近期，山東省菏澤市房貸政策出現實質性松動，首套房首付比例降至20%，引起了市場關注。除了菏澤，今年以來，重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房首付比例降至20%。據《證券日報》記者不完全統計，2022年至今，全國超40城發布了各種力度的房地產寬松政策。

　　在所有的調控政策中，降低首付是力度非常大的政策放松，此前一些地方可能還是局限于房貸利率調整等政策，其對于住房交易數據的刺激其實是不到位的。而首付比例降低是實質性的鼓勵樓市、激活市場交易的政策，后續會有更多城市出臺降低首付比例的措施，尤其是三四線城市，一二線城市也完全有可能跟進。未來隨著房貸政策進一步寬松，預計市場也會見底企穩。

　　2月18日，房地產板塊全線上漲。金科股份、濱江集團漲超8%，新城控股、金地集團、招商蛇口、保利發展漲超5%，中證內地地產主題指數32只成分股集體上漲，帶動房地產ETF（159768）上漲3.93%，換手率達34.67%。

　　招商證券表示，房地產政策由之前的三個目標互相制約或變成一致指向寬松需求。同時，歷史上房地產股票超額收益通常領先于基本面底部1-2個季度，目前仍不例外，在“流動性改善+風險偏好不升反降”組合下，β仍在演繹，房地產板塊估值修復空間較足。

　　延伸閱讀

　　房地產行業加速風險出清 銀行等機構出手支持房企并購

　　近年來，如何化解房地產企業風險一直備受關注，而房企間的項目并購被視為有效方式之一。

　　《證券日報》記者注意到，今年以來，已有多家銀行針對房地產企業并購項目進行專項資金支持，相關融資額度接近600億元。此外，全國性金融資產管理公司（AMC）日前也開始發債募集資金參與房企紓困。

　　多家金融機構

　　參與房企風險處置

　　今年以來，已有多家銀行陸續發行房地產并購主題債券等對房企并購提供資金支持。據記者不完全統計，截至2月20日，已有5家銀行相繼啟動支持計劃，合計提供融資額度達580億元。

　　具體來看，記者近日獲悉，興業銀行計劃發行不低于100億元房地產并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

　　對此，興業銀行相關負責人對記者表示，近期已陸續接洽多家優質房地產企業，實地調研其并購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產品組合，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的優質房地產項目。該期主題金融債券的發行，將進一步充實銀行資金來源，提升服務實體經濟能力。

　　在此之前，平安銀行、浦發銀行、廣發銀行均表示擬發行50億元額度的房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

　　除此之外，1月25日，招商銀行分別與華潤置地及華潤萬象生活簽署合作協議，分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業務。2月14日，招商銀行與大悅城控股簽署100億元并購融資戰略合作協議，雙方將建立深度的地產并購融資戰略合作關系，根據協議，招商銀行將授予大悅城控股100億元并購融資額度用于并購業務。

　　“銀行通過發債獲得的資金來源是長期的，也比較穩定，用于發放房地產并購貸款，能更好支持房地產企業之間的并購。此外，房地產并購貸款不納入房地產貸款集中度管理，銀行發放并購貸款積極性也會更高。”招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼對《證券日報》記者表示，預計今年房地產企業并購行為會增多。

　　值得注意的是，除了銀行機構外，AMC機構也開始“出手”發債支持房企并購。2月18日，中國東方資產管理股份有限公司在全國銀行間債券市場公開發行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批，募集資金主要用于重點房地產企業優質項目的風險化解及處置，開展房地產行業不良資產紓困及房地產金融風險化解工作。

　　IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴《證券日報》記者，AMC處置房地產類不良資產，主要有打包出售、引進戰投、直接投資盤活、提供增信措施盤活、債轉股以及破產重整、破產清算等模式，能夠進一步助力整個房地產行業活力提升。

　　銀行將是房企并購

　　重要資金來源

　　對于近期多家銀行以及AMC機構對房企并購項目提供融資支持的情況，業內人士認為，這是對去年年底中央文件的進一步落實。

　　2021年12月下旬，央行、銀保監會發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，通過投資并購債券、并購票據等債務融資工具，支持房地產企業兼并收購優質項目，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目，對于兼并收購出險和困難房地產企業的項目并購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理。

　　寶新金融首席經濟學家鄭磊表示：“房地產野蠻擴張時代結束了，房地產行業在這個大形勢轉變的過程中，發生了一些風險暴露事件，有必要通過重組并購和財政救助等方式加以妥善解決。未來房地產行業將進入一個穩定良性發展階段。”

　　對于銀行等機構在房企并購項目中起到的作用，中國銀行研究院研究員王梅婷對《證券日報》記者表示，在參與房地產行業并購的過程中，銀行的主要優勢是資金面相對充裕，且通過房地產開發貸和房貸等形式已經和房地產企業有深度合作。目前，由于房地產行業資金鏈緊張，很難出現前幾年行業龍頭進行大規模并購的情況。未來一段時間，銀行是房地產企業并購的重要資金來源。

　　需要正視的是，房企在并購重組過程中仍面臨一些困難。中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發展部總經理楊海平認為，推進房地產企業或項目并購重組是實現不良資產盤活的剛性需要，但由于困境房企往往伴有產業類問題、金融債務類問題、司法類問題，房地產企業或項目并購重組涉及交易意向達成、交易結構設計、稅收籌劃、融資方案設計等，存在多方博弈，要快速達成一致存在一定難度。因此需要政府相關部門加以推動和引導，地方政府對存量房地產項目及問題房企并購重組給予一定傾斜政策以促成并購重組各利益相關方達成一致。

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責任編輯：張恒星 SF142