作者： 林北行

　　[ 億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中有約八成同比下降，近六成降幅在20%以上。 ]

　　一輪輪高頻次、大力度政策利好釋放完成之后，多地市場(chǎng)情緒出現(xiàn)回落，“銀十”期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能稍顯不足。

　　10月31日，第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，10月單月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，與2022年同期相比，降幅則達(dá)到27.5%，保持在高位；環(huán)比表現(xiàn)則有約0.6%的上漲。

　　但房企內(nèi)部對(duì)銷售的環(huán)比改善的感受并不算明顯，多位受訪房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)直言，10月表現(xiàn)“比9月差好多”。

　　億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)顯示，以全口徑計(jì)，約有五成百?gòu)?qiáng)房企10月單月銷售業(yè)績(jī)環(huán)比降低，近兩成降幅在30%以上；TOP10中的保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海、建發(fā)、濱江環(huán)比也出現(xiàn)不同幅度下挫，最大降幅達(dá)15%以上。

　　相較于2022年同期，房企10月的表現(xiàn)更顯慘淡。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中有約八成同比下降，近六成降幅在20%以上，既包括保利發(fā)展、建發(fā)、華發(fā)股份等國(guó)資背景房企，亦有龍湖、濱江、美的置業(yè)、卓越等民營(yíng)房企。其中不少TOP50房企的單月銷售額已跌至30億以內(nèi)。

　　事實(shí)上，市場(chǎng)自下半年重回下行通道至今，百?gòu)?qiáng)房企的累計(jì)銷售額降幅持續(xù)擴(kuò)大，從前7個(gè)月的不足5%，已擴(kuò)大至如今的12.8%；其中更有超兩成房企的累計(jì)銷售額同比降幅仍在40%以上。

　　盡管銷售恢復(fù)表現(xiàn)遜色，但10月份各地仍在推進(jìn)市場(chǎng)優(yōu)化政策的進(jìn)一步落地，不乏多個(gè)高能級(jí)城市釋放大力度政策。

　　10月16日，杭州收窄限購(gòu)范圍，包括蕭山、臨平和錢塘等熱門近郊區(qū)市場(chǎng)取消限購(gòu)約束；同時(shí)，非杭州市戶籍只要有社保記錄即可在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，購(gòu)房門檻幾乎降低為零。10月24日，上海優(yōu)化金山區(qū)三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域人才購(gòu)房政策，對(duì)符合一定標(biāo)準(zhǔn)的非戶籍人才在滬繳納職工社保或個(gè)稅要求年限由5年降至3年。

　　同期，上海、北京優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成都執(zhí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”；成都、濟(jì)南、合肥等多個(gè)城市取消了地價(jià)上限等。

　　有大力度政策加持的高能級(jí)城市，隨著新政的落地出現(xiàn)了短期內(nèi)成交、去化的不同程度回升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，杭州10月一圈層去化率回升至93%；在天津、合肥、昆明、南寧等城市，新政、黃金周對(duì)成交的提振作用則呈“前高后低”的特點(diǎn)。

　　不過(guò)，多數(shù)城市的限制性政策已基本放開，政策頻次較9月有所減少，10月份市場(chǎng)情緒有所回落。中指院認(rèn)為，當(dāng)前政策效果持續(xù)性不足，房?jī)r(jià)普跌、一線城市政策優(yōu)化預(yù)期等因素依然制約著購(gòu)房需求釋放節(jié)奏。此前有多家房企內(nèi)部人士向記者反饋，某熱點(diǎn)城市近來(lái)落地的大力度政策，其效果期限大約為3周。

　　“十一”黃金周期間，第一財(cái)經(jīng)記者在走訪上海樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多項(xiàng)目售樓處人氣回升明顯，有項(xiàng)目已有超1.5倍蓄客量。該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士向記者透露，該項(xiàng)目近期開盤的去化率約在九成以上，并未售罄清盤，但這一表現(xiàn)已是符合預(yù)期。

　　這一去化表現(xiàn)與市場(chǎng)整體情況相吻合。另一全國(guó)性房企在上海的營(yíng)銷條線人士告訴記者，10月份的市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，“看房人還是比較少，目前也就比較優(yōu)點(diǎn)突出的項(xiàng)目流量還不錯(cuò)”。

　　克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，一線城市在9月小幅放量后10月出現(xiàn)回落，上海迎來(lái)十批次集中供應(yīng)，但是樓盤日光現(xiàn)象減少，成交低迷，環(huán)比降幅超三成，累計(jì)同比降幅達(dá)6%。其他一線城市如北京則受限于供應(yīng)，成交環(huán)比下降11%，同比降幅在四成以上；廣州持穩(wěn)，深圳則有階段性回升。

　　某房企在華東省會(huì)城市的市場(chǎng)負(fù)責(zé)人也向記者表示，一線頭部城市的市場(chǎng)都沒(méi)熱起來(lái)，其他地區(qū)自然也更為平淡。該負(fù)責(zé)人所在城市的各大房企為實(shí)現(xiàn)去化，仍在進(jìn)行降價(jià)銷售，降價(jià)幅度在5%左右。這在房企端亦有所體現(xiàn)，據(jù)中指院提供的數(shù)據(jù)，50家重點(diǎn)房企中，10月份銷售均價(jià)同比下降約有半數(shù)，其中12家房企的售價(jià)降幅超10%。

　　未來(lái)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為仍需要依賴進(jìn)一步的政策提振市場(chǎng)。中指院指出，當(dāng)前“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)，從政策趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)北京、上海、深圳有望按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策，廣州限購(gòu)政策亦有進(jìn)一步優(yōu)化空間；北京、上海優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率等亦是重要方向。

　　從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，上述機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，短期內(nèi)成都、杭州等政策優(yōu)化力度較大的城市市場(chǎng)活躍度有望保持一段時(shí)間；若一線城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，一線城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)二線及三四線城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大，短期市場(chǎng)或延續(xù)低迷表現(xiàn)。

　　克而瑞預(yù)判，11月市場(chǎng)供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣?，環(huán)比持增，但整體成交或不容樂(lè)觀，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)都將持續(xù)減少。整體來(lái)看，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，樓市還將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。

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責(zé)任編輯：周唯