經(jīng)濟觀察報 記者 汪青 臨近春節(jié)，“提前還貸潮”開始進入高峰期。與此同時，銀行也在悄然提高還貸門檻。
“我和老公拿到年終獎后第一件事就是預約提前還部分房貸，沒想到今年提前還房貸的人這么多，手機銀行APP上直接關閉了這個功能。最后只能去銀行線下網(wǎng)點預約辦理，并且每日限制辦理名額。一頓折騰還是要排隊等到三月份之后，此外還要支付一筆違約金。”上海地區(qū)購房者李雯雯告訴記者，盡管如此，仍會堅持提前還清部分房貸，畢竟當下不論是股票、基金還是銀行理財，對普通投資者都不太“友好”，最好的理財方式或許就是提前還清部分房貸。
提前還貸受阻
“大無語，提前還貸居然要排半年？”
“誰能想到還銀行錢也有需要搶名額的一天。”
“高利率大冤種在和銀行斗智斗勇個把月后，終于申請到3月份提前還清部分貸款了。”
近期，在社交平臺上有不少購房者分享提前還房貸受阻的情況。
一般而言，春節(jié)前夕都是還房貸高峰期，但今年提前還貸的熱度尤其高。為了應對購房者提前還貸，銀行正在悄然提高還貸門檻，比如還款需排長龍，關閉手機銀行APP線上還款功能，提高最低還款額度等，甚至還有銀行提高違約金。
元旦假期，李雯雯計劃預約提前還清部分房貸，結果發(fā)現(xiàn)手機銀行APP上“提前還款”功能已經(jīng)被關閉。致電銀行后才被告知，提前還房貸需要本人前往銀行個貸中心辦理。
“取號碼牌時發(fā)現(xiàn)前面居然有七八十人在排隊等待，好不容易搶到還款名額，結果還是要繼續(xù)排隊等候辦理業(yè)務。另外，銀行通知還要收取提前還款本金金額1%的補償金。”李雯雯告訴記者，除了常規(guī)的排隊兩三月等待辦理業(yè)務，還有身邊的朋友提前還部分房貸被銀行要求提高最低還款額度的情況。
武漢地區(qū)購房者王樂亦表示，“提前還房貸可真難，前前后后折騰了小半個月，每天下午兩點開搶名額前都守在手機旁邊，結果卡點進去就顯示預約已滿。去年年底銀行理財贖回后，錢就一直在賬戶里，就等著快點還房貸，結果一直搶不到，也是糟心。”
實際上，在2022年上半年，王樂就曾提前還過一筆房貸。
“當時正好有一筆閑置資金，又趕上理財投資市場不景氣。在朋友的建議下，就把這10萬塊錢提前還清了部分房貸。現(xiàn)在回頭看起來，絕對跑贏了我的投資理財收益。”王樂告訴記者，彼時在第一次提前還貸時，非常快捷方便，只需要在手機銀行APP上直接操作，基本上前一天申請通過，第二天就可以直接辦理，也不需要收違約金。
1月12日，記者走訪了上海多家銀行營業(yè)網(wǎng)點，均被告知需要提前預約，排隊等待一般在兩個月左右。并且，部分銀行普通營業(yè)網(wǎng)點不能辦理提前還款，需要去銀行的個貸中心。相反，前新申請一筆貸款，提交材料、審批到放款，最短可以在一周內完成。
“近期預約辦理提前還房貸的客戶確實比往年多了很多，因此整個提前還款周期也會比以前拉長一些。” 上海地區(qū)一位城商行客戶經(jīng)理告訴記者，各家銀行對于提前還款是否收取補償金或違約金，以及收費標準等相關規(guī)定不盡相同。
據(jù)悉，有些銀行提前還款不收取這些費用，只需償還貸款本金及資金占用期間利息即可。有些銀行則規(guī)定，在放款后的一定期限內提前還款，會加收數(shù)月利息，或按照提前還款本金金額收取一定比例的違約金。
“個人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質資產(chǎn)，大量提前還房貸會直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻。” 博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博認為，但銀行也應該理解客戶的金融需求，主動改善服務，而不是對提前還款設置障礙。畢竟相對于短時利潤，長期的信用更有價值。如果購房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費者可以向銀保監(jiān)會進行申訴，維護自身合法權益。
提前還貸誘因
從此前的“排隊等待銀行放貸款”，到如今的“排隊等待提前還款”，購房者為何會發(fā)生如此大的轉變？
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，一方面由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本；另一方面則是2022年投資理財收益波動較大且遠不及預期，房貸和投資理財之間收益倒掛，讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。
具體來看，2022年LPR已多次向下調整，全國多地也多次下調房貸利率。其中，5年期以上LPR總共下降三次，利率LPR利率從4.65%下調到4.3%。大部分人的房貸利率是在每年的1月1日按最新利率計算月供，最新房貸利率也就是在4.3%的基礎上基點或者減點。
1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。其中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
“2018年12月貸款買的高價房，貸款利率就超過了6%。盡管后續(xù)房貸利率重新調整，月供也有所下降，但相比周圍其他購房者只有4%左右的房貸利率，作為高利率站崗者，還是選擇提前還清部分房貸會比較劃算。”王樂表示，未來利率持續(xù)走低會是大概率事件，不希望受到更大損失，因此計劃在今年將剩余房貸全部結清。
受內外部多重因素影響，2022年投資理財收益普遍較差，甚至跑不贏房貸利率。其中，以“穩(wěn)健”著稱的銀行理財產(chǎn)品在2022年也經(jīng)歷了大幅度回撤。
根據(jù)普益標準統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月末，全市場存續(xù)開放式產(chǎn)品的近3個月年化收益率的平均水平僅為0.34%，同比減少3.60個百分點，較2021年1月減少4.77個百分點。隨著近段時間債市企穩(wěn)，銀行理財收益正在逐步回暖。
“如果在以前，我們是不打算提前還房貸的，畢竟不論是股票、基金，還是銀行理財，基本上年化收益都可以超過5%。相對于我們所購房屋貸款利率的4.65%，選擇將閑置資金拿去投資理財，每年還能有所盈余。但是去年一整年，股票基金都特別差，連穩(wěn)健的銀行理財都虧了我本金。”李雯雯說。
王樂與李雯雯的想法一致。在過去，通過購買理財或者是選擇銀行相關的存款業(yè)務，可以將其所產(chǎn)生的收益用來償還房貸，這要比提前還房貸有益的多。但是如今存款利率一路下降，買個銀行理財產(chǎn)品都可能會虧損本金的情況下，不如拿手里的錢提前還掉部分房貸，減輕往后的還款壓力。
責任編輯：劉萬里 SF014
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