近日，國家發展改革委辦公廳下發《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

　　《通知》強調要準確把握試點項目的地區和行業范圍，即鼓勵國家戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等開展試點，聚焦京津冀、雄安、長三角和珠三角等重點戰略區域，聚焦補短板重點行業。但是，目前酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。

　　隨后，證監會發布發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《指引》），提出明確產品定義與運作模式，嚴控基礎設施項目質量，明確基金份額發售方式，規范基金投資運作、加強風險管控等內容。

　　在此之前的4月份，中國證監會、國家發展改革委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》。相較于上述兩份文件，《指引》做出了4點調整：

　　1）投資限制方面，要求基金的80%資產投資于底層REITs資產，但公募基金投資ABS“一對一”改為“一對多”，在操作上增加了靈活度，使得后續擴募增發成為可能。

　　2）杠桿約束方面，增加基礎設施基金總資產不得超過凈資產的140%，折算為資產負債率為28.57%，略高于之前征求意見稿的20%，但負債率控制仍較海外REITs（一般為45%）還較為謹慎。

　　3）運營期限方面，要求“原則上運營3年以上”，較征求意見稿中要求“經營3年以上”有所放寬，增加了政策靈活性。

　　4）投資者層面，要求扣除向戰略投資者配售部分后，基礎設施基金份額向網下投資者發售比例不得低于本次公開發售數量的70%（原為80%），即：戰略配售不少于20%和5年、機構投資者不少于56%（80%*70%）、公眾不高于24%（80%*30%），增加了公眾股持股。

　　業內人士表示，對于投資者而言，基礎設施REITs將落地意味著又一資產配置工具即將面世。

　　不少機構認為，基礎設施REITs試點將填補我國公墓REITs產品空白，有效盤活基礎設施存量資產，為各類社會資本提供創新不動產投資品種，豐富投資組合選擇。

　　同時，此次基礎設施REITs試點也將為后續公募REITs產品的全面發展積累經驗并奠定基礎，提升不動產直融比重，增強資本市場支持實體經濟質效。詢價定價方式與發售安排確保了基礎設施REITs的高度市場化運作，并有效地保障投資者權益。

　　證監會表示，下一步，將按照《指引》及相關法律法規要求，堅持“穩中求進”總基調，推動基礎設施REITs平穩落地，并及時總結試點經驗，不斷完善監管制度。

　　萬聯證券分析師認為，REITs的本質在于實現“獨立資產”的上市，其試運行彌補了我國的市場空白，我們國家REITs將經歷一個從小到大、從試運行到逐步推廣的過程；不動產運營的核心在于“地產開發+運營+金融”，雖然目前只是基礎設施型范圍，但一個成熟的REITs市場少不了房地產的參與。（新浪財經 劉欣婕 陳礦然）

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責任編輯：楊亞龍