文/閆旭東

　　隨著緊縮貨幣政策基調(diào)的確定，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)微妙的局面，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。在深圳，由于房價(jià)隨下跌過快，高價(jià)購買的房子其價(jià)值已經(jīng)低于償還的貸款數(shù)量。一些業(yè)主選擇把房子扔給了銀行，他們也不再償還貸款。在這種背景下，作為與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的銀行將會面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　房地產(chǎn)市場并不悲觀

　　土地市場作為一級房地產(chǎn)市場，其影響將會在整個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行傳遞。購置面積與完成開發(fā)土地面積一定程度上代表了實(shí)際的土地供應(yīng)情況。

　　自2004年以來，全國土地購置面積基本維持在40000公頃，尤其是2007年一度超過了這一數(shù)字，同時(shí)完成開發(fā)的土地面積也逐年增加。

　　2007年底以來，某些地區(qū)出現(xiàn)了土地“流拍”現(xiàn)象，這似乎暗示了土地市場出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。但從全國范圍分析，2008年前五個(gè)月的土地購置面積為14000公頃，開發(fā)完成土地面積為10000公頃，與去年同期相比，分別增加了13.7%和4.3%。另外，從土地市場交易價(jià)格指數(shù)分析，2007年第四季度土地價(jià)格增幅呈放緩趨勢。總的來說，2008年第一季度土地市場價(jià)格與去年同期相比仍呈上升態(tài)勢。

　　商品房供求狀況一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，因?yàn)檫@是體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格走向的決定性要素之一。

　　2007年，很多地區(qū)的房價(jià)高速上漲，主要原因在于供不應(yīng)求。從全國范圍分析，自2005年至今，房屋銷售面積均大于房屋竣工面積，這說明商品房供求總體狀況仍是偏緊的。

　　不可否認(rèn)，在局部地區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了供過于求的態(tài)勢，比如深圳、廣州等地。北京自2007年底開始直至2008年5月份，其商品住宅銷售面積一直小于其竣工面積，也出現(xiàn)了暫時(shí)性的供過于求。究其原因在于，不明確的政策造成了消費(fèi)者信心缺失，進(jìn)而紛紛觀望，減少和延后了需求。還有一點(diǎn)需要注意的是，2008年銷售面積呈負(fù)增長，而施工面積和竣工面積卻保持了兩位數(shù)的增長。

　　關(guān)于商品房價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有很多，甚至于存在相互矛盾的數(shù)據(jù)，這也是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)一直存在的問題。我們采用發(fā)改委發(fā)布的“全國及70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)”，這一指數(shù)綜合了多種類型的房地產(chǎn)，可以將其作為整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格的描述。

　　全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)在2007年保持了較快的增長，進(jìn)入2008年出現(xiàn)增速放緩的趨勢，與去年同期相比，漲幅一直保持在10%，而環(huán)比則基本與上月持平，漲幅僅為1%-3%。比較北京、上海、廣州、深圳、無錫幾個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)，可以發(fā)現(xiàn)，深圳的價(jià)格指數(shù)下降最大，2008年1月的價(jià)格指數(shù)已經(jīng)低于2006年初的水平，但價(jià)格指數(shù)仍然大于100。這說明，此時(shí)的價(jià)格還是高于去年同期的水平的，但毫無疑問環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下降。廣州也是如此。但這兩個(gè)城市房屋價(jià)格的變化僅是個(gè)案，不能就此斷言中國的樓市已現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀調(diào)控最直接的對象，這個(gè)市場也呈現(xiàn)出 “政策市”的特點(diǎn)。

　　1998年至2008年的十年間，房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺密度之大，反映了國家對該產(chǎn)業(yè)的重視程度之高。每次政策出臺既反映了市場在不斷走向成熟，也同時(shí)反映了市場依然不夠成熟，有關(guān)部門在該領(lǐng)域的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)依然不足。2005年穩(wěn)定房價(jià)，2006年調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2007年大力發(fā)展保障性住房，2008年穩(wěn)定市場，這些都體現(xiàn)了“政策主旋律”。自2008年以來，由于公眾對政策取向的不確定，導(dǎo)致其持幣觀望，這也是房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段的主要原因。

　　針對全國范圍的分析，從土地市場到商品房市場，盡管交易量有所下降，但是價(jià)格并未出現(xiàn)大幅下跌的現(xiàn)象，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)的量價(jià)齊跌現(xiàn)象僅是個(gè)案，不能斷言全國的樓市都出現(xiàn)問題了。大眾對調(diào)控政策的不確定性，出現(xiàn)了信心缺失而引起的觀望，這是成交量下降、樓市進(jìn)入調(diào)整階段的最主要的原因。