環北京樓市亢奮 專家稱或重蹈通州房價腰斬覆轍
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政策未定房價先行
環京樓市“亢奮”房企得意百姓失意
□記者 孔祥鑫 曹國廠 北京 石家莊報道
“保定近些天多個樓盤價格上浮達10%，不少項目下周還要漲價；涿州不少現房遭搶購，一人預定多套者比比皆是；燕郊部分樓盤同比漲幅超20%，個別項目單價超過1.5萬元……”
雖然“京津冀一體化”的具體規劃尚未出臺，但環北京地區樓市極度“亢奮”。印有“環北京爆發式增長”的宣傳頁隨處可見，爆滿的售樓中心讓銷售人員忙得不亦樂乎。而房價波動恐將帶動物價上漲卻讓當地百姓憂心忡忡，房地產市場的敏感反應更存在透支市場預期的風險。環北京房地產市場近況究竟如何？未來又將何去何從？
北京“遇冷”周邊“燥熱”，環北京樓市進入“敏感期”
一段時間以來，與北京樓市連續“遇冷”形成鮮明對比的是，燕郊、涿州、固安等環北京樓市卻在全國兩會過后出現了持續“升溫”。尤其是一周前保定市被傳將作為北京政治副中心后，不少樓盤交易量劇增，每平方米價格大多上調數百元至1000元。在許多分析人士看來，環北京樓市的“燥熱”源于“京津冀協同發展”上升為國家戰略的利好消息，讓這些區域的投資價值被“熱炒”。
記者在保定市相鄰的兩個熱賣樓盤采訪時發現，雖然不是周末，但售樓處依然人頭攢動。“這個項目已經賣了快3年了，銷售一直很平淡，但上周開始，顧客突然暴增。”置業顧問郝女士告訴記者，周末兩天就賣了近50套，這相當于從前兩個月的銷量。前期的房源都賣完了，這周準備再開一棟樓。
臨近中午，在隔壁另一個銷售現房的項目，置業顧問李女士還在跑前跑后地忙碌著。“我都沒時間吃午飯了。”她開心地對記者說，“幸福真是來得太突然，這周銷量創下新高。小高層項目的均價達到每平方米7200元，比春節前漲了1000元左右。下周單價還準備再漲300元，想買就快出手吧，越猶豫就越貴！”
在涿州、固安等臨近北京的區域，樓市近期同樣迎來了一個小高潮。涿州一個項目的銷售人員解先生對記者說，涿州有高鐵站直通北京，發展潛力無限。該項目第二期月底開盤，價格每平方米達到6800元，比兩周前開的一期漲了400元。一個客戶上周過來定了兩層樓！
在廊坊市固安縣城的中心地帶的一條主街，分布著近十個項目的售樓中心。“投資還是得要現房了，這個項目已經賣完了。”從北京趕過來的劉先生對記者說，“京津冀一體化的大趨勢，讓當地房價漲得太快，高端項目的單價已經過萬了。這次準備‘搶’幾套投資。”
“京津冀一體化是新型城鎮化的發展大趨勢，環北京區域將疏解北京的一些功能，獲得新的發展機遇是毫無疑問的。”中國房地產業協會副會長朱中一說，“但政策從頂層設計到具體舉措，再到付諸實踐需要一個過程，不同區域是否重點發展，發展什么，如何發展還不得而知，盲目搶房未免太過敏感了。”
房企“得意”百姓“失意”，長期利好現短期隱憂
環北京樓市升溫，最“得意”的莫過于開發企業。根據河北省保定市住建局的數據，2013年全年共辦理商品房預售合同登記備案14786套，而今年3月1日至24日共辦理商品房預售合同登記備案3474套，不到一個月就相當于去年全年總量的近四分之一。
“以前當地的不少項目一周的銷量超不過10套，而現在口碑好的項目一天能賣出去好幾十套。房企都趁機跑量，解決了積壓多年的庫存。最近確實出現了一個人定好幾套甚至十幾套的情況。”保定市住建局一位工作人員坦言。
環北京地區獲得了新的發展機遇，開發企業都盯上了這塊‘肥肉’。在與涿州高鐵站相距不到500米的區域，兩個知名開發企業的建設工地正在緊鑼密鼓地施工中。一位銷售人員告訴記者，這是這家注冊于北京的公司第一次進軍涿州市場，即獲得了意想不到的收獲。走進售樓處，這個項目銷售現場更像是超市的“大賣場”，銷售人員成群結隊，看房者絡繹不絕，屋內聲音嘈雜，銷售大廳中的幾十張圓桌座無虛席。
記者調查了解到，在這些樓盤中，近期的購房者來自當地和北京的購房者各占一半左右，但其中大多都是投資客。在固安的一個樓盤，銷售人員告訴記者，來自北京的購房者甚至占到80%左右。最終入住率能到多少還不好說。
“房價上漲對投資和分房回遷的人當然有好處，但卻苦了我們這些百姓。”涿州一位李姓的出租車司機對記者說，“當地普通居民的月收入在3000元左右，房價每平方米卻早已超過6000元。不僅房子買不起，就怕房價上漲帶動物價上漲。”
保定市住建局相關負責人對記者說，“我們已經注意到了近期當地房價非理性的上漲和交易量的突然增加。這是不健康的狀態。京津冀一體化對保定的長期發展肯定是一大利好，房價上漲的基礎應該是產業布局、商業配套的不斷完善，居民生活綜合指標的持續改善。房價先行會帶來很多風險，應該加強引導，讓廣大居民理性購房。”
熱炒概念熱衷推盤，誰導演了這場“漲價潮”
無論是北京的公交地鐵，還是在剛出北京城的大街小巷，散發環北京樓市廣告者隨處可見。在這些宣傳頁上，“京津冀一體化上升為重大國家戰略，置業京西迎來最佳歷史機會“保定作為北京副中心已確定，涿州商業地產迎來爆發式增長”等大號字體十分醒目。“一小時熱銷500套”“搶到即賺到”等話語更是刺激著購房者的神經。
在保定、廊坊等多地的售樓中心，放大的京津冀區域位置及河北發展規劃圖以及媒體的相關報道成為必不可少的宣傳材料。在保定一個項目的售樓中心，置業顧問李女士給記者介紹樓盤的同時，還不時地講解著保定作為北京政治副中心的美好藍圖。
涿州一個項目的銷售人員趙女士告訴記者，該區域產業帶和商業區都已經規劃好，即將動工。但記者在周圍看到，除了兩大工地的繁忙景象，周邊還是一片空地。
“顯而易見，開發企業利用國家戰略進行大肆炒作，他們把京津冀一體化作為營銷的噱頭，甚至有夸大其詞的嫌疑。”朱中一說，“盡管當地具體規劃尚未出臺，但開發企業卻利用購房者的投機心理，從中大賺了一筆。”
在許多分析人士看來，京津冀協同發展強調的是三地經濟協作，產業鏈關系的理順。如果缺少產業支持，一味開發建房，盲目的投資買房就有造成“睡城”或者“鬼城”的風險。偉業我愛我家副總裁胡景暉認為，目前市場上關于“京津冀一體化”詳細規劃的言論，較多的是來自開發企業以及利益相關者的散布和傳播。房地產市場對于傳言的敏感反應存在透支市場預期的風險。
“保定的‘副中心’傳言已經被辟謠，多地產業承接的效果還有待觀察。在這種情況下，對樓市的利好有限。”中原地產首席分析師張大偉表示，幾年前，通州曾熱炒‘次中心’概念，導致當地投資購房占比高達4成，結果在此后的樓市調整中，通州很多區域都出現了房價腰斬。應謹防這一市場風險出現在環北京地區。”
