房地產深度開發風險大

　　對于中國房地產市場現狀的評價可謂見人見智，但有一個事實不容否認，那就是連續幾年的房地產調控，中國大城市的房價沒有回落，反而在2007年迎來了新一輪上漲潮，許多城市房價漲幅超過10%。

　　對此，比較合理的解釋是市場需求大于供給，中國的城鎮化發展步伐加快加大了對城市住房的需求。

　　具體而言，房價上漲是由于地價上漲、投資和投機性需求增加、外資熱錢介入、商業銀行追捧房地產，源源不斷地供應信貸資金等諸多因素造成的。

　　日本的房地產泡沫破滅，使日本在上個世紀90年代成為"失去的10年"，銀行堆積了巨額不良資產。日本債券信用銀行、日本長期信用銀行因此破產倒閉。1997年的東南亞金融風暴也與房地產泡沫脫不了干系，外資涌入推動了房地產價格暴漲，而外資撤退刺破泡沫，表現在貨幣形態上就是這些國家的貨幣大幅貶值。

　　上個世紀80年代，美國儲貸協會危機使得2000多家節儉機構倒閉，清算這些機構花了十幾年的時間，損失了納稅人2000億美元稅款，相當于美國1933年GDP的40%。這場危機的直接原因是追逐房地產暴利，貸款是借短貸長，節儉機構的住宅抵押貸款集中度在82%以上，加上利率的劇烈波動等因素導致危機的產生。美國次貸危機正使美國商業銀行遭受重創，許多知名商業銀行和投資銀行的首席執行官紛紛下課，銀行撥備急增，損失慘重。對于這個近在眼前的教訓，如果不提高警惕，中國發生美國式次貸危機的可能性是存在的。

　　為防止房地產市場泡沫的出現，金融機構可以發揮很大的作用。央行于2003年6月5日發布的《進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(簡稱央行"121號文件")，實際上是對部分商業銀行進行警示，因為它們放松信貸條件，潛在金融風險加大。央行曾于2002年11月對各商業銀行在2001年7月1日到2002年9月30日間發放的房

　　地產貸款進行了抽查，發現違規貸款2059筆，違規金額達到366.68億元，分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%，問題比較嚴重。"121文件"強調，要加強房地產開發貸款管理，引導規范貸款投向，強調開發商自有資本金占比必須不低于30%；"四證"不全的不允許發放項目貸款；不允許房地產貸款跨地區使用；要嚴格土地儲備貸款的發放；規范建筑施工企業流動資金貸款用途；加強個人住房貸款管理，首付比例20%、第二套房以上首付比例要提高，在美國次貸危機發生后要求達到40%；強化對個人商業用房貸款管理；充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用；加強對個人住房公積金委托貸款的管理。"121文件"給銀行、開發商和消費者帶來了很大的影響，雖然時間過去5年多，今天看來，這個文件對房地產市場健康發展起到了重要的促進作用，規范了商業銀行對房地產貸款的操作。