開發(fā)商過分依賴銀行信貸資金

　　開發(fā)商如果過分依賴銀行信貸資金，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，危及的將是國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全，日本就是最為典型的例子。

　　英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》記者吉蓮•泰特跟蹤采訪了日本地產(chǎn)泡沫破滅給銀行帶來的痛苦，以及日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期停滯的全過程。之后，他寫下了《拯救日本--泡沫崩潰后的銀行危機(jī)與華爾街行動(dòng)》一書，描述了日本長(zhǎng)期信用銀行如何參與房地產(chǎn)，獲取巨額利潤(rùn)，后因泡沫破滅形成巨額不良資產(chǎn)，最后不得不破產(chǎn)清算。日本政府千方百計(jì)挽救長(zhǎng)期信用銀行，邀請(qǐng)美國(guó)一家私募股權(quán)投資參與重組，重組成功后更名為"新生銀行"。據(jù)日本政府估計(jì)，由于房地產(chǎn)泡沫的破滅，在20世紀(jì)的最后10年間，銀行壞賬已經(jīng)達(dá)到1萬億美元以上，日本私營(yíng)部門經(jīng)濟(jì)學(xué)家的數(shù)據(jù)則是它的2到3倍。

　　日本的房地產(chǎn)暴利，吸引了大量的銀行資金進(jìn)入，銀行資金的支持又加速了房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。

　　日本的金融市場(chǎng)遠(yuǎn)較中國(guó)發(fā)達(dá)，日本開發(fā)商除銀行信貸資金外，還可以通過發(fā)達(dá)的證券市場(chǎng)融資。在這種多元的融資格局中，尚且形成巨額壞賬，危及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更何況中國(guó)的金融市場(chǎng)落后于日本，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴遠(yuǎn)超過日本，一旦出現(xiàn)問題，對(duì)銀行的破壞力可想而知。

　　在中國(guó)，雖然已經(jīng)建立了銀行信貸、證券市場(chǎng)融資、信托等多種融資體系，但房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道仍是依賴銀行貸款，信貸占總?cè)谫Y的比重已經(jīng)超過了70%。房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率均在70%以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1998年-2002年之間，每年銀行貸款余額遞增在1000億人民幣以內(nèi)；2002年-2003年一年內(nèi)增加2200多億元；2004年-2007年之間銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的增速加快，每年增加約3000億-4000億元。1998年銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款余額為2029億元，到2006年達(dá)14100億元，2007年更超過18000億元，這反映出房地產(chǎn)貸款增速之快。

　　商業(yè)銀行自身也看好房地產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為房地產(chǎn)貸款有物業(yè)抵押，相對(duì)比較安全，個(gè)貸更加安全，所以，貸款沖動(dòng)很大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2007年10月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)4.69萬億元，房地產(chǎn)貸款占整個(gè)銀行貸款的比重達(dá)20%。可以說，房地產(chǎn)業(yè)一有風(fēng)吹草動(dòng)，銀行的不良資產(chǎn)就會(huì)激增。所以，"銀行先死，開放商后死"的說法，雖有要挾之意，但也說明了銀行與房地產(chǎn)之間關(guān)聯(lián)度之高，形成一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系。政府、銀行和開發(fā)商之間的相互博弈清楚可見。這就是房地產(chǎn)業(yè)依靠單一融資渠道的危害。