張歆晨

　　[ 去年，廣州市全年一手房成交均價14044元/平方米，同比2011年上漲4.8%。如果今年房價限漲幅度為10%，即15448.4元/平方米，那么3月的14519元/平方米，離紅線越來越近 ]

　　就在廣州市地方版“國五條”實施細(xì)則即將出臺之際，房價上漲的壓力已經(jīng)實實在在擺在了廣州面前。

　　3月份，在新政實施的陰霾之下，廣州一二手市場成交量與成交價格雙雙上漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月26日，當(dāng)月廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為14519元/平方米，環(huán)比漲5.5%，同比漲28.3%，同比漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之前的1月和2月。

　　如果按照全年房價漲幅不超過同期GDP計算，3月份的一手房價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一漲幅。這意味著，未來的時間內(nèi)，廣州控制房價的壓力不輕。

　　價量齊升考驗調(diào)控紅線

　　按照規(guī)定，廣州市地方版“國五條”實施細(xì)則將于本月底出臺，這意味著，時間僅剩三天。

　　雖然20%差額個稅如何征收將是細(xì)則中最受關(guān)注的內(nèi)容，但廣州將如何確立今年的房價調(diào)控目標(biāo)同樣值得玩味。

　　日前，廣州市副市長陳如桂便直接透露了政府目前的難處。他在一次新聞發(fā)布會中指出，房價漲幅不該高于GDP漲幅（10%），但是過去的1、2月份房價已經(jīng)分別漲了10%和14%，因此，“廣州的房價調(diào)控壓力比哪個城市都大”。

　　按此邏輯，如果考慮到3月份的房價漲勢，廣州未來的樓市調(diào)控更是“壓力山大”。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心摘取房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站陽光家緣的統(tǒng)計顯示，截至3月26日，當(dāng)月廣州一手住宅網(wǎng)簽8629套，環(huán)比2月成交量大漲47.1%，同比去年漲31.2%，網(wǎng)簽均價為14519元/平方米，環(huán)比漲5.5%，同比漲28.3%。

　　對于3月一手房的大幅上漲，業(yè)內(nèi)人士將原因歸咎于市場將“國五條”征收“20%差額個稅的政策”解讀為把買家逼向一手市場，從而導(dǎo)致開發(fā)商奇貨可居甚至調(diào)高售價。

　　有最新的市場調(diào)研結(jié)果證實了一手房普遍漲價的事實。網(wǎng)易百盤調(diào)查顯示，廣州100個樓盤中成交均價較上一月有所上漲（漲幅超過1%）的項目猛增至61個，而成交均價持平（漲跌幅不超過1%）的項目有28個，成交均價下降（跌幅超過1%）的項目僅11個。

　　絕大部分樓盤的漲價最終導(dǎo)致了3月房價的上漲，而買家出于對新政的擔(dān)憂慌忙入市。一位購房者表示，既然大家都認(rèn)為房價沒有下跌空間，那么遲早買都一樣，而且擔(dān)憂首付比例上調(diào)以及貸款門檻再度提高，只好趕緊出手。

　　一位房產(chǎn)銷售人員則表示，其實很多買家對市場和政策并不十分清晰，但他們在這個月內(nèi)做決定的時間明顯縮短。

　　相對于二手市場，一手房市場已經(jīng)相對理性，但高達(dá)28%的漲幅依然暴露出其間的瘋狂。只是，瘋狂的后果便是未來房價的調(diào)控壓力。

　　去年，廣州市全年一手房成交均價14044元/平方米，同比2011年上漲4.8%。如果今年房價限漲幅度為10%，即15448.4元/平方米，那么3月的14519元/平方米，離紅線越來越近。

　　地王豪宅頻推倒逼房價

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，地方政府平滑數(shù)據(jù)的方法很多。例如此前未經(jīng)證實的消息顯示，廣州部分豪宅領(lǐng)取預(yù)售證和備案登記受到限制。

　　事實上，有業(yè)內(nèi)開發(fā)商透露，為了避免豪宅集中簽約拉高全市均價，相關(guān)部門在很早之前就對豪宅的登記進(jìn)行“管理”，拉長登記的時間周期，以此平滑整體均價。

　　從某種程度上看，減少豪宅的成交比重，是調(diào)控房價最有效的方法之一。但是，廣州今年的豪宅市場卻格外熱鬧。

　　不久前，位于廣州白云區(qū)白云新城的兩個豪宅相繼開售。兩個項目分別為當(dāng)年保利和中海拍得的“地王”，樓面地價超過2萬元/平方米。如今，名為保利云禧和中海云麓公館的兩個項目均以大約4萬元/平方米的售價面市。

　　鑒于廣州市區(qū)土地資源稀缺以及土地成本逐年走高，豪宅化趨勢已基本確立，整個廣州中心六區(qū)基本呈現(xiàn)“豪宅圍城”的現(xiàn)象。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年在市區(qū)豪宅扎堆的現(xiàn)象，除了地價較高這個基本因素外，還與開發(fā)商的定位有關(guān)。目前在廣州存活的開發(fā)商大部分為大型房地產(chǎn)集團(tuán)，他們大多為了打造高品質(zhì)的企業(yè)形象而提高產(chǎn)品規(guī)格，同時，高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修豪宅毛利率也較為可觀。

　　盡管在整個廣州市場上，豪宅的比例依然有限，但越來越多豪宅入市且價格不斷被刷新的事實，卻成為廣州房價調(diào)控難以逾越的“絆腳石”。

　　數(shù)據(jù)顯示，過去短短七天時間內(nèi)，均價在40000元/平方米上下的保利天悅成交了約50套。而這，只是廣州豪宅市場的一個縮影。

　　可以預(yù)見，2013年的房價調(diào)控，將極大考驗廣州的智慧和拿捏能力。