為何與房地產(chǎn)沾邊的政策都會成為攪動樓市的“魔法棒”

　　京津冀一體化不應(yīng)變成房地產(chǎn)盛宴

　　本報記者 李松濤

　　京津冀一體化終于邁出小小的一步：4月3日，廊坊市政府與北京西城區(qū)政府就未來的合作意向舉行座談會。值得關(guān)注的是，在京津冀一體化的背景下，人未動、市場未動，樓市先動了起來。

　　京津冀一體化的細節(jié)尚未敲定，一貫平淡的河北樓市開始不平淡起來，到保定買房、到燕郊置業(yè)、到廊坊看房，成為這一段時間以來的樓市看點。

　　就連低迷的股市也瞬間找到了突破點，京津冀概念股已經(jīng)連續(xù)多日上漲。而在這些概念股中，房地產(chǎn)、水泥、工程建設(shè)等股票更是領(lǐng)漲先鋒，一些地產(chǎn)股票甚至一度漲停。

　　河北樓市升溫

　　今年全國兩會前后，京津冀一體化的概念已經(jīng)熱得發(fā)燙，并帶動河北部分城市樓市迅速升溫，尤其是在3月26日，《河北省委、省政府關(guān)于推進新型城鎮(zhèn)化的意見》、《河北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》公布之后，河北的保定、廊坊、石家莊、唐山、張家口、承德、秦皇島等城市都被賦予了一體化的職能規(guī)劃。

　　3月27日，多家房地產(chǎn)網(wǎng)站都將保定承接首都部分行政事業(yè)功能的消息掛在了頭條。巧合的是，3月最后一周，保定舉辦春季房展，河北省這兩個文件出臺前后，房展呈現(xiàn)出截然不同的行情：文件出臺前看房者寥寥，文件出臺后大量看房團涌入，開發(fā)商趁機隨行就市，有的樓盤單價上漲超過10%。到了3月最后兩天，一些大的看房團人數(shù)過千。幾乎每個樓盤的銷售人員都信心滿滿地推銷：趕快買，買了就賺了。

　　根據(jù)河北省保定市住建局的數(shù)據(jù)，2013年，當(dāng)?shù)毓厕k理商品房預(yù)售合同登記備案14786套，而今年3月1日至24日就辦理了3474套。不到一個月的備案數(shù)量相當(dāng)于去年的近四分之一。 除了保定，涿州、固安、燕郊、香河等北京周邊地區(qū)都紛紛出現(xiàn)樓市的利好。

　　北京一家大型房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的門店經(jīng)理告訴中國青年報記者，他所在的門店在北京東四環(huán)，不少周邊社區(qū)的居民都過來咨詢河北的房價是不是要漲。讓這位經(jīng)理哭笑不得的是，他所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司根本就不做河北的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉不認為河北相關(guān)城市的樓市成交量明顯增加，但認為確實出現(xiàn)了場面上的熱鬧景象。

　　資本市場更加靈敏，消息傳出之后，京津冀的地產(chǎn)板塊就異軍突起。3月20日，滬深兩市有17只股票漲停，這其中，地產(chǎn)板塊就有4只股票漲停，38只股票飄紅。這個勢頭至今仍在延續(xù)。4月2日，兩市地產(chǎn)板塊中有8只股票漲停，多只股票漲幅超過9%。

　　不僅地產(chǎn)企業(yè)股票吸引大量資金進入，工程機械、水泥、建材、鋼鐵、化工等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)股票也隨之受益。

　　只有投資樓市最靠譜？

　　近年來，只要出現(xiàn)與房地產(chǎn)沾邊的信息、政策，都會成為攪動樓市的魔法棒。

　　“區(qū)域城市規(guī)劃的本意當(dāng)然不是房地產(chǎn)。”中國青年政治學(xué)院經(jīng)濟系主任林江告訴記者，京津冀一體化的規(guī)劃，其目的有兩點，一是為了減輕北京的城市負擔(dān)，另一點則是要構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)揮京津冀這個區(qū)域的比較優(yōu)勢。

　　在林江看來，京津冀一體化的政策確實會將北京的一些產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移出去，在周邊城市形成一定的房地產(chǎn)需求，但如果產(chǎn)業(yè)還沒轉(zhuǎn)移，房價先漲起來了，對城市自身發(fā)展不會有好處。

　　中國社科院經(jīng)濟所研究員汪麗娜告訴記者，土地是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，如果地價上來了，房租也就隨著上漲，產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的各項基礎(chǔ)都會隨之水漲船高。

　　但從眼下河北多地樓市的表現(xiàn)來看，房價看漲的預(yù)期已經(jīng)形成。在林江看來，房地產(chǎn)的資本屬性最強，當(dāng)一個地方出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚的時候，對土地、房產(chǎn)會形成切實的需求，尤其是在信息不對稱的情況下，很容易引發(fā)投資沖動。

　　“從整個國家層面來看，高儲蓄率的問題一直沒能得到根本性的扭轉(zhuǎn)。對普通人來說，有什么好的投資渠道呢？”汪麗娜說，國外很少會有這樣的情況發(fā)生。完善的稅制、產(chǎn)權(quán)交易制度會讓消費者算賬，算一下買房會有多大交易成本、持有成本，往往這樣計算之后就會發(fā)現(xiàn)，投資房產(chǎn)不是那么劃算。但在中國，算來算去都只有樓市，這些年的經(jīng)驗更是讓大家覺得，投資樓市最靠譜。

　　不過，數(shù)據(jù)往往不支撐這種預(yù)期與經(jīng)驗。以保定市為例，根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米，平均每月保定去庫存化14萬平方米。按照目前的可售面積584萬平方米計算，保定去庫存化時間高達42個月，是北京的6倍。

　　這也就是說，即使保定目前不再建設(shè)新樓盤，現(xiàn)有的庫存也需要3年半的時間才能消化掉。

　　“可以說，這次保定等河北部分城市房價突漲，暴露出了我們經(jīng)濟發(fā)展中的問題。”中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所工業(yè)投資與市場研究室主任劉勇說，這些年房地產(chǎn)的發(fā)展讓大家覺得這是最有效的投資。

　　在劉勇看來，在京津冀一體化政策尚未出臺的情況下樓市先漲，并沒有太多可以驚訝的地方。市場經(jīng)濟的核心就是價格，而價格背后則是趨勢、預(yù)期。

　　30年來，為何一體化推進效果不明顯

　　到目前為止，京津冀一體化的大規(guī)劃中，僅有河北省拿出了具體的方案，北京、天津還沒有具體表態(tài)。

　　而從歷史來看，京津冀一體化始于1984年，甚至在2004年還形成了加快推進的“廊坊共識”。但30年下來，一體化的推進成效并不明顯。

　　“這個事情沒那么簡單。”汪麗娜說，北京想轉(zhuǎn)移出去的產(chǎn)業(yè)是不是別人想要的產(chǎn)業(yè)？有多少產(chǎn)業(yè)可以轉(zhuǎn)移出去？這些問題都不是一個城市一廂情愿能完成的。長三角、珠三角都是靠產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展起來的。京津冀地區(qū)能夠把3個地方串起來的產(chǎn)業(yè)是什么？靠什么來促成3個地方的一體化？

　　林江告訴記者，北京現(xiàn)在的發(fā)展很明確，要發(fā)展高端服務(wù)業(yè)，低端的產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)移出去。理論上，這種產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移是合理的，但具體到不同的省市，各自的資源稟賦不一樣，需求也不一樣。

　　“大家都想發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，北京不想要的，河北一定想要嗎？”林江說，落實到具體的操作上，一體化的推進并不會像普通人想象的那么簡單，弄不好還會陷入囚徒困境。

　　類似的事情曾經(jīng)在北京市出現(xiàn)過。

　　2010年年初，有消息說，北京市將通州區(qū)定位為次中心，北京市政府的一部分部門要搬遷到通州，結(jié)果造成通州房價的暴漲。大量購房人涌向通州，有的甚至不看房就買，辦完過戶手續(xù)當(dāng)天就掛牌加價出售。在那一輪的購房大潮中，通州投資購房占比高達四成。結(jié)果在2011年的樓市調(diào)整中，通州很多區(qū)域房價腰斬。

　　汪麗娜表示，北京市試圖將部分行政職能轉(zhuǎn)移到通州，都尚且沒有做到，又能有多大可能將部分行政職能轉(zhuǎn)移到河北？

　　“在此次京津冀一體化的推進中，只有河北出臺了規(guī)劃，北京、天津還沒有明確方案。”林江說。政府部門本應(yīng)做得更好，更快、更統(tǒng)一、更透明地公開信息。

　　在一些專家看來，這段時間河北部分城市房價的上漲更像是炒作。林江認為，如果京津冀一體化最終成為現(xiàn)實，房地產(chǎn)會有發(fā)展，但房價也未必會像這段時間一樣突漲。而如果最終沒有成為現(xiàn)實，漲起來的價格還會回歸。

　　那么，什么時候中國人對房地產(chǎn)的熱情會降下來？

　　“這還需要時間。”汪麗娜說，改革開放之初，大家都在倒東西，市面上缺什么就倒什么，房子也一樣，只不過是大宗的商品而已，等什么時候房子也供大于求了，也就沒人倒了。那個時候，大家對房地產(chǎn)的熱情就會下來。