CFP圖片 制圖/尹建

　　【推薦閱讀】媒體稱樓市降價假摔居多：直接降價城市只有6個

　　“救市” 地方政府比房企更著急

　　隨著安徽銅陵發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，地方政府政策“松綁”的星星之火似乎開始燎原。今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，部分區(qū)域量價齊跌。在新型城鎮(zhèn)化潛力巨大、房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間的背景下，樓市是否真到了需要政府“托市”的地步？

　　分析人士認(rèn)為，一些地方政府打著市場化的旗號行松綁之實，這種傾向需要警惕。如果后續(xù)跟進城市動作過大，不排除有被叫停的可能。未來需推進產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展、區(qū)域一體化，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供長久支撐。

　　□本報記者 張敏

　　多地限購松動

　　在市場低迷，降價案例頻現(xiàn)的背景下，部分中小城市地方政府醞釀“松綁”樓市調(diào)控。其中，溫州、杭州、長沙和福建最先傳出風(fēng)聲，但到目前為止，這些地區(qū)均未有明顯的動作，反而是別的城市真正付諸行動。

　　安徽銅陵市政府日前發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，強調(diào)首次購房申請個人住房公積金貸款的首付比例由30%降低為20%，同時還在契稅補貼等方面配套制定了一系列利好政策。

　　4月28日，南寧市房管局發(fā)文稱，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于促進廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　有市場傳言稱，為促進濱海新區(qū)樓市發(fā)展，濱海將實施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房即可在新區(qū)購房。同時，濱海新區(qū)還將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策，交一成首付就能買房。

　　無錫政府也于此前發(fā)布文件稱，自5月1日起，在無錫市購商品房(含二手房)達60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

　　除安徽銅陵外，其余城市并未發(fā)布針對房地產(chǎn)市場的“紅頭文件”予以調(diào)整，從而避開“救市”嫌疑。如南寧的調(diào)整，是依據(jù)《關(guān)于促進廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》，有關(guān)天津的政策動向甚至未見文件，僅是市場傳言。但業(yè)界普遍認(rèn)為，一些樓市極度低迷的地方政府的確存有“救市”心態(tài)。

　　值得注意的是，成都昨日發(fā)布了完善購房入戶政策的通知。自6月1日起，成都市調(diào)整災(zāi)后重建的落戶政策，規(guī)定最大變動為購房滿90平米以上住房且繳納社保滿一年以上才能落戶。雖然其收緊了落戶條件，但仍有分析認(rèn)為其將利好大戶型房屋的銷售。

　　每逢市場低迷地方就出臺政策，是我國房地產(chǎn)發(fā)展史上常見的一幕。上次出現(xiàn)類似的政府行為，還要追溯到2011年下半年。當(dāng)時，在“新國八條”的影響下，房地產(chǎn)市場供需雙雙低迷，佛山、蕪湖等地出手“救市”，但其“救市”行為最終被叫停。

　　房企心態(tài)復(fù)雜

　　今年以來，市場彌漫著一股悲觀情緒，樓市成交量始終低迷。一些二三線城市雖被爆出供應(yīng)過剩，但并未引發(fā)市場關(guān)注。就在外界將市場低迷歸咎于節(jié)假日和季節(jié)因素時，從3月下旬開始，杭州等地的樓盤出現(xiàn)降價現(xiàn)象，隨后向北京、廣州等一線城市蔓延。

　　進入“小陽春”的4、5月份，房地產(chǎn)交易仍然處于近幾年同期低點，土地市場也未有起色。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測，今年4月，30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環(huán)比減少4.7%，同比減少21%。“五一”長假期間，樓市更是遭遇冰點。

　　資本的動向也在悄然生變。一方面，李嘉誠出售內(nèi)地物業(yè)，將目光轉(zhuǎn)向歐洲市場；另一方面，嘉實地產(chǎn)停止擬推出的“嘉實房地產(chǎn)投資中國綜合回報基金”，被認(rèn)為是嘉實基金退出中國樓市。

　　在這種情況下，房企的悲觀情緒蔓延，主要體現(xiàn)在，房企收縮擴張步伐，謹(jǐn)慎拿地。世茂集團副總裁兼營銷總經(jīng)理蔡雪梅6日向中國證券報記者表示，由于市場的不確定性，世茂一方面盡快消化存貨，另一方面在區(qū)域和拿地選擇上將更為審慎，不會再進行大規(guī)模擴張。

　　經(jīng)歷了十多年的高速增長之后，房地產(chǎn)市場真的見頂了嗎？

　　“以前是黃金時代，現(xiàn)在是白銀時代。”萬科集團總裁郁亮近日在接受媒體采訪時表示，中國的城市化還遠未結(jié)束。郁亮的表態(tài)是針對網(wǎng)傳萬科公司副總裁毛大慶“樓市風(fēng)險論”的解釋。他認(rèn)為，警示風(fēng)險并不意味著看空行業(yè)，除了“謹(jǐn)慎”，萬科仍然強調(diào)“樂觀”。經(jīng)過一段悲觀情緒的彌漫，業(yè)界正陸續(xù)開始冷靜的思考。

　　事實上，即便在市場如此低迷之時，仍有不少資金覬覦樓市。近期，金地、金融街等大型房企先后遭到保險資金舉牌，顯示出后者對房地產(chǎn)業(yè)的興趣和信心。有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)正在由高速增長進入低速增長期，如今的市場低迷體現(xiàn)了轉(zhuǎn)型期的陣痛，但并不意味著市場已經(jīng)見頂。

　　除萬科外，還有不少企業(yè)維持樂觀心態(tài)。盡管一季度全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了成交下滑，但方興地產(chǎn)對2014年的市場仍然看好。方興地產(chǎn)主席何操就表示：“展望2014年，中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境將繼續(xù)企穩(wěn)向好，行業(yè)將受益于長效調(diào)控機制的逐步建立而呈現(xiàn)理性增長態(tài)勢。我們對中國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展充滿信心。”

　　據(jù)悉，去年方興地產(chǎn)項目的平均去化率達到90%，簽約銷售額約210億元，較上一年同期增長約33%。今年3月，該公司表示，計劃將其若干酒店資產(chǎn)和配套業(yè)務(wù)分拆在港交所獨立上市，對淡市不以為然。

　　經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的分化趨勢愈加明顯。分析人士表示，上述出臺松綁政策的城市均供應(yīng)過剩、需求不足，且從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，“房地產(chǎn)獨大”的現(xiàn)象明顯。因此，一旦市場出現(xiàn)低迷，對樓市消化和地方經(jīng)濟增長均會帶來影響。

　　盲目跟風(fēng)不可取

　　地方政府“救市”沖動一旦激起，便難以遏制。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場低迷已經(jīng)影響到一些城市的土地出讓收入，拖累當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長，因此個別城市出臺的松綁措施，極有可能引起其他城市效仿。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，后續(xù)跟進放松調(diào)控的城市，可能會具有這樣幾個特征：庫存消化周期超過一年；一季度成交面積大幅下滑；購地銷售比過高；一季度土地出讓金過低；有樓盤出現(xiàn)實質(zhì)性降價；人口凈流出；已建設(shè)兩個及以上新區(qū)等。他表示，除一線城市和個別熱點城市之外，上述特征在我國廣大二三線城市中普遍存在。因此，很多城市都存在松綁調(diào)控的內(nèi)在沖動。

　　張大偉強調(diào)，未來松綁的政策空間有很多，主要有六大方向：一為非戶籍資格審查放松；二為限購范圍放松；三為調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)；四為限價政策放松；五為提供購房落戶及優(yōu)惠等刺激性手段；六為公積金政策松動。事實上，大部分調(diào)整手段已在本輪政策松綁中有所體現(xiàn)。

　　今年以來，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策明確了“分類調(diào)控”原則，對不同城市進行有針對性的調(diào)控。住建部副部長仇保興在兩會期間表示，能夠由地方政府調(diào)整的，盡量不通過中央政府來調(diào)整。分析人士認(rèn)為，這一表態(tài)規(guī)避了“一刀切”的調(diào)控模式，但在客觀上賦予了地方政府更大的政策空間。

　　有專家認(rèn)為，盡管“分類調(diào)控”的原則已定，但如果未來跟風(fēng)松綁調(diào)控的城市過多、尺度過大，則不排除中央出手干預(yù)的可能。此前福建、杭州曾傳出救市消息，“閩十條”的內(nèi)容和解釋均可謂有鼻子有眼，其最終未能出臺，被市場猜測有主管部門干預(yù)的因素。

　　值得注意的是，“銅陵版”政策調(diào)整的部分條款，已然觸及了之前實施的限購“紅線”。分析人士表示，銅陵將首套房公積金貸款的最低首付比例由30%降低為20%，將二套房公積金貸款最低首付比例降至最低為40%。這兩點已超出之前的政策框架。

　　專家表示，“分類調(diào)控”、“去行政化”是未來樓市政策主要基調(diào)，但個別地方高舉市場化大旗而行“救市”之實，這種情況需要警惕。樓市政策的調(diào)整，應(yīng)當(dāng)有步驟、分階段地進行，對于部分城市過度的“救市”行為，應(yīng)及時予以糾正，從而明確當(dāng)前的政策重點，穩(wěn)定市場預(yù)期。同時，在房地產(chǎn)政策之外，還應(yīng)推進產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展和區(qū)域一體化進程，以及土地、戶籍等多項制度改革，為樓市健康發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)。

　　基金經(jīng)理認(rèn)為

　　地產(chǎn)股買點尚未到來

　　□本報記者 李良

　　近期各地樓市成交慘淡，房地產(chǎn)“泡沫破滅論”四起。在基金經(jīng)理們的眼里，雖然有政策托底的可能，但基于此前經(jīng)濟快速發(fā)展、貨幣政策寬松帶來的房地產(chǎn)“黃金十年”已走到盡頭，在當(dāng)前經(jīng)濟增速下滑的背景下，房地產(chǎn)正步入一個衰退的小周期中。只有出現(xiàn)明顯的降價潮后，地產(chǎn)股或許才能看到買點。

　　下降通道成型

　　多位基金經(jīng)理指出，如果貨幣政策沒有變化，中央政府也不出臺大規(guī)模經(jīng)濟刺激計劃，房地產(chǎn)短期將會進入一個下降通道，成交量、價格和開發(fā)投資都將逐步下行。

　　萬家雙引擎基金經(jīng)理華光磊表示，目前的房地產(chǎn)市場處于下滑衰退的小周期中，這一過程又分為兩個階段，一是成交縮量但未降價，二是大范圍降價并帶來成交放量。“從我們的調(diào)研來看，目前依然處于第一個階段。全國40個大中城市的成交量絕對值已經(jīng)回落到了上一輪周期(2012年初)市場剛起來時候的水平；而大范圍的降價潮尚未出現(xiàn)，開發(fā)商由于去年的日子比較好過，手中還有些余錢，處于互相觀望的階段，目前只是做了一些隱性的促銷手段。”華光磊說，“我們判斷隨著成交量的進一步惡化、開發(fā)商庫存和資金的壓力進一步加大，大范圍降價潮遲早會出現(xiàn)。”

　　有基金經(jīng)理則認(rèn)為，由于中國經(jīng)濟的地區(qū)差距非常明顯，因此雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體可能進入一個下降通道，但不同的城市可能會呈現(xiàn)明顯的差異化。他指出，特大型城市的供應(yīng)有限、需求旺盛，價格剛性仍然存在，縮量盤整的概率較高，但許多中小城市近年來供應(yīng)量擴張?zhí)�快，需求短期不可能爆發(fā)，即便出臺政策托底，也很難改變供遠大于求的局面。降價潮或?qū)⒃谶@些城市體現(xiàn)的更為明顯。

　　基本面未好轉(zhuǎn)

　　在房地產(chǎn)行業(yè)一片風(fēng)聲鶴唳之時，險資卻頻頻舉牌地產(chǎn)股，這是否意味著地產(chǎn)股已經(jīng)出現(xiàn)買點？基金經(jīng)理們認(rèn)為，雖然地產(chǎn)股估值較低，但在市場情緒較差及行業(yè)前景不明朗的背景下，短期地產(chǎn)股難以見到有效反彈。

　　華光磊指出，影響房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素在于按揭貸款的額度和利率，而造成今年以來按揭偏緊的原因，一是宏觀整體流動性偏緊，二是商業(yè)銀行在無風(fēng)險利率上行的情況下做按揭業(yè)務(wù)的意愿不高。政策方面，難以期待中央政府出臺直接影響按揭貸款的政策，如降準(zhǔn)等，僅能預(yù)期地方政府出臺一些局部的刺激政策，但地方政府的這些政策只能起到一個托底作用，并不能帶來基本面的實質(zhì)反轉(zhuǎn)。

　　而某基金公司投資副總監(jiān)強調(diào)，地產(chǎn)股目前的低估值是建立在當(dāng)前業(yè)績水平上的，但從萬科等地產(chǎn)股的情況來看，業(yè)績有可能迎來一個拐點，現(xiàn)在的低估值有可能伴隨著業(yè)績的下滑變成高估值，投資者不能單純看靜態(tài)PE來決定地產(chǎn)股的投資。他同時指出，地產(chǎn)股受政策影響較大，不排除在政策主動寬松背景下出現(xiàn)一波小反彈。

　　什么時候才是地產(chǎn)股的買點？華光磊認(rèn)為，地產(chǎn)股的買點在于大規(guī)模降價潮出現(xiàn)的那個時點，因為降價本身會帶來成交放量，而行情的后續(xù)高度取決于成交能夠放量到什么水平，這一點需要屆時結(jié)合政策環(huán)境和實地調(diào)研再做判斷。

　　房企應(yīng)加速跑量

　　□本報記者 姚軒杰

　　近期，銅陵、南寧、天津濱海新區(qū)、杭州蕭山區(qū)、無錫等地陸續(xù)給樓市“松綁”。專家表示，未來更多二三四線城市有可能跟進。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]認(rèn)為，從政策環(huán)境和宏觀經(jīng)濟情況分析，部分城市放松政策，或者說適度“救市”被默許。今年政府工作報告中提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”，也即所謂的“分類調(diào)控”、“雙向調(diào)控”：樓市熱的城市，實行緊縮式調(diào)控。而上述“松綁”的城市都屬于樓市冷的城市。

　　這些地方政府出臺的相關(guān)政策會在一定程度上促進樓市成交量的回升。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度來看，相關(guān)地區(qū)房企將抓住機會加速跑量，降低庫存風(fēng)險。

　　部分二三四線城市供應(yīng)量大、庫存高企是不爭的事實，在經(jīng)歷了2013年快速增長的市場環(huán)境后，市場調(diào)整必定會到來。此前2005年、2008年、2011年的調(diào)整都有導(dǎo)火索。2005年是中央政府首次對樓市進行調(diào)控，2008年是國際金融危機，2011年是限購政策全面施行。過往的市場周期走勢表明，2014年也是樓市調(diào)整年。自年初以來，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人住房按揭貸款都全面收緊，導(dǎo)致不少房企資金鏈偏緊，個人購房需求受抑制，這是引發(fā)今年樓市調(diào)整的重要原因。

　　從以往經(jīng)驗看，每次樓市調(diào)整期基本在9-12個月左右，今年的調(diào)整從春節(jié)過后的2月開始起算已歷時3個月，才剛剛進入調(diào)整發(fā)展期，還未到最艱難的時刻。

　　易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，今年的調(diào)整預(yù)計最長不超過1年，力度上也不會特別大，企業(yè)大可不必特別悲觀。但考慮到整體住宅市場容量基本到頂，不要寄希望于經(jīng)歷此番調(diào)整之后，再像從前數(shù)次一樣，引來量價齊升的紅火光景。

　　這意味著房企必須“謹(jǐn)慎樂觀、積極應(yīng)對”。從推貨方面來說，在已出臺“救市”的城市或區(qū)域，必須加快周轉(zhuǎn)、加速跑量、減少庫存，一些尾盤項目甚至可低價促銷；而沒有出臺政策的城市，若庫存量大、市場觀望情緒不減，房企更應(yīng)該密切關(guān)注市場走勢和政策變動，做好銷售策略調(diào)整的準(zhǔn)備。

　　在開工量和工程進度方面，房企應(yīng)該減少開工量，延緩部分工程進度。項目一旦開工就沒有回頭路。在市場情況沒有好轉(zhuǎn)的時候，沒有開工的項目盡量不要盲目開工，審慎研判后續(xù)走勢。而已開工的項目，若現(xiàn)金流比較充裕的話，可以適當(dāng)延緩工程進度，減少存貨積壓。

　　在拿地方面，房企更要頭腦清醒，有必要調(diào)低年度購地計劃。目前，需求端已出現(xiàn)明顯降溫，這會逐步傳導(dǎo)到供給端——土地市場。盡管一線城市和部分二線城市土地成交金額仍在增長，但土地市場已經(jīng)在逐步降溫。因此，房企在市場調(diào)整期的應(yīng)對方法之一就是避免高價拿地、減少購地成本。

　　客觀來講，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了“輕輕松松誰都能賺錢”的時代，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結(jié)束，2013年中國城市化率為53.7%，到2020年將達到60%，城市人口還將繼續(xù)增加。此外，中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、不動產(chǎn)精細化才剛剛開始。這些都是房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件。

　　未來，房企需要告別粗放式發(fā)展，改變房價單邊上漲的慣性思維，關(guān)注市場風(fēng)險和行業(yè)變化，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和專業(yè)化的服務(wù)，這才能不被市場淘汰。

　　2014樓市政策調(diào)整城市