斷供不會促使政府救市

　　房價波動，導致銀行出問題的關鍵環節會是什么呢？從中國人民銀行2008年一季度貨幣政策報告來看，到2008年3月底，全國商業銀行人民幣貸款余額為27.4萬億元，商業性房地產貸款余額5.01萬億元(占整個國內銀行體系貸款總額的17%)，其中房地產開發貸款余額1.8萬億元(占整個國內銀行體系貸款總額的6%左右)，個人住房按揭貸款余額為3.13萬億(占整個國內銀行體系貸款總額的11%左右)。這說明，房地產開發商銀行信貸的風險、個人住房按揭貸款的風險以及物業抵押物的風險在銀行風險中占有相當的比重。

　　2005年以前，其他資金來源占房地產開發資金的比重最大。如今，國內貸款的份額有所增加，利用外資的份額基本在1%左右，自籌資金所占份額大約在20%左右，其中主要是房地產企業的自有資金，其他資金所占份額有減少的趨勢。

　　實際上，房地產開發資金來源中，其他資金來源主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款。按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。

　　目前，房地產開發商銀行貸款處在兩難的境地，一方面金融政策調控加大了其借貸的成本，另一方面購房者的觀望增加了資金回籠的難度。可見，房地產開發商貸款風險是地產金融資金鏈的關鍵環節。

　　央行深圳中心支行在6月上旬公布的深圳金融機構5月份經營數據里承認，深圳個人住房不良貸款率有所上升，5月份深圳銀行個人房貸的不良貸款率比去年末上升了0.04%，至0.58%。

　　如果銀行嚴格執行首付30%的政策，房價跌幅在30%以內不會引發銀行大量呆壞賬。只要房地產市場對銀行沒有造成太大沖擊，不會通過金融鏈條波及太多部門，更不會影響宏觀經濟走勢。如果首付比例更高，出現斷供現象會更少。因此，我們預計房價在3成跌幅以內，政府出手救市的可能性不大。

　　可以說，如果房價向下調整，不僅會導致房地產抵押物的價值下跌，也會導致土地價格的下降，進而放大銀行信貸的風險。就目前的情況看，房地產開發貸款的主流是土地抵押貸款。而土地價格迅速下降，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸風險無限放大。比如，如果一塊土地在高位時評估市值為1億元，銀行風險定價為60%，這樣，房地產開發商就能夠從銀行獲得貸款6000萬元。但是，當土地的價格下跌50%時，這塊土地的抵押價值只是5000萬元。這時，銀行的信貸的風險就完全暴露出來。這既是房地產開發商把銀行捆綁在一起的理由所在，也是目前一些國內商業銀行開始減少房地產開發貸款的原因。

　　住房抵押貸款是國內銀行體系面臨風險較高的一部分。如果以3月底人民幣貸款余額27萬億計算，住房作為抵押物的貸款所占比重為50%估算，那么，就有13萬億以上的貸款處于房價下降的風險100%中。但是，這部分住房抵押貸款，如果是2007年以前的抵押貸款，風險會低一些，風險高的只是在2007年以后的抵押貸款，估計在一萬億左右。

　　緊縮的貨幣政策是當前開發商面臨的問題之一，但并非是一個普遍性的致命問題。國內十大上市房地產公司，雖然都有不同程度的降價、促銷，但還是完全有利潤產生的。地產商自比為“豬堅強”是有其道理的，只是這頭“豬”可能會從300斤餓到100斤。如果在降價的同時市場信心還是不能得到恢復，那勢必將引發行業內部的資源整合。