作者： 張慧敏

　　隨著首批基礎設施REITs擴募順利上市，我國公募REITs市場的發展又朝前邁了一步。

　　近期，包括博時蛇口產園REIT（180101）、紅土創新鹽田港REIT（180301）、華安張江光大REIT（508000）、中金普洛斯 REIT（508056）在內的4單REITs擴募項目分別在滬深交易所正式上市交易，成為我國首批擴募成功的基礎設施公募REITs。

　　截至收盤，上述四只REITs均上漲，博時蛇口產園REIT漲2.62%，紅土創新鹽田港REIT漲1.93%，華安張江光大REIT漲2.22%，中金普洛斯REIT漲1.3%。

　　具體來看，蛇口產園REIT本次選取的擴募項目底層資產為深圳市招商局光明科技園內的“科技企業加速器二期項目”（下稱“光明項目”），募集金額為12.44億元，擴募之后的底層資產將增至兩項。擴募招募說明書顯示，光明項目包括研發辦公和研發廠房，于2012年至2016年竣工并陸續正式運營，2020年~2022年，光明項目的平均出租率分別為91% 、97%、 97%；2020年~2022年，光明項目的年度凈利潤分別為2470.32萬元、3619.69萬元、 2287.02萬元。

　　招商蛇口相關負責人對第一財經表示，博時蛇口產園REIT擴募成功上市，將助力招商蛇口在產業園賽道加速發展，本次擴募后，蛇口產園REIT打通了公募REITs的擴募通道，后續招商蛇口持有的園區資產有望陸續裝入。

　　紅土創新鹽田港REIT本次擴募募集資金總額為4.15億元，擬購入的基礎設施項目與該基金首發時購入的基礎設施項目同在一個區域，即深圳市鹽田區鹽田港綜合保稅區，鄰近鹽田港碼頭，名為“世紀物流園”。世紀物流園包括1座倉庫（含配套辦公及地下車庫），收入來源主要為租金和服務費。截至2022年12月31日，世紀物流園項目的出租率為 100%，租賃主體為單一租戶——深圳市通捷利物流有限公司（下稱“通捷利物流”），通捷利物流由深圳市國資委間接持股55%。目前，通捷利物流已與世紀物流園簽訂租約，租至2027年到期。2021年、2022年，世紀物流園項目的凈利潤分別為1904.6萬元、837.9萬元。

　　普洛斯REIT本次擴募募集資金總額為 18.53億元，擬購入3個基礎設施資產，分別為普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心。擴募之后，普洛斯REIT擁有的底層資產將達到10個。上述三個資產項目的估值共15.72億元，主要租戶包括頭部第三方物流、跨境供應鏈及零售行業公司，截至 2022年12月31日，擬購入的基礎設施資產平均出租率約87.46%。

　　不過，2020年~2022年普洛斯REIT上述3個擬購入項目公司存在虧損，合并口徑凈利潤分別為-2280.84萬元、-1936.41萬元和-788.45萬元，對此，擴募招募說明書顯示，虧損主要由于部分項目在過去三年中存在分期建設的新完工部分，同時三年按成本法記投資性房地產，因而存在較大的折舊攤銷。

　　張江REIT本次定向發售募集資金總額為15.53億元，將購入位于上海市浦東新區的張潤大廈。擴募招募書顯示，張潤大廈建筑面積6.05萬平方米，土地用途為研發總部，評估價值14.76億元。2018年6月，張潤大廈建成并投入使用，2020年開始，其出租率一直維持在95%以上。張潤大廈的租戶主要為集成電路、先進制造、信息技術三大行業的企業，租賃合同期限以中長期為主，截至2022年12月31日，其租戶數量有16個。今年5月，OPPO旗下的芯片公司哲庫宣布解散，隨后退租了其位于張潤大廈的辦公室，對于該退租事件導致的損失，此前張江REIT已發布公告稱，租金損失差額將由原始權益人承擔。2020年~2022年，張潤大廈的凈利潤分別為2620.08萬元、2695.92萬元、2251.89萬元。

　　2020年啟動REITs試點以來，我國REITs市場發展迅速，截至目前，已上市的27只基礎設施公募REITs募集資金超900億元。近期，國家發改委和中國證監會分別發布通知，進一步拓寬基礎設施REITs試點資產類型至消費基礎設施，優化項目收益與規模準入要求，并明確提出加快推動首批擴募REITs項目落地。

　　擴募是國際成熟REITs市場非常重要的融資方式。以美國為例，2015年至2022年，美國REITs市場擴募單數為首發的20.72倍、擴募規模是首發規模的20.46倍。參考海外市場發展規律，我國基礎設施REITs擴容擴募前景廣闊，在政策規范和市場機制助推下，未來也將有更多數量、更多資產類型的基礎設施REITs通過首發或擴募實現存量資產盤活和投融資良性循環。

　　“當REITs上市后，擴募是其發展擴張的首要選擇。”此前，在一個關于REITs的論壇中，第一太平戴維斯深圳估值及專業顧問服務高級助理董事林勁松表示，對于一個優秀的管理人而言，要主動管理吸納優質資產，從而提高其投資組合的多樣性和整體質量，分散投資風險進而提高其市場競爭力和投資者回報，才能走出一條差異化的發展之道。林勁松也提及，我國REITs市場也正迎來首發與擴募雙輪驅動的發展格局。

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責任編輯：周唯