廈門再出地王部分城市靠國企托市

　　林小昭

　　在樓市下行的情況下，即便是目前全國房價最堅挺的廈門，土地市場也出現了分化。

　　區域分化加劇

　　在8月7日廈門舉行的一場土地拍賣會上，近年來廈門出讓的最小地塊——翔安區2014XP04商住地塊，被廈門海晟房地產開發公司(下稱“海晟地產”)以5.18億元競得，樓面價12634.15元/平方米，溢價率高達57.93%，晉升翔安區新地王。

　　該地塊占地面積1.7萬平方米，總建筑面積僅4.1萬平方米，拍賣起價3.28億元，起拍樓面價8000元/平方米，共吸引了招商、建發等9家房企參與競拍，現場競拍激烈，最終由海晟地產奪得。值得注意的是，該地塊所在區域已經誕生了4幅地王，最高樓面價紀錄一路刷新。

　　而在其后拍賣的另一幅地塊中，今年來擬出讓的最大地塊——位于同安新城的2014 TP02商住地塊，總建筑面積達到33.43萬平方米，起拍叫價達到26.41億元，但只有兩家企業領牌入場。在拍賣開始后，房企紋絲不動，尷尬場面持續了近5分鐘，最終因無人應價而流拍。

　　這也是自2010年11月以來，時隔近4年，廈門首度出現住宅土地流拍。廈門均和房地產評估董事長王崎對《第一財經日報》說，此次兩個地塊競拍“冰火兩重天”，說明雖然大家仍看好廈門這樣的熱點城市，但在資金運轉壓力下，企業更愿意拿小面積的、位置比較好的地塊，而位置不是特別好的、面積很大、需要資金量很多的地塊，則不被開發企業看好。

　　“流拍凸顯了開發企業資金的壓力。所有的開發商融資平均成本都在15%以上。沒有錢就干不了大事。”王崎說，小地塊雖然單價高，但大家都喜歡，因為資金壓力小，可以慢慢做出一些精品。他認為，在目前土地市場轉冷的情況下，政府應該轉變思路，將大地塊“化整為零”，體量小總價低，這樣更利于企業的項目規劃和規避資金風險。

　　中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，目前樓市下行的情況下，房企拿地愈加謹慎，分化已經不僅在城市之間了，城市內部不同區域、不同屬性的土地也在分化，根源還是市場漲幅放緩，各種風險在不斷增加。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者，很多房企現在擔憂土地價格過高，影響后續開發。但對于優質地段的小幅地塊，還是比較熱衷去“搶”。此類地塊的優勢是總價相對低，未來開發潛力大。目前房企資金面比較緊張，但依然需要獲取優質地塊以求擴張，此類地塊的獲取，并不會構成太大的壓力。而且此類產品，未來也容易打造成小而精的企業標桿項目。

　　地方國企托市

　　在土地市場下行的情況下，一些地方政府迫于稅收和土地財政的壓力，往往會采取讓地方國企“托市”的措施，比如推出優質地塊、降低起拍價格，炒熱土地市場，刺激樓市回暖。

　　8月6日，鄭州一塊城鎮住宅用地在網上進行拍賣，編號為50759529的企業最終以52430萬元競得，溢價率128.65%，折合每畝1614萬元，樓面價達16143.46元/平方米，成為鄭州新的雙料“地王”。

　　拿下“地王”項目的開發商并不是品牌實力房企，而是當地一家國有房企——鄭州國投置業有限公司。該公司成立于2007年12月17日，投資人是鄭州投資控股有限公司。而鄭州投資控股有限公司是由鄭州市人民政府批準成立，于2005年10月在鄭州市工商局登記注冊的國有獨資公司。

　　無獨有偶，在廈門，今年以來的幾次土地拍賣會所拍的地王，也都出現了當地國企的身影。此次奪得翔安新地王的海晟地產也是福建當地一家國企。而在此前5月14日舉行的一場土地拍賣會上，所拍賣的兩塊地塊都以不低的溢價率成交。當地房企廈門國貿天地房地產有限公司在數百輪激烈競爭中，最終以總價319600萬元競得集美區J2014P01地塊，樓面價為13135.5元/平方米，溢價率64.4%。該價格突破此前集美地王(住宅園博1號)12066.37元/平方米的樓面價，成為集美區新地王。

　　此前4月23日上午，廈門迎來馬年首場土地拍賣會，其中位于翔安的商住地塊2014XP01最終被廈門國貿控股有限公司以總價5.8億元奪得，樓面價12000元/平方米，溢價率達50%。

　　王崎對本報分析，今年以來，廈門出讓的地塊中，除了世貿和保利是來自全國品牌房企，其他拿地企業都是當地實力雄厚的國企。廈門本土的國有地產企業十分強大，占當地房產市場的一半以上，這在全國都是少有的。在土地市場下行的情況下，本土國企可以出來托市，可以有效保證出讓地價的平穩。

　　“國企的領導都是政府任命的，叫他托市能不托嗎？”王崎說，通過地方國企托市，理論上市場不會大滑坡，價格也就降不下來，即使虧也虧不到哪里去，可能過兩年地價上升之后又可以賺回來。

　　嚴躍進說，一些地方政府在土地出讓過程中，確實可以暗示此類國企積極拿地，從而借國企力量來為樓市注入一針強心劑。張大偉則稱，其他企業可能資金壓力都不小，但當地國企資金實力雄厚，這也是它們能出來拿地的一個原因。