如何改變這個融資格局呢？

　　要大力發(fā)展直接融資。直接融資有公募上市融資，也有私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金和房地產(chǎn)投資信托(REITS)等等。據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)等途徑從股票市場融資1000億元以上，但公開上市的房地產(chǎn)企業(yè)目前仍舊數(shù)量較少。中國目前房地產(chǎn)企業(yè)有3萬多家，普遍存在規(guī)模小、負債率高的特點，難以完全符合上市要求，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過買殼上市方式曲線融資，近幾年內(nèi)有30家公司通過借殼間接上市，通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等形式融資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也是未來房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。

　　在美國，商用地產(chǎn)的資金來源有兩個：一是債務融資，二是權益融資。在權益投資中，房地產(chǎn)信托投資基金占37.7%，僅次于退休基金的38.6%。而中國目前房地產(chǎn)基金還處于起步階段。過去的房地產(chǎn)基金如"大中華基金"、"精瑞基金"、"第一中國不動產(chǎn)基金"、"世紀華夏"、"偉業(yè)顧問"、"東方恒基"都無疾而終。原因在于中國產(chǎn)業(yè)投資基金法沒有正式出臺，投資方法和退出渠道不明確。相對于證券投資基金，房地產(chǎn)基金具有環(huán)節(jié)多、風險大、周期長、監(jiān)控難等特征，尤其缺乏法律保障、信用習慣和成熟的專業(yè)分工，導致實際運作比較困難。

　　目前，比較可操作的是房地產(chǎn)信托。近年來，房地產(chǎn)信托在中國發(fā)展較快，原因主要有兩個：一是，央行2003年6月下發(fā)的"121文件"，二是，2002年7月18日下發(fā)的《信托公司資金信托管理暫時辦法》。"121文件"使得一些房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求房地產(chǎn)信托渠道融資，且房地產(chǎn)信托可以在不提高資產(chǎn)負債率的前提下優(yōu)化公司財務結(jié)構，降低融資成本。目前，房地產(chǎn)信托預期收益率在5%以下，低于銀行貸款利率，且期限有彈性，從半年到4年不等，多數(shù)在3年左右，這些對房地產(chǎn)企業(yè)有利。但在2007年3月1日以前，按規(guī)定只能采用私募的方式，信托份額不超過200份，每份信托不超過5萬元，2007年3月1后，新頒布了《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，規(guī)定參與信托計劃的委托人應為惟一受益人，單個信托計劃不得超過50個人，這與國外房地產(chǎn)信托內(nèi)涵完全不同。中國房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓對象必須自己找，因而增加了轉(zhuǎn)讓的難度，轉(zhuǎn)讓的交易成本也較高，按照每份信托5萬元人民幣最低限額，交易雙方的手續(xù)費達100元人民幣，這些都限制了房地產(chǎn)信托業(yè)務的發(fā)展。

　　業(yè)界普遍認為，中國房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化的思路是，在規(guī)范商業(yè)按揭貸款的同時，積極發(fā)展住房公積金低息貸款，嘗試建立大公積金制度，使公積金不僅包含住房基金，還可以包括養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等項目基金。積極發(fā)展住房合作基金和住房儲蓄金融，住房儲蓄金融可以為房貸提供穩(wěn)定的資金來源，是住房金融體系的重要組成部分。

　　值得一提的是，培育住房金融二級市場，推行住房抵押貸款證券化，這是我們必須重視的。盡管美國的次級債危機禍起于住房抵押貸款的證券化，但事實上，這是一個錯誤的判斷。應該說，住房抵押貸款證券化減少了美國次級債危機的經(jīng)濟損失，增加了其流動性，因為全世界的投資者通過購買CDO或MBS，為美次級債損失埋單。對于投資周期長的房地產(chǎn)，必須有發(fā)達的二級市場，使短存長貸的銀行，流動性得到保證。再者，要建立完善住房金融中介機構，建立住房消費信貸擔保機構，建立政府專營的住房抵押貸款公司。另外，還要建立完善的個人信用制度和資信評估機構，發(fā)揮中介組織的作用。

　　(作者為中國農(nóng)業(yè)銀行研究室副總經(jīng)理、經(jīng)濟學博士)