【推薦閱讀】上海自貿(mào)區(qū)9月29日揭牌 外資銀行限制將放寬

　　柳九邦

　　“去年底我這套89平方米房子的掛牌價(jià)是190萬，今年3月份是230萬，5月份是250萬，上個(gè)月我掛280萬，現(xiàn)在290萬到手，不還價(jià)！”在外高橋板塊一個(gè)名為中冶尚城的樓盤里，職業(yè)炒房客李明(化名)對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，“現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)概念這么熱，加上這邊配套逐漸成熟，這個(gè)價(jià)格我很自信，根本不愁賣。”

　　上海自貿(mào)區(qū)獲批的消息令外高橋等板塊的房價(jià)一夜飆漲。來自各大中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，因不少賣家在自貿(mào)區(qū)概念落地后主動(dòng)撤牌，本月外高橋區(qū)域內(nèi)二手房掛牌量較上月減少兩成左右，繼續(xù)掛牌者，則把價(jià)格較上月提高約10%。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立成為助推外高橋地區(qū)二手房價(jià)上漲的興奮劑。但目前自貿(mào)區(qū)的具體發(fā)展脈絡(luò)還不清楚，能夠帶來的影響力自然也懸在空中。現(xiàn)在的漲價(jià)、惜售行為，帶有很大盲目性。發(fā)展方向上的光明，并不能支撐10%左右的跳價(jià)，賣家過于心急的表現(xiàn)，很可能影響后續(xù)交易。

　　房價(jià)一夜飆漲10%

　　“一夜之間，板塊內(nèi)所有的房源都漲價(jià)了，也在一夜之間，很多賣家都選擇撤牌惜售。”外高橋板塊的一名地產(chǎn)中介人員王全(化名)告訴記者，“其實(shí)我們也很頭疼，好多賣家都撤牌了，區(qū)域內(nèi)的可售房源較少，掛出來賣的，多數(shù)都是在試探市場，并不是誠意出售。”

　　據(jù)王全介紹，以中冶尚城為代表的投資客較多的樓盤，撤牌、漲價(jià)現(xiàn)象最為明顯，“很多都是職業(yè)炒房者，他們對市場非常敏感，一有什么風(fēng)吹草動(dòng)就乘勢跳價(jià)。”

　　李明對記者表示：“我最近想轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端市場，所以想把這套房子先出手，上個(gè)月已經(jīng)有人看中想付定金，但我另一套房子的貸款出了點(diǎn)問題，這套房子也暫時(shí)賣不了，現(xiàn)在想想，還好沒賣，不然我就虧大了。”

　　李明于2009年購入中冶尚城的這套房源，當(dāng)時(shí)的總價(jià)僅110萬元左右。按照其290萬元的報(bào)價(jià)，這套房源的價(jià)格已經(jīng)上漲163%，相比其去年底的報(bào)價(jià)，在不到一年的時(shí)間內(nèi)，價(jià)格漲幅也超過五成。

　　德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，短期內(nèi)如此迅猛的漲價(jià)，會(huì)導(dǎo)致買賣雙方在預(yù)期上出現(xiàn)較大分歧，很容易出現(xiàn)“有價(jià)無市”的情況。

　　不過，上海綜合保稅區(qū)管委會(huì)的一位部門負(fù)責(zé)人對記者透露，未來自貿(mào)區(qū)內(nèi)是不允許建造商品住宅的，因此自貿(mào)區(qū)周邊房價(jià)的上漲也在意料之內(nèi)。

　　除了二手房，外高橋板塊的一些新盤價(jià)格也于近期出現(xiàn)明顯上漲。

　　“我們項(xiàng)目二期房源的價(jià)格確實(shí)較一期有所上調(diào)。”仁恒森蘭雅苑項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者稱，“受到自貿(mào)區(qū)獲批消息的刺激，部分顧客加速了入市的步伐，近期來看房的人數(shù)也有20%左右的增長，但不能認(rèn)為價(jià)格上漲全是因?yàn)樽再Q(mào)區(qū)的設(shè)立，我們二期產(chǎn)品的地價(jià)、品質(zhì)以及現(xiàn)在的市場環(huán)境都和之前有所不同。”

　　仁恒森蘭雅苑一期住宅均價(jià)近4萬元/平方米，別墅均價(jià)近5萬元/平方米，二期項(xiàng)目住宅起價(jià)為4.3萬元/平方米，別墅起價(jià)6.5萬元/平方米。

　　克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)對外高橋等區(qū)域房價(jià)上漲確實(shí)起到推波助瀾的作用，但現(xiàn)在部分開發(fā)商也在努力利用這一消息自我炒作。

　　“外高橋板塊現(xiàn)在開出來的新盤，外人已經(jīng)很難買到了，在開盤前關(guān)系戶就訂購了一大半，并且關(guān)系戶還分三六九等，可謂一房難求。”王全對記者稱。

　　漲價(jià)潮會(huì)否蔓延？

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)付偉認(rèn)為，從目前來看，自貿(mào)區(qū)利好對于周邊板塊新房及二手房市場賣方價(jià)格預(yù)期的提升作用非常明顯，但眼下買賣雙方的分歧非常大。同時(shí)，一部分房東大幅提價(jià)并非基于成交意愿，而是惜售，因此，市場消化價(jià)格上漲可能還需要更長時(shí)間。“就整體樓市而言，短時(shí)間內(nèi)這樣大的價(jià)格上漲還不會(huì)被復(fù)制。”

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，8月上海共成交二手盤22834套，環(huán)比上漲11.3%，其中住宅產(chǎn)品共成交22205套，環(huán)比上漲11.4%，同比上漲33.8%。在掛牌價(jià)格方面，8月二手房住宅的掛牌均價(jià)為32021元/平方米，環(huán)比上漲0.7%，同比上漲8.4%。

　　對比歷年8月份上海二手房的成交數(shù)據(jù)，2013年8月份的成交總量不僅為近4年同期成交新高，且較去年“金九銀十”期間成交亦有近30%左右的增幅。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，不同于7、8月份，步入9月擺脫高溫后的樓市有望進(jìn)一步恢復(fù)活躍，屆時(shí)市場潛在需求的帶看及入市成交意愿有望顯著提升。“去年‘金九銀十’是下半年成交最低的兩個(gè)月，而今年則可能是下半年成交最好的兩個(gè)月。”

　　黃河滔稱，目前該市二手房價(jià)格持續(xù)上漲，局部板塊受規(guī)劃及軌交利好刺激，業(yè)主叫價(jià)較過去兩個(gè)月進(jìn)一步提升，整體市場已然缺乏合理的平價(jià)房源。即使難得有平價(jià)房源入市，也多會(huì)短時(shí)間吸引大量買家關(guān)注，呈現(xiàn)“僧多肉少”的態(tài)勢，進(jìn)而推高市場預(yù)期。(來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào))

　　上海自貿(mào)區(qū)試點(diǎn)歷程回顧

　　2009年11月　　

　　上海綜合保稅區(qū)成立，統(tǒng)一管理2005年12月啟用的洋山保稅港區(qū)、1990年6月全國第一個(gè)封關(guān)運(yùn)作的外高橋保稅區(qū)及2010年9月成立的浦東機(jī)場綜合保稅區(qū)。　　

　　2011年　　

　　上海向國家有關(guān)管理部門提交了在上海綜合保稅區(qū)設(shè)立自由貿(mào)易園區(qū)的申請。　　

　　11月　　

　　第11屆世界自由貿(mào)易園區(qū)大會(huì)在上海浦東舉行，展現(xiàn)了中國特殊監(jiān)管區(qū)尤其是上海綜合保稅區(qū)的發(fā)展情況。　　

　　2013年1月1日　　

　　上海在《上海市推進(jìn)國際貿(mào)易中心建設(shè)條例》中首次提出要在上海“探索建立符合國際慣例的自由貿(mào)易園區(qū)”。　　

　　2月28日　　

　　上海頒布了《臨港“雙特”30條實(shí)施政策》，旨在探索和實(shí)施不同于其他地區(qū)的特殊體制，以調(diào)動(dòng)區(qū)域發(fā)展的積極性，增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展的自主性。　　

　　3月底　　

　　國務(wù)院總理李克強(qiáng)在上海調(diào)研期間考察了外高橋保稅區(qū)，并表示鼓勵(lì)上海在現(xiàn)有綜合保稅區(qū)基礎(chǔ)上，研究建立一個(gè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。　　

　　4月18日　　

　　上海市商務(wù)委辦公室主任鄧福勝向媒體證實(shí)，上海正在配合國家有關(guān)部委制定《上海自由貿(mào)易園區(qū)建設(shè)總體方案》。　　

　　5月14日　　

　　上海自貿(mào)區(qū)項(xiàng)目獲得國家層面立項(xiàng)。　　

　　5月下旬　　

　　浦東自由貿(mào)易區(qū)試點(diǎn)方案經(jīng)由上海市政府討論并肯定后，上報(bào)中央相關(guān)部門，進(jìn)入會(huì)簽階段。　　

　　7月3日　　

　　國務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過了《中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》。　　

　　上海自貿(mào)區(qū)的利好政策預(yù)期　　

　　利好一：擬開放人民幣資本項(xiàng)目。　　

　　利好二：構(gòu)建離岸金融中心。　　

　　利好三：或推15%企業(yè)所得稅優(yōu)惠。　　

　　利好四：貿(mào)易領(lǐng)域監(jiān)管模式創(chuàng)新。上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)將實(shí)施“一線逐步徹底放開、二線安全高效管住、區(qū)內(nèi)貨物自由流動(dòng)”的創(chuàng)新監(jiān)管服務(wù)新模式，這是與上海綜合保稅區(qū)的主要區(qū)別。　　

　　利好五：探索建立負(fù)面清單管理模式，一種準(zhǔn)入前的國民待遇嘗試。