|
|
深圳斷供信號：地產業出現危機還是正常調整
策劃和執行 本刊編輯部
房地產與金融的關系十分密切，可謂是一榮俱榮、一損俱損。唯其如此，業界一直十分關注房地產市場風險對金融機構(主要是商業銀行)的影響。商業銀行一般以提供房地產開發流動資金貸款、開發項目貸款和住房消費貸款等形式，直接或間接承擔了房地產市場運行的風險。這些風險概括說來有：政策風險、投資風險、市場風險、管理風險、信用風險、法律風險等。
雖然對奧運后的中國房地產走勢目前各界的觀點是仁智互見，但從各國奧運后房地產市場經歷的規模或大或小、時間或長或短的調整情況看，中國奧運后的房地產行業調整的可能性偏大，畢竟這輪房地產牛市的時間夠長、房價漲幅也夠大。
中國房地產市場到底調整多少會對銀行造成直接的風險壓力？如果嚴格按照首付30%的標準執行，一般的意見認為30%以內的調整對銀行影響不大。
但是，如果內地的房地產調整像1997年至2003年香港的房地產那樣，價格下跌70%左右，內地的銀行怎么辦？那些年，香港盡管經歷了房地產價格暴跌，但商業銀行安然無恙，其不良貸款率也就在3%左右。從這個意義上說，香港監管當局、商業銀行對房地產行業的調控和關系的處理方式很值得內地監管機構、商業銀行借鑒。香港的做法對內地來說水土不服的現象會少些。
金融市場和房地產市場走勢總是在輪回。上世紀九十年代初兩廣、海南的地產泡沫破滅后的情景尤在眼前，現在美國正遭受房地產泡沫破滅后的痛苦折磨。隨著"房地美、房利美"巨虧的曝光，房地產價格泡沫破滅后對金融市場的殺傷力就像巨大水庫決堤后的洪水，漫山遍野，一望無際。
當然，中國不是美國，大陸不是香港，此時的中國也不是上世紀九十年代的中國。中國的工業化、城市化的進程，人們為改變生活狀態而努力奮斗的精神狀態深刻影響了中國的房地產行業和金融行業；一個人口世界第一、有五千年連續歷史、權力高度集中、充滿勃勃生機、人人都在拼命工作的中國現象，以往的西方經濟學、金融學理論只能是一個參照，而無法完全解釋。
無論怎樣，未雨綢繆，防范房地產市場大調整所帶來的風險，對中國的商業銀行來說是極其必要的。
本刊記者/劉立新
繼年初王石拋出拐點論之后，地產界名嘴潘石屹拋出“百日巨變”的觀點，而任志強則反問，“房地產業老母豬死了還有豬崽嗎”，并強烈呼吁政府救市。
在地產商口水大戰的同時，深圳房價大幅下跌，進入七月，甚至出現集體“斷供”。那么，地產業現在的情況究竟怎樣？是真的出現了危機，還是正常的市場調整？
要死銀行先死？
國家統計局最近公布的數據顯示，6月份的“國房景氣指數”為103.08，比5月份回落0.26點，比去年同月回落0.55點。這是國房景氣指數連續7個月環比呈現回落走勢，并在6月份首次出現同比回落。從7月份第二周成交情況看，16個大型城市總體周成交量有小幅下降，環比均值下降3%，中值下降4%，從年初至今，累計成交量跌幅均值為24%，中值約為34%。綜合北京、上海、深圳、廣州等一線城市的數據，各地盡管在商品住宅的價格方面表現不同，或有僵持、或有波動、或有下跌，但總體而言，交易量都在急劇萎縮。
100天前，潘石屹曾預計，在資金緊張的情況下，房地產企業之間的變動更多的以兼并、重組、項目轉讓等方式進行。但實際發生的情況是，房地產企業并沒有發生“收購、兼并及與別人尋求合作”，而是“退地”或“拖欠政府土地款”。對于開發商來說，交易量下降、房價下跌只是市場的表象，深層次的危險在于，由于與銀行千絲萬縷的聯系，在銀根收緊之后，開發商的資金鏈出現了斷裂的可能。銀行等金融機構對開發商的態度也發生了很大的變化。
在中國，房地產業與金融業的關系異常密切。世代投資地產董事長禹晉永告訴本刊記者：“開發商是房地產經濟中的一個市場化主體，金融和開發企業聯系緊密，這種聯系受房屋價格的影響。”
在中國，開發商之于銀行的風險隱含在兩個方面：一是項目貸款，這類是抵押貸款；二是開發商的房子靠按揭貸款，這恰是銀行愿意提供的，因為按揭貸款的壞賬率是最低的，而中國的按揭貸款在銀行的壞賬率連1%都不到。
任志強曾表示，要死銀行先死。對這個言論，禹晉永表示，這是由市場來決定的，依據就是銀行在樓市中充當的角色就是吸收房地產開發企業的風險。更準確地說，銀行是在吸收整個房地產市場的風險。所以，按揭貸款一旦發生問題時，先死的是銀行，這一點是毫無疑問的。美國次貸危機就是按揭貸款發生了問題，而中國除了按揭貸，還有數額巨大的開發貸。雖然不是每個開發商都有開發貸，但開發貸單筆數額比較大，而按揭貸具有單宗小，涉及面廣的特點。相比之下，按揭貸的風險更大。在市況好的時候，是銀行長期穩定的收入來源，一旦房價出現問題，房地產市場風險就全部轉移給了銀行，銀行將承擔最大的風險。
相關報道：