每經記者 尚希 發自北京

　　從年初8萬套的庫存量到現在的不足6萬套，北京樓市旋即陷入一場“庫存危機”。

　　截至昨日(10月22日)下午5時，《每日經濟新聞》記者查詢北京市住建委網站了解到，目前北京市場可售新房及未簽約住宅的套數總計58370套，這也是自10月9日樓市庫存首次跌破6萬套以來，連續下滑的第14天。

　　雖然還未觸及歷史最低點，但在供需矛盾一直緊張的北京，這足以成為一個“殺傷力”極強的數字。

　　庫存總量不足6萬套

　　不足6萬套的庫存意味著什么？

　　據鏈家地產[微博]市場研究部統計，10月第三周(10月13日~19日)，新建商品住宅(含保障房)成交2564套，環比上漲10.0%。扣除保障房后，純商品住宅成交1795套，環比上漲13.4%。對于純商品住宅不足2000套的成交水平，在鏈家地產市場研究部張旭看來，這一數據低于9月份周均水平，但受制于供應不足，未來的周成交量都難以突破2000套。

　　如果按照這一數據來看，大約6萬套的庫存總量可以用來消化的周期也的確僅有半年左右。

　　“沒有這么夸張，庫存是一個動態數據，有消化也有供應，庫存在8萬~10萬套是一個合理水平，樓市的表現也會相對穩定。”亞豪機構市場研究總監郭毅認為。

　　“目前庫存嚴峻的另一個原因是二手房的成交被遏制。”陽光100集團常務副總裁范小沖告訴記者。

　　二手房市場究竟有多大？以北京為例，2012年北京銷售商品房1943.7萬平方米，過去十年，北京住宅銷售面積基本都處于1000萬~2000萬平方米，蓄積了足夠大的二手房市場。記者登錄了一家二手房交易網站，該網站顯示，目前北京在售的二手房源共計564937套，即便排除掉一些無效或虛假房源，這一數字也遠遠大于新房市場的存量。

　　但現在，二手房市場并未有起到“緩解需求”的作用，反而因高額的稅費將一部分剛需擠到了新房市場，加速了供需矛盾。

　　被庫存推高的房價

　　“因為供求關系出現惡化，盡管政府層面說還有很大量的存量住房，但這些存量是不足以滿足需求的。”去年底，華遠地產董事長任志強在接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾提到，存量房在最高峰時大約維持在15萬套左右。

　　而當時的庫存量，在任志強看來僅夠消化3個月，這也是他之所以會說“明年3月房價會暴漲”的主要依據。

　　最新統計數據顯示，今年9月，一線城市的價格漲幅較高，北上廣深四個城市的新建商品住宅價格同比上漲分別為20.6%，20.4%，20.2%，與20.1%，均為首次超過20%。

　　“本輪房價上漲，主要是受人口年齡分布以及人口流動影響，使得盡管在政策調控下，新增的剛性需求以及改善性需求仍比較旺盛，預計將持續幾年。”住建部政策研究中心主任秦虹近日公開表示。

　　一邊是逐漸減少的庫存數據，一邊是不斷壯大的日光盤隊伍，看似毫無交集的兩條趨勢線，實際上都是因為“需求”產生了不同的影響。

　　“現在的庫存是一個低點，主要是由于大家對于房價上漲的預期空前，除了之前因限購政策壓抑了很久的需求，還有一部分對于未來會持續漲價的恐懼疊加的需求。”在范小沖看來，“供求矛盾”之下帶來的結果便是房價預期的不斷推高。

　　剛剛過去的周末，北京連開四盤，其中位于亦莊的珠江四季悅城項目更是將開盤現場搬到了北京工業大學奧運館。10月20日，足足可以容納5400人的工大奧運館上座率接近100%，據了解，當日有超過5000名購房者前來選房，項目當期推出的1200套房源被“搶購一空”。

　　從當前的市場成交來看，市場熱度依然不減。北京市建委網站顯示，于10月2日入市的中加榮園，推出412套房源，目前僅剩29套房源可售；9月29日入市的華潤九里，推出91套房源，目前僅剩3套可售；9月28入市的樂匯家園，推出的4、8、9號樓中僅剩4套房源可售。

　　據記者了解，11月北京預計入市的樓盤僅16個。亞豪機構副總經理高姍表示，從今年剩下的兩個多月情況來看，市場供應短缺的態勢仍將延續，并且由于前期入市項目的熱銷，使得大量房企相繼完成全年銷售計劃，最后兩月逐漸進入年終盤點階段，項目入市積極性將進一步回落。

　　供需矛盾或明年緩解

　　北京市統計局10月21日發布的前三季度房地產市場運行情況數據顯示，今年1~9月，北京商品房新開工面積為2464萬平方米，同比增長10.5%，其中住宅新開工面積為1248萬平方米，同比增長12.2%，漲幅較1~8月擴大13.3個百分點，是5個月以來首次轉正。

　　“已開工的施工面積超過5000萬平方米。按照套均100平方米測算，潛在供應量也在30萬套。如果按照去年9.6萬套的年銷售量來算，足夠再賣3年。”北京市房協秘書長陳志表示。

　　“今年以來，市場嚴重供需倒掛的現象，使得項目價格出現一路上漲的局面，這一局面也將延續到年底甚至明年初。從明年二季度開始，隨著今年大量出讓土地的逐漸集中入市，價格上漲的幅度也會逐漸放緩。”高珊說道。

　　對此，郭毅告訴記者，目前一些項目為了規避限購政策，大多計劃開發至現房后再推向市場，“限價令”的存在客觀上造成了期房供應的減少，“初步估算，上半年北京市場受到 ‘限價令’影響的項目至少有40~60個。”但在其看來，在接下來的四季度供求矛盾未必會激化，“一是傳聞三中全會將明確下一步的調控方向，其次，北京房價目前已經到達高位，這兩點都會一定程度上減少購房需求。”