⊙記者 于兵兵 ○編輯 阮奇

　　雖然上海建立自貿區的確切消息傳出不過是一個月左右的事情，但在上海房地產市場，波瀾已經浮現。

　　外高橋板塊房價蠢蠢欲動

　　劉女士是上海某私企老板，對投資房地產具有多年經驗。近日，她果斷買下仁恒集團在浦東外高橋板塊的森蘭雅苑一套頂層復式公寓。“聽說自貿區已經敲定了，這個樓盤是外高橋區域比較高端且熱銷的盤，我覺得升值空間會很大。”劉女士對上證報記者說。據了解，劉女士買下的房源折后價約3.9萬元/平方米，總價超過900萬元。

　　當然，看清時局的人不止劉女士一個人。記者近日來到森蘭雅苑售樓處，人頭攢動的景象，貌似集市一般。所有銷售人員忙碌到沒有時間接待新客戶，帶看樣板房只能讓實習員工上場。銷售人員講，這還不是新房源開盤，而只是地下車庫的集中銷售日。

　　克而瑞機構數據顯示，森蘭雅苑回籠資金近14億，其中住宅均價近4萬元/平方米，別墅均價近5萬元/平方米。2008至2009年，仁恒分批拿下森蘭板塊地塊后，平均土地成本為1.1萬元/平方米。而隨著自由貿易區核心區域確定在外高橋，作為該板塊實力高端樓盤的森蘭雅苑，將迎來更大收獲期。銷售人員告訴記者，即將在9月啟動銷售的森蘭雅苑二期，住宅起價4.3萬元/平方米，別墅起價6.5萬元/平方米。即便扣除超過10%的開盤折扣，真實成交價格也可能較此前上漲近15%。

　　另一個已經呈現明顯上升通道的樓盤是江蘇新城旗下新城碧翠。上海證券報獲得數據顯示，與森蘭雅苑同在外高橋板塊的新城碧翠，在2012年時房價多數在2.7萬至2.9萬/平方米間徘徊。從今年3月開始，新城碧翠普通住宅單價漲至3.3萬元/平方米左右。到8月，統計機構給出的最新月度均價為3.525萬元/平方米，較去年同期漲幅超過20%。

　　房企高度關注自貿區

　　“我們現在正在深入研究自貿區，這個概念其實也就是最近一個月才正式披露，無論是開發商還是消費者，都在了解這個概念到底會對房地產有多大影響。”上海某房地產圈資深人士向記者表示。

　　8月22日，國務院正式批準設立中國(上海)自貿區，實驗區總面積為28.78平方公里，范圍涵蓋上海市外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等4個海關特殊監管區域。至此，3月以來傳出的自貿區消息被最終證實。

　　早在今年6月，上海證券報就獨家獲悉，上海自貿區一攬子方案已經送達國務院各委辦會簽。而上海自貿區項目政策窗口之大，被賦予的意義之重，遠超市場預期。其中包括在自貿區先行先試人民幣資本項目下開放，并逐步實現可自由兌換等金融創新。更為重要的是，在商務部等部門微妙傳達有可能啟動加入TPP(太平洋伙伴關系協議)談判的背后，決策層已經開始考慮將上海自貿區作為加入TPP后首個對外開放窗口。

　　“在中國經濟需要新的突破口和增長點的歷史性時刻，上海將再次被賦予重要使命和責任。自貿區作為更深程度的對外開放領域，是未來十年或更長時間，中國經濟發展的引擎和突破口。且這一試點將像當年的沿海特區一樣，有望在全國多個地點被復制。”上海復旦大學房地產研究中心主任華偉表示。

　　資料顯示，TPP，即泛太平洋伙伴關系協議，是由亞太經濟合作會議成員國中的新西蘭、新加坡、智利和文萊等四國發起，從2002年開始醞釀的一組多邊關系的自由貿易協定。2008年2月，美國宣布加入TPP，之后加拿大、澳大利亞與日本也先后加入。目前TPP共有12個成員國，覆蓋全球50%的GDP。

　　TPP因突破傳統的自由貿易協定(FTA)模式，達成包括所有商品和服務在內的綜合性自由貿易協議，又有美國牽頭，目前被視為未來國際貿易和投資規則的新載體。而基于TPP在更大范圍互免關稅的基礎上，對成員國的勞工、環保、知識產權、國有企業等多方面作出規定，美國將TPP定位為21世紀更高規格的貿易協定。

　　通俗地來說，自貿區將給相關板塊甚至華東區域經濟帶來的影響將是實質性的。比如，企業如果落戶自貿區，可以享受進口設備的免稅優惠，這對高端醫療等依賴設備進口的制造業來說意義重大。而企業進駐潮的到來意味著產業地產將率先啟動。企業員工進駐的同時，家庭購房、商業消費、教育醫療娛樂等配套產業需求隨之而來。加上消費層面的免稅政策，大量高端消費品牌會在此受益，比如酒類和奢侈品。在此期間，無論是商業地產還是住宅地產，機會大增。

　　“當然，我們不建議單純從房地產價值上理解自貿區，自貿區不是簡單的免稅消費和土地升值的問題，而是上海將真正成為東北亞貿易和物流樞紐的契機和平臺。較保稅區更開放的貿易政策、金融政策，將吸引更多企業進入園區，吸引更多貿易發生在園區，吸引更多產業人口和消費聚集在園區。輻射范圍更跨越園區，惠及整個上海甚至華東區域。”上海浦東改革與發展研究院某高層人士表示。

　　自貿區惜地如金 板塊或現差異

　　雖然自貿區意義非凡，但從近期土地市場來看，自貿區概念還尚未體現出來。這一方面是外高橋等板塊土地資源珍貴，政府部門推地謹慎，出讓量較小。另一方面，自貿區不同板塊之間，投資價值也有必要具體分析。

　　“雖然四大板塊涉足自貿區，但決定區域房價和地價的還有很多因素，比如供需比例、開發周期等。如果一個區域歷史供給已經過大，那自貿區概念的影響短期內可能還體現不出來。開發商是重視現金流的，一般要求項目可以快速流轉。如果自貿區中某些板塊需要在未來很多年才能體現出市場需求，那他們也不會輕易進駐。”上海克而瑞機構總經理李振宇表示。

　　在自貿區范圍中，臨港新城可能就會面臨上述專家所講的發展局面。根據克而瑞機構數據，臨港新城目前在售樓盤有滴水湖馨苑、乾耀東港等。從房價走勢上看，兩樓盤均價在1.3萬元/平方米和1萬元/平方米長期徘徊。“臨港的問題主要是位置較遠，人口導入不夠。這里面有實體產業支撐不足的原因。”一位房地產分析師稱。據了解，某大型房企在臨港拿地數年，但因為擔心銷路不暢而至今未給開盤。

　　除市場火暴的外高橋和相對低迷的臨港外，上海機場附近也是自貿區輻射范圍。但專家介紹，因為機場主要承擔物流運輸任務，商業消費不足，住宅項目較少，因此土地市場和樓盤價格漲幅均沒有明顯異動。