經執行了2年的時間，確實出現了一個疲勞期。

　　但今年第三季度后，多地房市出現復蘇，呈現出供需兩旺態勢，一些地方甚至號稱出現了“日光盤”，人們對于市場的預期在發生變化。新華社的文章稱，近期量價齊升的勢頭越發明顯，分析其原因，既有市場自身的因素，也有調控政策效應遞減的影響。

　　根據中國指數研究院發布的百城價格指數，百城住宅均價自 2011 年 9 月開始連續 9 個月下跌，今年6 月首次止跌后連續上漲。同時，隨著貨幣環境穩中趨松，置業者觀望情緒漸趨緩解，積壓的剛需與部分壓抑已久的改善性需求積極入市。在此支撐下，今年 1~11 月，全國 50個代表城市月均共成交住宅 2272 萬平方米，比 2011 年和 2010 年同期分別高出 24.6%和 10.7%，處于近三年同期最高水平。

　　在昨天的會議上，姜偉新還強調，要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實施好住房發展和建設規劃，引導和穩定社會預期，密切監測市場形勢。

　　何田分析稱，去年底的說法是“支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求”，而昨天則稱明年要“支持合理自住和改善性需求”，綜合來看，改善性需求是明年市場和政策走勢的一大看點。

　　限購政策某種程度上也被認為誤傷了一些改善性需求，何田稱，如果對改善性需求的政策取向能夠從抑制轉為支持，明年市場向好是必然的。

　　“限購的退出，必須有先決條件，也就是供應遠大于需求，以保證限購退出后，不至于出現報復性反彈。”陳晟說。

　　城鎮化的壓力

　　但是，在新型城鎮化的背景下，限購是否會與城鎮化所帶來的供應和需求產生矛盾？

　　中國指數研究院的報告稱，城鎮化進程的推進會為房地產市場提供未來十年的發展空間，預計2011~2020年新建住宅需求約為157億平方米(含保障房)，其中新增1.7億城鎮人口帶來的住房需求超過50億平方米，再考慮租賃住房人群購房，首次置業需求共計約為81.9億平方米，占總需求比重達52%，剛性需求將繼續成為市場主流。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，當前以城鎮化拉動內需，將助推房地產市場“基本面”持續回升。但是，這有可能使房價繼續堅挺，甚至出現房價持續小幅上漲的現象，此過程中也不可避免地仍會有各類炒作未來市場預期的動作和言論。

　　同時，在推進城鎮化過程中，一旦房價出現報復性反彈風險，政策層面上比如限購，還有可能有所收緊。中央與地方、企業利潤率增長與調控政策走向、市場供求關系等諸多方面的矛盾有可能會進一步突出。

　　陳晟則認為，人口導入區的三四線城市，可以退出限購，只是目前時間點并不適合�！拔覀兘ㄗh把各地城市的土地建設強度、城市建設規劃等作為考察指標，如果供大于求，則可以放開限購，因地制宜地調控�！彼�表示，對于特大型城市而言，未來普通商品房的限購應該是常態化的，而高端商品房則要征稅。