中國房地產報

　　蘇志勇

　　對房地產新模式的探索是一項系統工程，新舊模式的轉換是一個漫長而痛苦的過程。政府部門需要打破宏觀經濟對房地產的過度依賴，對土地財政的過度依賴，使住房回歸民生屬性，從頂層設計上為轉型新模式創造條件；房地產企業要以市場需求為導向，調整投融資模式和房地產開發模式，在提升運營能力和產品力上下功夫。

　　■ 城市與區域治理研究院 蘇志勇

　　對于房地產行業來說，“大塊吃肉，大口喝酒”的時代一去不復返了。就如同大熊貓因生存環境變化而從肉食動物演變為素食者，市場環境的變化也在促使房地產行業不得不做出發展模式的轉型，盡管這種轉型會很痛苦，也很漫長。

　　2021年底中央經濟工作會議首次針對房地產提出“探索新的發展模式”，全國兩會、國務院金融委專題會議，再次將“新的發展模式”作為關鍵詞，由此可見，房地產發展模式轉型已經迫在眉睫。

　　那么，新的發展模式到底是什么？模式的轉型需要怎樣的配套措施？這些都已經成為業界普遍關心和需要重點探討的話題。

　　談到我國的房地產發展模式，不得不從世紀之初的“模式之辯”開始說起。彼時業界普遍推崇著三種可供參考的發展模式：一是“美國模式”，以專業化分工為主要特點，投資商、建造商、設計師、運營機構各司其職；二是“香港模式”，以重資產為主要特征，業務全，開發銷售和自持租賃混合經營；三是新加坡模式，以輕資產為主要特征，通過私募基金孵化早期項目，成熟后向REITs注入，實現低杠桿的穩健擴張。

　　市場發展初期，受土地制度、專業化程度、融資渠道等因素制約，我國普遍采取了“香港模式”，并引入了商品房預售和按揭制度。但“香港模式”的弊端也顯而易見。

　　☆一是土地供應模式。其中最大的問題是政府作為土地擁有者，在房地產開發鏈條中扮演著“裁判員”和“運動員”的雙重角色。20世紀90年代實施分稅制改革，為了彌補地方財政收入不足，允許土地出讓收入由地方政府支配，土地出讓收入成為地方財政的重要來源。這一制度造成了地方政府對土地財政的嚴重依賴，并由此開啟了地價推動房價的惡性循環。隨著房價高企和商品房市場趨于飽和，這一傳統的土地供應模式越來越受到詬病。

　　☆二是住房供應模式。自1998年房改以來，我國房地產市場一直存在“重購輕租”“重市場輕保障”的現象，盡管在制度設計上是“雙軌制”，但由于各方利益的驅動，保障房、租賃住房始終是供應的短板。隨著房價的不斷上漲，普通工薪階層和新市民、年輕人的住房需求越來越難以得到滿足。

　　☆三是融資模式。房地產開發作為重資產行業，對金融有著天然的依賴，金融與房地產互相捆綁，不僅造成了金融風險的不斷累積，也對實體經濟造成嚴重傷害。商品房按揭則將購房者與銀行捆綁到一起，在不斷推高房價的同時，也在透支著居民消費需求。

　　☆四是房地產開發模式。由于房地產市場需求旺盛，過去20多年的房地產開發以規模化、高周轉為主要特征，以大拆大建的增量開發為主。隨著規模見頂和供需形勢逆轉，這種大拆大建的開發模式也遇到了天花板。

　　綜上所述，舊的房地產模式已經完成了作為國民經濟原始積累階段的歷史使命，亟待做出調整。

　　對房地產新模式的探索是一項系統工程，新舊模式的轉換是一個漫長的過程。既不能套用“美國模式”，也不能照搬“新加坡模式”，而是要結合我國土地資源、人口、城市發展階段等現狀，找出一條適應房地產良性循環和健康發展的路徑。

　　（一）要著力解決舊模式暴露出的問題

　　舊模式暴露出的問題或后遺癥可以簡單歸納為“三個依賴”，既國民經濟對房地產的過度依賴，地方政府對土地財政的過度依賴，房企融資對銀行的過度依賴。針對暴露出的問題，需要在供地模式、住房供應模式、融資模式、開發模式等方面做出一系列調整。

　　在供地模式上，要逐步完善人地掛鉤的土地出讓政策，提高土地率；要厘清存量建設用地規模和現狀，控制增量，盤活存量；加快集體土地入市步伐，形成多元化供地，穩地價穩房價。

　　在融資模式上，要拓寬房企融資融資渠道，擴大直接融資比重，加速發展REITs等多種融資模式，降低金融系統風險。

　　在住房供應模式上，加快建立和完善住房保障體系，大力發展以保障性租賃住房為主的租賃住房市場，落實“租購同權”；逐漸取消商品房預售制度，避免房地產項目爛尾造成的金融風險和人民財產風險。

　　在房地產開發模式上，引導企業從增量開發轉向存量運營，提高運營能力，逐漸擺脫高杠桿、高負債、高周轉的開發模式，實現輕資產運營。引導企業在產品品質上下功夫，滿足市場對改善居住環境的需求。

　　實際上，針對舊模式存在的問題，早在若干年前就有地方政府和企業在不同層面做著各種嘗試。比如制度設計層面，深圳2018年就提出了“二次房改”，對市場供應結構做了重大調整，大幅增加了人才房、安居型商品房和公共租賃住房的比重，當時被稱為房地產的“深圳模式”；比如重慶對地票制度的探索和嘗試；再有近年來各級政府對城市更新、保障性租賃住房的積極推動。企業層面，一些優質房企加速在產業鏈上下游和專業地產開發領域布局也是探索新模式的具體實踐。

　　（二）需求導向下的房地產新模式路徑

　　舊模式行將走向末路，新模式帶來的市場空間已經打開。以市場需求為導向，新模式實現路徑主要在以下幾個方面：

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　　城市更新和老舊小區改造。

　　隨著存量開發的逐漸萎縮，城市更新、老舊小區改造等存量需求更大程度釋放出來，形成巨大的市場空間。據專家預測，目前房地產存量市場總量達到300萬億元，如果按照每年2%的轉化率計算，每年的城市更新規模將超過6萬億元。盡管城市更新存在利潤率低、回報周期長等現實問題，但面對增量市場的萎縮，也是開發商轉變投資模式的最佳渠道之一。老舊小區改造方面，根據住建部的任務安排，“十四五”期間將基本完成2000年底前建成的約21.9萬個城鎮老舊小區的改造任務，其中蘊含的市場空間巨大。

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　　保障性租賃住房市場。

　　這是解決新市民住房問題的最直接方式，也是房地產轉型發展的重要路徑。根據官方的定義，新市民主要是指因本人創業就業、子女上學、投靠子女等原因來到城鎮常住，未獲得當地戶籍或獲得當地戶籍不滿三年的各類群體，包括但不限于進城務工人員、新就業大中專畢業生等，目前約有3億人。這一群體的住房問題將主要依靠保障房特別是保障性租賃住房來解決。

　　2021年7月，國務院出臺《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確突出了住房的民生屬性，提出擴大保障性租賃住房的有效供給。按照住建部制定的目標，“十四五”期間40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），其中僅2022年就計劃建設籌集保障性租賃住房240萬套。各個省市近期也陸續公布了“十四五”期間和今年的保障性租賃住房籌建目標任務，規模可觀。

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　　房地產代建。

　　根據中指院數據，2010~2020年中國房地產代建市場年新簽合約項目數量及建筑面積年復合增速均超24%，預計2025 年國內代建潛在市場面積有望增至9.1億平方米。平安證券分析認為，與傳統開發模式，代建業務具備輕資產、高盈利、抗周期性等特點，在行業壓降杠桿、轉型“管理紅利”趨勢下，可抵御風險增厚利潤，是房企紛紛搶灘的業務賽道。在當前中小房企生存承壓、開發能力較弱的城投托底拿地及金融機構涉足房企資產處置的背景下，房地產代建大有可為。此外政策扶持下的城市更新和保障性住房亦有望為代建業務帶來存量及增量拓展空間。

　　以剛剛公布2021年年報的綠城為例，截至2021年末累計合約代建規模超8470萬平方米。代建業務的高速增長為綠城帶來了豐厚的回報，2021年年報顯示，公司實現營業收入18.13億元；歸母凈利潤4.39億元，同比增長35.3%，創歷史新高。綠城的轉型成功為房企向新模式轉型提供了現實例證。

　　除了上述三大主要轉型渠道外，房企的轉型路徑還包括向下游的物業服務市場轉型，向專業開發如產業地產、養老地產等領域轉型。在此不一一贅述。

　　房地產向新發展模式轉型不僅僅是企業行為，更為重要的是政府的政策引導。3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，重點討論到房地產問題，其中明確要“及時研究和提出有力有效的防范化解風險的應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施”。由此可見，管理層已經將房地產發展模式轉型與防范化解風險放在同等重要的地位。

　　那么，房地產向新發展模式轉型還需要哪些配套措施？

　　（一）需要地方政府有破解土地財政依賴的決心

　　土地問題是一系列房地產問題的根源，高房價、保障房供應不足、金融風險等均與土地高度相關。所以破解房地產難題首先要解決土地問題。當然，政府向土地財政“開刀”無異于自我革命，需要壯士斷腕的決心。況且目前沒有任何一種有效的收入來源可以取代土地財政，近年來炒得火熱的房地產稅也因為今年的房地產業艱難處境而不得不叫了暫停。

　　當然，土地財政依賴也并非完全無解。海南曾經是土地財政依賴最為嚴重的省份，2016年海南土地出讓金達246.34億元，同年海南省本級地方一般公共預算收入僅為218億元，土地收入已經超過了其他財政收入。2018年，海南實施了分稅制改革，把與房地產關聯度最大的兩個稅種收入大部分集中于省級，把其它產業產生的稅收大部分留給市縣，倒逼市縣發展轉型，促進產業轉型升級。盡管這種轉型非常痛苦，對短期內的經濟增速產生不利影響，但長期來看，轉型的成功必將帶來經濟增長質量的大幅提升。

　　（二）房地產轉型離不開政策支持

　　前面提到房地產向新模式轉型主要包括城市更新、老舊小區改造、保障性租賃住房等具體實施路徑，盡管這些領域有著巨大的市場空間，但相比傳統的房地產開發，實施難度比較大，利潤空間小，社會資本參與的積極性并不高。這些項目多為政府主導，因此政府的讓利和政策的加持至關重要。

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　　土地、財政、稅收支持。

　　目前，中央級各城市政府針對城市更新、老舊小區改造、保障性租賃住房制定了包括土地、財政、稅收、金融等方面的一些優惠政策，也取得了一定成效。但政府財力畢竟有限，特別是一些財政壓力比較大的城市很難拿出大力度的支持政策。

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　　發展保障房REITs。

　　當前保障房的發展，主要面臨著收益率偏低、依賴政府托底和融資渠道有限等因素制約，根據CRIC的數據，2021年有87.9%的純租賃地塊為地方政府國企獲取。中信建投認為，發展保租房REITs有助于打通住房租賃的退出環節，拓寬融資渠道、改善企業資產負債表。目前，盡管國家已經將保障房REITs納入試點范疇，一些城市也在政策層面提出加快發展保障房REITs，但推進并不十分順利。

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　　落實“租購同權”。

　　除了加大保障性租賃住房籌建力度、培養長租房市場外，最為關鍵的一環是在政策上促進“租購同權”，這是發展租賃住房市場的政策基礎。今年全國兩會，多位人大代表、政協委員再提“租購同權”建議、提案。全國人大代表、58同城CEO姚勁波認為，在中央“租購并舉”的頂層設計和“房住不炒”的總基調下，“租購同權”政策已具備重要的落地推廣的前提條件。

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責任編輯：李思陽