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　　樓市降價追蹤：假摔居多

　　⊙記者 朱楠 ○編輯 邱江

　　盡管自2月杭州德信北海公園宣布降價后，降價風波在多地持續發酵，但據記者了解，在全國二十余個城市中，真正出現直接降價的城市只有6個，實質性降價樓盤也不過9個，其余多為減少首付成數、特價房、團購房等常見的促銷形式。

　　記者測算上述9個項目樓板價在降價后售價中的占比發現，這些項目樓板價占目前售價比重多在40%至60%之間，如果考慮土建成本和資金成本，除少數樓盤由于前期地價較低，降價后仍有獲利空間外，其他樓盤大多已經貼近成本線，虧本風險驟增，高地價項目在樓市下行通道中風險凸顯。

　　直接降價鮮見

　　近期，樓市降價傳聞此起彼伏，但據中原集團研究中心昨日發布的一份調研報告，在其調研的21個城市中，截至4月30日，只有杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個城市有樓盤采取直接降價的方式促銷，且降價項目以高端樓盤為主，降價幅度在5%至25%。

　　“在現有的各種促銷模式中，除直接降價外，其他主要包括低首付(零首付)、特價房、新盤低開入市以及團購等。”中原集團研究中心劉淵告訴記者，與其他促銷方式相比，降價是開發商最后的選擇，目前各地真實降價的案例仍不多見。

　　“年初以來新房市場的低迷至今未有明顯改觀，隨著上半年業績周期臨近，預計5、6月將有更多上市房企加入降價促銷隊伍。”劉淵表示，目前來看，各地降價可謂“雷聲大，雨點小”，實質性降價行為并不多，房價遠沒有跌到開發商“肉里”。根據近兩周的數據趨勢，預計5月新盤供應將出現回升，實質性降價一旦蔓延，有望帶動成交量有所改善。

　　高地價項目“貼身肉搏”

　　上述6個已現實質性降價的城市多為庫存積壓嚴重的樓市“重災區”，如杭州、常州等。經測算，在杭州、常州、成都等地出現實質性降價的9個項目中，多數項目降價后，土地價格占售價比重約在40%至60%左右。粗略估計其建安成本為3000元/平方米，加上資金成本，多數地價占比60%的項目已經貼近成本線，但由于這些項目大多屬于尾盤，降價前的收益占比較高，因此還不至于虧本。更有少數樓盤，由于拿地時間長，即便降價后，地價占比依然很低，如成都星河灣鉑雅苑，樓面地價僅為1086元/平方米，僅占目前售價的16%，即使資金成本較高，降價后依然有獲利空間。

　　在這9個項目中，位于常州新北區的九龍倉年華里是目前風險最突出的一個項目。該項目于2013年7月開盤，截至降價前總共銷售約223套；今年3月17日該項目開始降價，高層部分每平方米降價1000元，降價幅度約17%，截至4月28日已銷售189套。由于是項目整體降價，其地價占房價比重由降價前的56%升至降價后的67%，再加上建安、資金成本，整體降價后項目已是“貼身肉搏”，盈利風險更高。該項目地塊購于2010年，是該區域歷史地價最高的年份，開發商以超過99%的溢價率高價購得。

　　房企放緩拿地控風險

　　“市場低迷期，風險大的項目都是拿地價格過高，一旦價格回歸，風險承受能力不足的弱點就凸顯出來。”劉淵表示。

　　事實上，在樓市低迷，銷售不暢的情況下，標桿房企已放緩拿地步伐。根據中原監測數據顯示，4月十家標桿房企購地金額為173億元，盡管環比3月增長15%，但較2013年月均購地金額大幅回落38%。

　　以萬科為例，其4月份銷售面積和金額環比雙雙下降。在拿地方面，4月萬科新增加項目僅5個，總金額還不到19億元，且其中3個項目為合作開發。

　　另據中原監測數據顯示，4月全國40個大中城市一手住宅銷售面積環比3月下滑5.8%。在樓市暫無好轉跡象的情況下，標桿房企購地趨于謹慎。

　　2014樓市政策調整城市