文/董玉華

　　中國的房地產市場正處于一個異常微妙的時期。由于實施從緊的貨幣政策，銀根緊縮，房地產市場資金鏈條緊張，整個局面已由過去的"占地為王"變成"資金為王"。

　　拐點論和銀根緊縮使公眾對房地產市場走勢做出了不同的判斷。有知名地產界人士放言稱，"銀行先死，開發商后死"。這個說法讓很多人擔心--銀行是否會因房價的波動而面對巨大的風險，并產生大量的不良資產？

　　銀行或將面臨負資產風險

　　目前，中國房地產市場有兩大熱點：一是，是否存在"拐點"；一是，住房保障體系建設問題。房價下跌，進而導致購房者出現負資產現象，這是當下的焦點話題。

　　所謂負資產，可定義為房子的價格下跌到比購房者背負的貸款額還低。比如，房貸為100萬元，而房子市價是90萬元，則負資產率為10%。此時，如果房主無法償還貸款，出現斷供，銀行將承擔風險，即使銀行強行收回抵押房產，也無法收回所借出的貸款額。

　　今年七月以來，深圳房價下跌較多，已出現負資產家庭。負資產家庭會不會違約，取決于房價下跌的幅度。當房價下跌了20%，則100萬元的房價市值為80萬元，假設首付款為20%，即房貸80萬元，這時市值與貸款額相等。如果是投資或投機購房，則存在購房人違約的可能性，如果下跌幅度達到30%或50%，則貸款額比房子價值大10萬元或30萬元，這時，購房人斷供是擇優選擇。如果是自住住房，房主或許會考慮裝修成本，不讓銀行收回去。

　　雖然斷供現象大范圍出現的可能性不大，但個別泡沫成分較大的城市也不是不存在這種可能。對于負資產，銀行必須及早做好準備。

　　2003年6月，是香港負資產最嚴重的時期，當時共有105692家負資產按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押比例為128%，估計無抵押的部分約值360億港元，這說明銀行至少承擔了360億港元的壞賬損失。按照香港的法律，負資產的價差損失是按揭戶承擔，也就是說，銀行有權向按揭戶追討負資產價差損失。而在美國，購房者斷供，就把鑰匙交給銀行，他和這棟樓就沒有關系了。房子交給銀行處置，銀行的壓力和損失較大。

　　中國現行法律沒有這方面的相關規定。在中國，強制收回抵押的房產不具可操作性，也不利于"和諧社會"的建設。即便是強制收回了，銀行通過拍賣方式處置房產，其賣價也很低，因為在大勢走弱的情況下，下跌預期大，觀望情緒濃厚，此時出售房產，特別是二手房，價位一定很低，銀行的損失很大。而內地又不能效仿香港，追討價差部分。因此，銀行應該加強貸款的風險管理和貸款源頭管理，事先考察購買者的經濟能力，增加首付款比例，摸清貸款人的品質和信譽。在出現負資產的情況下，要積極與借款人磋商，通過改變貸款還款方式等方法，共度難關。房價漲跌本是市場規律，銀行必須未雨綢繆，實行資產多元化和組合管理，防止貸款過于集中于房地產行業。不要出于競爭的壓力，放松對購買人經濟能力的審查。要提高首付比例，由購房人和銀行共擔風險。要考慮貸款的期限，如果貸款期限達30年，則每年還貸金額較少，如期限為10年，則還貸期限短，每年還貸本息金額大，銀行風險小一些。

　　另外，銀行要嚴格執行央行"121文件"，提高項目開發商的自有資本金比例。要考慮貸款的區域特點，不要過于集中在泡沫成分比較大的一線大城市，多考慮在二、三級城市布局。