"假按揭"頻發風險

　　對比美國較為完善的個人信用制度，中國征信系統建設才剛剛起步。在房地產信貸市場廣泛存在的"假按揭"現象，就是中國個人房地產貸款信用缺失的真實寫照。"假按揭"就是房地產開發商利用虛假的購房合同和購房人基本情況等材料，騙取銀行信用，并非法取得銀行按揭貸款的行為。

　　產生"假按揭"的原因主要有四個方面：首先，為了獲得個人住房按揭貸款與項目開發貸款之間的利差收入。在商業銀行的部門設置上，個人住房按揭貸款歸口在個人業務部門，屬于零售業務范疇，項目開發貸款則由公司業務部門或專門的房地產信貸部門管理，屬于公司業務領域。前者具有利率優惠(一般為5%)、貸款期限長(最長達30年)、審批手續簡便等特點；后者具有利率高(一般為8%-10%)、貸款期限短(一般為5年)、審批手續復雜等特點。在利益的驅動下，不法開發商會偽造假材料騙取按揭貸款。

　　其次，為了騙取銀行的信貸資金，有的甚至卷款潛逃，房產項目就成為"爛尾樓"，這是屬于詐騙行為。

　　第三，在樓盤銷售不暢時實施"假按揭"。通過偽造身份證及相關資料、或利用親朋好友的身份證、在職職員的身份證進行按揭貸款。這樣做既可以提前收回投資，又制造了樓盤旺銷的假象，借以抬高房價。

　　第四，某些銀行工作人員出于各種目的，也存在配合開發商搞假按揭的現象，商業銀行在一定程度也存在縱容或配合造假的現象。

　　通常"假按揭"存在一定的隱蔽性，往往都是在出現違約或購房人遲遲辦理不了"產權證"以后才發現。對于商業銀行來說，一旦出現樓市逆轉，"假按揭"的風險就由商業銀行承擔了，極易形成不良資產。從整個社會經濟秩序的角度看，"假按揭"擾亂了社會信用體系，還容易制造房地產虛假繁榮的假象，抬高房地產價格，制造房地產泡沫。對于"假按揭"，商業銀行實際上是有能力進行事先防范的，審查要嚴、要細。例如，項目資本金比例是否達到30%？"四證"是否齊全？開發商市場口碑和資質如何？對開發商的材料要辨認真偽、對按揭人的經濟能力進行認真審查；項目貸款后要跟蹤管理，對失職或故意合謀的銀行工作人員要嚴肅追究行政、經濟甚至法律責任。"假按揭"反映了社會征信制度的缺失。客觀上，在中國要建立個人征信體系存在很多的實際困難。我們過去沒有建立個人歷史數據，人口數量特別大，且商業社會人員流動特別多，采集數據相對困難。

　　建立個人征信制度，對于提高中國銀行業資產質量的作用非常大。應該說，中國已經在這方面有了良好的起步。1999年3月，中國人民銀行頒布了《關于開展個人消費信貸指導意見》，提出建立個人消費信貸信用中介制度和信用制度等建議，后又采取《個人存款實名制規定》，為征信制度的建立提供了前提條件。上海市制訂了第一部聯合征信管理辦法，并于2000年成立了上海資信有限公司。

　　加強征信制度的建設需要各部門積極配合，銀行、海關、公安、法院、公共事業部門都要支持征信機構。征信機構要建立自己的數據庫，可以是國家的，也可以是企業建立市場意義上的數據庫。要建立數據保密的立法，如英國有《數據保護法》、美國有《公平信用保護法》，國際上也有個人數據保護公約，聯合國制定了《個人數據自動化檔案指導原則》，OECD也制定了《個人數據的隱私保護和跨國界流動的指導原則》等。要規范個人信用中介機構的行為，做到誠實守信，公平公正。個人信用評估要有統一的標準，國家金融標準化委員會要把個人信用評估標準提到議事日程。對于信息的披露、使用范圍和使用方式等進行規定。要建立全社會統一的征信體系，目前各商業銀行自成系統，今后要有共享的統一信用平臺，由使用者按商業原則進行購買。