在不少業(yè)內(nèi)人士看來，孫河的土地流拍成為一線城市土地市場轉(zhuǎn)冷的一個信號。

　　本報記者 趙卓 發(fā)自北京

　　7月29日，此前幾年備受市場追捧的朝陽孫河組團(tuán)，其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，這也是繼2011年4月順義仁和鎮(zhèn)梅溝營村兩宅地流標(biāo)后，三年來北京首次出現(xiàn)土地流拍。一年前，孫河地塊曾誕生過北京地王，此后該區(qū)域土地最高成交單價一直由奪得孫河HIJ地塊的中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡稱“中糧地產(chǎn)”)保持，樓面地價為5.2萬元/平方米。而此次流拍的K地塊，樓面地價約為3.5萬元/平方米，兩宗宅地起始價就達(dá)到77.45億元。事實(shí)上，盡管全國樓市遇冷，但北京土地市場情況尚好，資料顯示，北京市今年1-7月經(jīng)營性用地共成交61宗，成交總金額為1213億元，同比上漲44.6%，這也是實(shí)行招拍掛以來第三高的年份。

　　“孫河土地流拍，算是一線城市土地市場遇冷的一個信號吧，北京在我們跟蹤的35個大中城市中風(fēng)險排名中段靠后，已經(jīng)是一個需要慎重進(jìn)入的城市，”易居房產(chǎn)研究院研究員吳曉君對時代周報記者表示。

　　孫河地塊流拍

　　7月29日，北京土地市場推出了5塊土地，分別是位于房山區(qū)的三塊土地和朝陽區(qū)孫河的兩塊土地。由于今年上半年樓市成交持續(xù)低迷，北京土地市場長達(dá)兩個多月無一宗成交，因此7月份的拍賣格外引人關(guān)注。位于北京房山閻村鎮(zhèn)的3宗商業(yè)地塊吸引了諸多房企的關(guān)注，開拍前網(wǎng)上報價就達(dá)到28次，吸引了包括萬科、旭輝、世茂在內(nèi)的多家房企參與競拍，最后由天洋基業(yè)競得，三宗地塊合計(jì)規(guī)劃建筑面積為32.3萬平方米，成交總價為26.15億元，平均溢價率130%。

　　而此前大熱的朝陽孫河兩宗優(yōu)質(zhì)居住類地塊卻意外流拍。孫河組團(tuán)出讓的土地，容積率都在1.1左右，適合做低密度高端住宅尤其是別墅產(chǎn)品，加上便利的交通和配套，曾讓該地塊備受開發(fā)商的追捧。

　　據(jù)出讓公告顯示，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)土地儲備項(xiàng)目K地塊，建筑面積8.99萬平方米，用途為R2二類居住用地，起始總價為31.45億元，粗略計(jì)算，該宗地塊起始樓面價高達(dá)3.5萬元/平方米，突破了北京宅地起始樓面價最高紀(jì)錄。

　　朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)土地儲備項(xiàng)目“BCDE地塊”建筑面積為17.6萬平方米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學(xué)合校用地、R22社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施用地，起始總價為46億元，折合起始樓面價約2.6萬元/平方米。根據(jù)北京市國土局公開信息，這兩個地塊，直到掛牌競價截止時間都沒有收到網(wǎng)絡(luò)報價，此前報名參與BCDE地塊競拍的中糧地產(chǎn)和北京天恒置業(yè)集團(tuán)最終沒有到拍地現(xiàn)場拿號。

　　“原因有兩方面，一個是競爭壓力過大，該區(qū)域已經(jīng)有龍湖、泰禾、首開和中糧四家房企拿下五塊土地，開發(fā)的產(chǎn)品也類似，因此該區(qū)域內(nèi)的競爭壓力會很大，從整個市場看，今年末到明年，會有大量的城市別墅類產(chǎn)品集中入市，因此整個市場的競爭壓力也會很大；另一方面是因?yàn)樾刨J的壓力，目前開發(fā)商依然很難從銀行獲得貸款，其他渠道融資成本更高，因此拿地時會更謹(jǐn)慎，”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴時代周報記者。

　　而底價和總價都過高被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是孫河兩宗地塊流拍的直接原因。東匯置地投資管理有限公司總裁劉東認(rèn)為，流標(biāo)的孫河兩宗地容積率1.1，要高于之前成交的地塊，同時地塊內(nèi)部比較復(fù)雜，配建有學(xué)校等公共設(shè)施，因此地塊的質(zhì)量要弱于此前成交的地塊。兩宗地塊刨除配建面積，樓面地價接近4萬元/平方米，與區(qū)域內(nèi)在售的公寓類產(chǎn)品實(shí)際成交價格接近，面粉貴過面包。

　　而北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)[微博]隨即發(fā)表微博稱：高價地流標(biāo)只是開始。

　　中糧地王拿地超一年仍挖地基

　　流拍的孫河兩宗宅地是該板塊放出的第6、7宗地塊，過去兩年間，孫河組團(tuán)先后出讓了5宗宅地，吸引了龍湖、泰禾、首開和中糧四家房企進(jìn)駐，那此次土地流拍，對已經(jīng)拿地的這些企業(yè)又有什么影響？

　　“龍湖雙瓏原著目前去化已經(jīng)超過80%，是今年上半年北京別墅項(xiàng)目成交面積第一名，銷售金額第二名，所以孫河土地流拍，對龍湖沒有什么影響”，龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時代周報記者。龍湖地產(chǎn)發(fā)給時代周報記者的數(shù)據(jù)顯示：龍湖地產(chǎn)有限公司首七月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額241.4億元，合同銷售面積222.9萬平方米。事實(shí)上，最早進(jìn)駐孫河區(qū)域的正是龍湖地產(chǎn)，2012年9月，龍湖地產(chǎn)以14.7億元的價格首次拍下孫河地塊，折合樓面單價只有20158元/平方米，僅低于此前成交的東城區(qū)香河園和萬柳地塊，溢價率僅為8.7%，成交價格未達(dá)到地塊的最高限價。

　　之后，孫河板塊價格一路走高，2013年1月24日，泰禾集團(tuán)力挫保利、融創(chuàng)、懋源、招商、九龍倉、綠地等12家企業(yè)，以18.5億元總價將孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類居住用地收入囊中，折合樓面價2.94萬元/平方米。

　　時隔一個月，首開集團(tuán)于2013年2月28日一舉斬獲孫河鄉(xiāng)西甸村F地塊、G地塊二類居住用地兩宗地塊，兩宗地塊總價合計(jì)27.2億元，樓面價約為2.62萬元/平方米。雖然樓面地價略高，但泰禾在孫河地塊的項(xiàng)目—泰禾？北京院子，拿下今年上半年北京別墅項(xiàng)目銷售金額的冠軍，成交金額為14.34億元。

　　但此后拿地的中糧卻陷入“地王陷阱”，2013年7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元，配建3.3萬平方米公租房的代價將北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊收入囊中。剔除保障房，商品房部分樓面價高達(dá)4.84萬元/平方米，刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后售價將在10萬元/平方米左右。

　　“龍湖雙瓏原著是龍湖第二個原著系列產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)在開發(fā)第三個長城原著項(xiàng)目，而且龍湖本身就是做別墅起家，泰禾之前也有運(yùn)河岸上的院子和泰禾紅御等千萬級豪宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，但中糧地產(chǎn)在北京幾乎沒有什么豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，”有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出。是以，位于孫河地區(qū)的龍湖雙瓏原著從拿地到開盤，前后只用了9個月的時間，開盤一年去化高達(dá)80%以上；泰禾孫河項(xiàng)目北京院子從去年底拿地到今年初開盤，也只用了一年的時間，但中糧地產(chǎn)拿下孫河土地后已經(jīng)超過一年，項(xiàng)目還處于地基剛開挖的階段，此前中糧地產(chǎn)人士對外透露，孫河項(xiàng)目正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備，具體的定價、入市時間說不準(zhǔn)。中糧地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，在北京中糧地產(chǎn)旗下?lián)碛斜本┫樵茋�際生活區(qū)、北京長陽半島以及孫河三個項(xiàng)目，前兩個項(xiàng)目為2009年入市的老項(xiàng)目，換句話說，目前中糧地產(chǎn)在北京惟一的新項(xiàng)目只有孫河項(xiàng)目，但這個項(xiàng)目看起來有點(diǎn)前景不明。

　　中糧地產(chǎn)的一季報顯示，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入9.72億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤0.67億元，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤只有0.61億元；2013年整年亦如此，全年?duì)I業(yè)收入101.79億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤5.35億元，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤只有2.03億元，其中由萬科經(jīng)營的中糧萬科合作項(xiàng)目貢獻(xiàn)了很大一部分。

　　另一家拿地的首開集團(tuán)，幾年前曾以“不擅經(jīng)營豪宅”為由，以4.587億元將豪宅項(xiàng)目長安8號賣掉。據(jù)悉，其在孫河的項(xiàng)目首開？瑯樾將在今年下半年入市，主力產(chǎn)品為新法式院落別墅產(chǎn)品，并輔以中式元素，定位城市層峰人士。

　　一線土地市場也遇冷

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，孫河的土地流拍成為一線城市土地市場轉(zhuǎn)冷的一個信號。

　　中國指數(shù)研究院[微博]近日發(fā)布報告稱：7月份，全國300個城市共成交土地1967宗，環(huán)比減少18%，同比減少40%；成交面積6666萬平方米，環(huán)比減少23%，同比減少44%。全國300個城市土地出讓金總額為1475億元，環(huán)比減少15%，同比減少49%。但據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前七個月，北京土地市場通過招拍掛公開出讓土地97宗，土地出讓金總額為1229.4億元。其中7月份成交土地8宗，土地出讓金總額114.2億元。

　　但如今，這股寒流吹到了被認(rèn)為還算安全的一線城市。8月4日，北京土地市場又成交了4宗土地項(xiàng)目，其中有兩宗位于海淀區(qū)的中關(guān)村翠湖科技園地塊，被綠地集團(tuán)分別以11.02億元、11.3億元的底價競得，平均樓面價均為1.35萬元/平方米左右。令人驚心的是，兩宗翠湖科技園地塊由于一直未收到網(wǎng)絡(luò)報價，一度被業(yè)內(nèi)猜測將繼續(xù)孫河鄉(xiāng)地塊的流拍命運(yùn)。另外兩個位于北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)的地塊，則由北京中聯(lián)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海新光齊天投資管理合伙企業(yè)(有限合伙)、北京遠(yuǎn)洋新光商業(yè)管理有限公司聯(lián)合體分別以10.51億元和6.47億元的價格競得。成交過程被業(yè)內(nèi)普遍用“過于冷清”來形容。

　　中國指數(shù)研究院的報告稱：7月份北京雖然加速供地，出讓地塊中不乏優(yōu)質(zhì)宅地，但在樓市趨冷、庫存積壓的背景下，無論是報價企業(yè)數(shù)量，競拍次數(shù)及溢價率均跌至較低水平。而來自億翰智庫的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，16家標(biāo)桿上市房企購地金額為2202.09億元，相當(dāng)于去年全年購地金額的35.9%，同比下降20%，且環(huán)比逐月下滑，可見房企對新增土地儲備的態(tài)度逐漸謹(jǐn)慎。

　　吳曉君對記者表示：根據(jù)我們對全國典型城市土地成交的跟蹤研究，今年以來，10 個典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積增幅持續(xù)處于負(fù)增長區(qū)間，7月同比下跌15.2%，降幅有繼續(xù)加劇之勢。受商品房市場持續(xù)低迷影響，土地市場愈加冷清，預(yù)計(jì)三季度10 個典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積仍將弱于去年同期。

　　郭毅也認(rèn)為：“如果下半年商品房成交量依然低迷，政策也沒有放開的話，開發(fā)商拿地會更加謹(jǐn)慎。”