均價比同地段同品質商品住房低30%

　　蔡胤

　　備受關注的北京市“自住型商品住房”新政終于落靴。

　　昨日下午，北京市住房和城鄉建設委員會(下稱“北京市住建委”)在其網站發布《關于加快中低價位自住型改善性商品住房建設意見》(京建發〔2013〕510號，下稱“意見”)稱，北京要加快自住型商品住房建設，在2013年底前完成不低于2萬套自住型商品住房供地，建設套型建筑面積90平方米以下為主的住房，銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

　　關于銷售對象，《意見》也作了規定，即按照限購政策規定在北京市具有購房資格的家庭可以購買，其中，北京市戶籍的無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)可以優先購買，這其中的單身人士須年滿25周歲。

　　此外，經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭也可以優先購買。符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。昨日有媒體報道稱，北京市住建委表示，明年計劃推出5萬套左右。

　　對此，中原地產市場研究部總監張大偉向《第一財經日報》記者分析稱，這一新政可能會導致房山、大興等剛需集中的區域的剛需、首改商品房的物業市場重新洗牌。7萬套房源或改變市場的預期，恐慌性搶房很可能消失，反而商品房項目會出現加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。

　　為了確保購房家庭用于自住而非投資獲利，《意見》要求，自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓。購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓后，不得再次購買自住型商品住房。

　　張大偉認為，北京推出的這一“新事物”，目的是照顧中低收入人群，收入高于保障房的“夾心層”，如果未來供應量達到7萬套，且購買資格只是對應限購資格的話，可能會鎖定市場起碼15萬需求，而30%的價格差距，可能會導致現在商品房市場需求中的50%-60%的潛在購買力離開當下的商品房市場，轉而等待這種限價房源。

　　在張大偉看來，相比其他土地出讓方式，自住型商品住房在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，開發商根據自己成本和合理利潤競爭土地價格，這不僅可以限制出讓價格，也使土地不可能出現高溢價，對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調整作用。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]則認為，無論是原來的“限價房”，還是如今的“自住型商品住房”，實質仍是經濟適用房，但不同的是，后者準入門檻明顯低于經適房，且供應量巨大，這必定沖擊明年北京房價，有望穩住房價。但他同時提出了兩個擔憂，一是門檻低，則求者眾，難免權力尋租，二是轉讓30%價格差額難于計算。

　　關于如何計算分配收益，張大偉也同樣提出了疑問，即這部分房源屬于商品房，但因為是限價房產，所以在后續滿5年后再上市需要繳納30%的收益，到時候如何計算收益，裝修、稅費、利息等是不是在收益里扣除，都會明顯影響這類房源的申請人是不是真實自住。

　　此外，張大偉還強調，若這些房源供應量不夠，和保障房一樣很少人能夠買到，那么這一政策對市場的影響就會減弱。

　　關于新政對房企的影響，楊紅旭提到了風險。他分析稱，限房價、競地價的土地出讓方式，大大增加了開發商的風險，房市平穩上升階段，項目利潤較薄，房價已封頂，即便未來賣房時房價大漲，項目利潤也已封頂。但未來房價下跌，則與其他項目一樣難賺錢。