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    深圳樓市瘋狂到跑贏股市 新區房價沖破4萬

　　5月23日，深圳暴雨，政府將橙色預警升至紅色預警。龍華新區的中海錦城、南山區的塘朗城、博林天瑞三處樓盤同時開盤，三處樓盤共推1600余套房，但超7000人風雨無阻地出現在銷售現場。

　　這1600套房源最終4小時售罄，成交金額達到84億元，“有什么買什么。”現場一位購房者這樣說。

　　自今年“3·30新政”樓市新政之后，與火熱的二手房市場不同，深圳一手房成交量曾一度壓抑不升反降。但到了5月，情況出現了反轉。深圳市規劃和國土資源委員會的統計數據顯示，截至5月24日，全市商品房住宅成交4483套，5月還未結束，已較4月增長10.1%。

　　值得注意的是，深圳關內關外成交量雖然與以往相同，但比例懸殊。以5月23日為例，關外兩區(龍崗、寶安，包括龍華新區等四個新區在內)的商品房住宅成交112套，占了全市的86%。但是造成比例懸殊的價格因素正在發生驟變。5月份的成交均價，關外上漲速度明顯高于關內。5月23日關外商品房住宅成交均價為19892萬元/平方米，較4月份大幅上漲65%，而關內則遠低于這個幅度，僅為0.01%。

　　以關外龍華新區的中海錦城為例，開盤當天超4000人出現在看盤現場，共推719套，均價達到4萬元/平方米，最終成交28億元。而位于關內南山區的塘朗城和博林天瑞兩個項目均價分別為4萬元/平方米和5萬元/平方米，關內關外出現同價。

　　至此，龍華新區房價也邁入“4萬”時代。這個位置偏遠、配套欠缺的關外地域只用了五年時間就從剛剛過萬到沖破4萬，漲幅甚至超過了前段時間大熱的前海自貿區。

　　但龍華新區房價飛漲在當地業內人士看來卻并不為奇。美聯物業全國研究中心經理何倩茹認為，龍華片區樓價“破4”主要還是緣于市政規劃。目前，該片區內的深圳北站商務中心建設已全面啟動，而等到廣深港高鐵在2017年全面開通后，深圳北站還將具有口岸功能，只需15分鐘就可直達香港九龍，要比目前羅湖、皇崗等口岸過關高效許多——這也是新開盤項目出現許多來自香港的置業者和炒房者的重要因素。

　　上周末這三個新盤現場的火爆行情僅是深圳樓市自去年9·30新政以來回暖的一個縮影。在那之后，深圳新房均價已連漲8個月，而自今年3·30新政，以及央行[微博]連續降準降息等政策利好刺激下，深圳新房成交價格更是迎來上漲高峰。

　　據國家統計局最新數據，深圳新房和二手住房成交價格在3月和4月漲幅均為全國第一；深圳還是4月70個大中城市中房價唯一同比上漲的城市，而且房價上漲幅度之大、加速之快更是全國居首。4月份深圳新房價格同比上漲1.09%，是漲幅排名第二城市的3倍；二手住房價格同比上漲6%，不僅比3月份擴大3.68個百分點，同比漲幅還比排名第二位的武漢(1.12%)高出近6倍。

　　而自房地產整體形勢復蘇以來，盡管一線城市房價均止跌反彈，但似乎只有深圳的房價上漲表現出了不輸于A股指數上漲的速度。

　　深圳新房價格上漲的原因除了近期政策利好釋放大量需求外，新增供給不足也是一大主因。據世聯行發布的數據顯示，截至5月10日，深圳全市一手房可售套數約為3.43萬套，若按近8周深圳全市新房平均每周997套的銷售速度，8個月就能消化掉這些庫存。

　　造成新房供應不足的原因，則是近年來深圳商品住房用地出讓規模持續縮減所致，這不僅推高了地價，也制造了供求緊張的預期。

　　在2008年至2012年這四年間，深圳居住用地平均每年新增供應僅62萬平方米；2013年，深圳僅出讓三宗住宅用地，面積13.2萬平方米，同比2012年出讓面積縮減超過70%；2014年，深圳更是僅出讓龍華新區一宗居住用地，最終這幅土地被龍光地產以25094元/平方米的樓面地價拿下，創造了深圳居住用地樓面價的歷史新高。據悉龍光地產也將在下半年推出該項目，而入市均價絕對會超過4萬/平方米。

　　深圳近幾年的土地供應持續縮減，是緣于新增可利用土地接近枯竭。據官方數據顯示，深圳到2020年的建設用地上限是976平方公里，但現在已使用940平方公里。這意味著，未來五年深圳只有30平方公里的新增建設用地，每年僅6平方公里。

　　新增用地幾近枯竭，也讓深圳這座中國最年輕的城市最早走上了城市更新的道路。在今年深圳可供銷售的102個新樓盤中，有55個為城市更新項目，占比高達58%。

　　但由于城市更新項目在房價看漲的趨勢下難度也越來越大，因拆遷成本加劇導致周期長、成本高，不確定性也急劇上升。而在經歷佳兆業事件后，深圳眾多城市更新項目的推進必然會受阻，周期也將更長，這同時也會導致深圳加快新房供應方式的改變，短期內新房更加供不應求。

　　與此同時，深圳在國內已率先成功實現了向現代服務業的轉型，這讓深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指標上均在國內排名第一，GDP增速也在四大一線城市中排名第一。由此帶來的龐大購房需求遇上供不應求的市場，也成為新房價格迅速上漲的一大推手。